­Rundum ­abgesichert? Deckt die Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung für Immobilienverwalter baubegleitende Tätigkeiten ab?

Sanierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen und die damit leider oft verbundenen Streitigkeiten zwischen WEG und Verwalter sind seit Jahren ein Dauerbrenner in der Immobilienverwaltung und somit immer häufiger auch ein Fall für die Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung des Verwalters. Doch inwieweit ist diese überhaupt zuständig für Fehler, die im Rahmen solcher Maßnahmen unterlaufen, und kann der Verwalter eigentlich wirklich dafür haftbar gemacht werden?

Was Verwalter können müssen, und was nicht
Grundsätzlich gehört die Organisation von Instandsetzungs- und Sanierungsarbeiten sehr wohl zum Aufgabengebiet des Verwalters. Doch Vorsicht! Der Verwalter ist in erster Linie Kaufmann und eben nicht Bauingenieur, Bausachverständiger, Statiker oder Architekt. Aber genau das erwartet so mancher Eigentümer und setzt es einfach voraus. Nicht selten beschließen Eigentümergemeinschaften daher über komplexe Sanierungsmaßnahmen, ohne Fachleute hinzuzuziehen. Der Grund dafür ist oft simpel – es soll gespart werden: „Bisher hat das ja der Verwalter auch immer selbst gemacht.“

Die gute Nachricht lautet: Die Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung des Immobilienverwalters bietet im Rahmen der Versicherungsbedingungen für alle gesetzlich vorgegebenen Tätigkeiten des Verwalters Versicherungsschutz, und davon sind grundsätzlich auch die Tätigkeiten des Verwalters im Zusammenhang mit Sanierungs- und Instandsetzungsarbeiten abgedeckt. Vorsicht ist aber auch hier wieder geboten! Die Haftung des Verwalters ist – wie schon beschrieben – auf seine organisatorischen und buchhalterischen Aufgaben beschränkt. Insbesondere bei größeren und technisch komplexen Sanierungsmaßnahmen sollte der Verwalter bei einer Beschlussfassung ausdrücklich darauf hinweisen, dass er im Rahmen seiner Tätigkeit keine Haftung für Ingenieur- und Sachverständigentätigkeiten übe rnehmen kann, sondern lediglich als Kaufmann haftet. Dieser konkrete Hinweis in der Beschlussvorlage stellt unmissverständlich klar, dass der Verwalter im Nachhinein eben nicht für alle auftretenden Probleme haftbar gemacht werden kann.

Was gilt für die ­Abnahme?
Diese Klarstellung im Zuge der Beschlussfassung betrifft im weiteren Verlauf einer Sanierungsmaßnahme auch die Abnahme der Maßnahme. Es ist nach wie vor strittig, ob der Verwalter hierfür überhaupt zuständig ist. Die Praxis zeigt aber, dass die Eigentümer dies voraussetzen. Sollte die Eigentümergemeinschaft also generell auf die Einschaltung eines Sachverständigen verzichten, so empfiehlt es sich, auch die Haftung für die Abnahme einer Baumaßnahme im Beschlusstext festzuhalten.

Wird der Verwalter dann doch in Haftung genommen und der Schaden bei der Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung angezeigt, schaut der Versicherer ganz genau hin: Liegt der Fehler wirklich beim Verwalter? Und hat er Tätigkeiten übernommen, die eventuell gar nicht in seinen Aufgabenbereich fallen? Manche Versicherer stellen dies in ihren Bedingungswerken klar, so z. B. der Spezial-Versicherer Hiscox: „Versicherungsschutz besteht für rechtlich zulässige Tätigkeiten als Haus-, Grundstücks- und Wohnungseigentumsverwalter, […] insbesondere die Abnahme von Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten, nicht jedoch […] technische Abnahmen, die unter das Architekten- und Ingenieurrisiko fallen.“

Zu hohe Kosten?
Problematisch wird es für Verwalter auch dann, wenn im Rahmen einer Sanierungsmaßnahme deutliche Mehrkosten entstehen, die vom ursprünglichen Beschlusstext nicht erfasst sind. Beauftragt ein Verwalter diese Mehrkosten, ohne einen neuen Beschluss gefasst zu haben, so kann der Versicherer die Leistung allein deshalb verweigern, weil der Verwalter die WEG ohne Vertretungsmacht – sprich: ohne Beschluss der Eigentümerversammlung – vertreten hat. Die Zustimmung des Verwaltungsbeirates oder die Aufforderung einzelner Eigentümer, die Baumaßnahme trotz erhöhter Kosten fortzusetzen, berechtigt den Verwalter nicht zu einer solchen ­Entscheidung.

Auch hier gilt: In der Auseinandersetzung mit dem Haftpflichtversicherer ist guter Rat teuer! Da die Haftungsszenarien des Immobilienverwalters ebenso vielschichtig sind wie die Ablehnungsstrategien der Versicherer, muss in nahezu allen Schadenfällen nachverhandelt werden. Erfreulicherweise können wir berichten, dass in der Praxis viele Schadenfälle dann doch reguliert werden, obwohl der Verwalter zunächst einmal eine Ablehnung erhalten hat. Hier ist die Unterstützung eines Spezialmaklers nicht nur hilfreich, sondern bares Geld Wert.

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