Richtig abrechnen (2015)

Wie die Darlehensaufnahme in der Jahresabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft zu behandeln ist.

Seit der Entscheidung des BGH (BGH, NJW 2005, 2062) über die Rechtsfähigkeit der WEG ist in der Diskussion, ob die Wohnungseigentümergemeinschaft ein Darlehen aufnehmen kann. Das ist möglich, weil sie eine Rechtsfähigkeit besitzt. Im Außenverhältnis kann sie als Vertragspartner eines Darlehensvertrages auftreten. Für die Verwaltungspraxis steht somit fest, dass ein Beschluss über die Aufnahme eines Darlehens zulässig ist, wenn die Grundsätze der ordnungsmäßigen Verwaltung eingehalten werden. Welche Voraussetzung dafür vorliegen müssen, hat der BGH jedoch nicht zum Ausdruck gebracht. Diese werden durch die Rechtsprechung erarbeitet werden müssen.

Die Behandlung der Darlehensaufnahme in der Jahresabrechnung

Ungeachtet der Rechtssicherheit hinsichtlich der Beschlussfassungskompetenz und der noch nicht geklärten Fragen, wann im Einzelfall ein solcher Beschluss den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, müssen die mit der Darlehensaufnahme zusammenhängenden und verbundenen Geldflüsse in der Jahresabrechnung Berücksichtigung finden. Dabei ist im Anschluss an die Rechtsprechung des BGH zu der Darstellung der Instandhaltungsrücklage (BGH, NZM 2010, 243), den unberechtigten Ausgaben (BGH, BeckRS 2011, 12169) und der Abrechnung der Heizkosten und Brennstoffe (BGH, ZWE 2012, 216) davon auszugehen, dass sich die Behandlung der Geldflüsse an den Grundsätzen der Einnahmen- und Ausgabenrechnung ausrichten muss.

Der Zufluss des Darlehensbetrages

Folge der Umsetzung des Darlehensvertrages ist, dass der Betrag aus dem Vermögen des Darlehensgebers ausscheiden und in das des Darlehensnehmers übergehen muss. Dieser Zahlungsvorgang ist in der Buchhaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft zu dokumentieren und in der Jahresabrechnung auszuweisen. Denn der Zahlungsfluss stellt für die Wohnungseigentümergemeinschaft eine Einnahme im Sinne des § 259 Abs. 1 BGB dar. Ob daneben den Grundsätzen ­einer kaufmännischen Buchhaltung folgend auch ein eigenes Buchhaltungskonto mit der Bezeichnung „Darlehen“ eingerichtet wird, ist in das Belieben der Wohnungseigentümer beziehungsweise des Verwalters gestellt.

Es besteht kein Automatismus, die als Darlehen gewährten Mittel der bestehenden oder einer neu gebildeten Instandhaltungsrücklage zuzuführen. Es muss nämlich davon ausgegangen werden, dass das Darlehen zur Deckung eines bestimmten Aufwandes aufgenommen wird und nicht der Mehrung einer Instandhaltungsrücklage dienen soll. Die Wohnungseigentümer können jedoch durch einen Beschluss festlegen, dass statt eines gesonderten Buchhaltungskontos mit der Bezeichnung „Darlehen“ eine Verbuchung in einer bereits bestehenden Instandhaltungsrücklage vorgenommen wird. Die Darlehenssumme wird dann mit dem Zufluss bei der Wohnungseigentümergemeinschaft Bestandteil der Instandhaltungsrücklage und unterliegt der Zweckbindung des Innenverhältnisses. Auch die Bildung einer weiteren Instandhaltungsrücklage ausschließlich für die Verwendung des Darlehensbetrages ist zulässig.

Die Verwendung der Darlehenssumme

Die Verwendung der Darlehensbeträge muss sich aus der Gesamtabrechnung ergeben. Dabei sind verschiedene Varianten zu berücksichtigen, die jeweils von der Verwendung der Gelder abhängen.

Zum Einen kann die Darlehenssumme zunächst in dem Vermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft verbleiben. Dann liegt kein Geldabfluss vor, so dass ein solcher auch nicht dargestellt werden darf. Vorherige Ausgaben sind diesbezüglich unbeachtlich. Dies gilt auch dann, wenn mit dem Darlehensbetrag diese kompensiert werden sollen, weil eine tatsächliche Geldbewegung bezüglich der Darlehensvaluta fehlt.

Darzustellen ist ein Geldabfluss als Ausgabe, wenn Gelder ganz oder zum Teil abfließen. Bei einem Teilabfluss darf der im Vermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft verbleibende Betrag nicht als Ausgabe dargestellt werden. Bei den vorgenommenen Ausgaben ist danach zu differenzieren, wie die Wohnungseigentümergemeinschaft die eingegangenen Gelder behandelt hat.

Ist die Darlehenssumme der Instandhaltungsrücklage zugeflossen, sind Abflüsse dort aufzuzeichnen. Haben die Wohnungseigentümer zuvor eine gesonderte Rücklage für den Zufluss der Darlehenssumme gebildet, muss eine Verwendung der Gelder auch im Rahmen dieser „Sonderrücklage“ dargestellt werden. Soweit ein Zufluss zu dem „normalen“, ungebundenen Verwaltungsvermögen erfolgte, ist die Verwendung der Beträge entsprechend dort auszuweisen. Nur eine solche Vorgehensweise kann den Grundsätzen einer Einnahmen- und Ausgabenrechnung gerecht werden.

Die Verbindlichkeit gegenüber dem ­Darlehensgeber

Zudem muss berücksichtigt werden, dass gegenüber dem Kreditgeber zur Tilgung Leistungen zu erbringen sind. Diese Leistungen gegenüber dem Kreditgeber bestehen aus zwei Positionen, nämlich dem Tilgungsbetrag auf die Darlehensschuld und den Zinslasten als Vergütung.

Die Tilgung der Darlehensforderung

Die Rückzahlung der Darlehensforderung ist zwar eine Ausgabe, aber keine Kostenposition. Die Rückzahlungsbeträge sind auch unabhängig von der Behandlung innerhalb der Gemeinschaft darzustellen. Ob die Zuführung des Darlehensbetrages zu der Instandhaltungsrücklage, einer gesonderten Rücklage oder dem ungebundenen Verwaltungsvermögen erfolgte, ist bedeutungslos. Die Darstellung hat in dem Bereich zu erfolgen, in dem auch die Gutschrift vorgenommen wurde.

Der Aufwand für die Darlehenskosten

Die für die Darlehensgewährung zu entrichtenden Zinsen stellen ebenfalls Ausgaben und zudem Kosten dar. Anders als bei der Zurverfügungstellung der Darlehensvaluta, steht ihnen kein unmittelbarer Geldzufluss gegenüber. Da es sich aber um Ausgaben handelt, weil Zahlungen an den Kreditgeber erfolgen, müssen diese als Ausgaben erfasst und aufgezeigt werden.

Die Darstellung in den Einzelkostenzuweisungen

Die mit der Darlehensaufnahme und der Auszahlung der Valuta verbundenen Aufwendungen müssen nach § 16 Abs. 2 WEG auf die Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft umgelegt werden. Einmal handelt es sich dabei um die jährlich fällig werdenden Zinsen. Zudem ist der Rückzahlungsbetrag auf das Darlehen zu leisten. Nicht umgelegt werden können die Ausgaben, die durch die Verwendung der Darlehenssumme entstanden sind. Ansonsten müsste der gesamte Betrag in der Jahresabrechnung ausgewiesen und durch die Wohnungseigentümer aufgebracht werden. Dann wäre aber die Aufnahme eines Darlehens nicht notwendig. Man hätte den erforderlichen Kapitalbedarf auch durch eine Sonderumlage decken können. Zudem würde in einem solchen Fall eine Doppelfinanzierung durch die Gemeinschaftsmitglieder erfolgen. Es kann daher nur der Darlehensrückzahlungsbetrag in den Einzelkostenzuweisungen auf die Sondereigentümer umgelegt werden. Nur dies wird dem Sinn der Darlehensaufnahme gerecht, weil die Wohnungseigentümer regelmäßig eine Rückzahlung über eine länger als ein Jahr andauernde Laufzeit mit der Kreditaufnahme beabsichtigt haben.

Die Kosten der mit der Darlehensverwendung durchgeführten Maßnahme werden hingegen nicht umgelegt. Diese sind aus dem im Sinne des § 10 Abs. 7 WEG bestehenden Vermögen des Verbandes abgeflossen. Ein solcher Vermögensabfluss wird aber nicht mehr in der Einzelkostenzuweisung abgerechnet, da es sich ausschließlich um Beträge handelt, die dem Verband als Vermögen bereits zugeflossen waren. Es läge andernfalls bei einer Kostenbelastung der Wohnungseigentümer eine systemwidrige buchhalterische Behandlung, die zu einer Doppelbelastung der Wohnungseigentümer führte, vor (Drasdo, NZM 2010, 217). Die Wohnungseigentümer haben durch die Zahlung nach dem Wirtschaftsplan ihren Beitrag zu der Darlehenstilgung geleistet. Damit ist eine ­Belastung gegeben.

Die Darstellung der aktuellen Darlehens­forderung im Vermögensstatus

Auch Verbindlichkeiten müssen, weil dies zu einer ordnungsmäßigen Darstellung des Vermögens der Wohnungseigentümergemeinschaft rechnet, im Vermögensstatus dargestellt werden.

Hat die Wohnungseigentümergemeinschaft ein Darlehen aufgenommen, sind daher die noch vorzunehmenden Rückzahlungen des Darlehensbetrages und die Zinsen als gegen sie gerichtete Forderung in der Vermögensübersicht auszuweisen (Drasdo, NZM 2010, 217; Schultheis/Casser, ZMR 2013, 788). Dies hat bezogen auf den Stichtag des Endes eines jeweiligen Wirtschaftsjahres zu geschehen. Im Laufe der Jahre wird daher unter Berücksichtigung der erfolgten Tilgungen die noch zu entrichtende Darlehensvaluta abnehmen. Die Zinslast wird ebenfalls sinken.

Die Refinanzierung über den Wirtschaftsplan

Der Darlehensbetrag muss zurückgezahlt werden. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat daher die dafür notwendigen Mittel bereit zu stellen. Dies kann nur durch eine Refinanzierung über den Wirtschaftsplan erfolgen. Gleiches gilt für die mit der Darlehensgewährung verbundenen Kosten in Form der Zinsen. Die Wohnungseigentümer müssen daher in den Wirtschaftsplan zwei weitere Positionen aufnehmen. Zum einen sind dies die jährlich anfallenden Zinsen und zum anderen die jährlich zurückzuzahlenden anteiligen Beträge auf die Darlehensvaluta.

Verfehlt wäre es, in den Wirtschaftsplan die Kosten für die Maßnahmen, die mit dem Darlehensbetrag finanziert wurden, aufzunehmen. Zum einen bedarf es einer dahingehenden Refinanzierung nicht, weil die Kosten bereits über den Darlehensbetrag, der dem Gemeinschaftsvermögen zuzurechnen ist, bestritten wurden. Zum anderen würde eine solche Vorgehensweise dazu führen, dass die Wohnungseigentümer in doppelter Weise Belastungen erfahren. Sie müssten dann nämlich neben der Rückzahlung des Darlehens auch die durch dieses finanzierten Ausgaben nochmals kompensieren.

Soweit keine anderweitigen Vereinbarungen vorliegen oder keine diese ändernden Beschlüsse zulässig gefasst wurden, sind die anfallenden Kosten nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile gemäß § 16 Abs. 2 WEG zu tragen. Dies gilt sowohl für die Zinsen als auch für den Darlehensbetrag.

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