Sanieren nach Plan

Ein Fallbeispiel aus der Praxis zeigt, wie wichtig die richtige Reihenfolge bei der Umsetzung energetischer Maßnahmen ist.

Die hier skizzierte Umsetzung eines Sanierungs­fahrplans (iSFP) bezieht sich auf eine Liegenschaft in Wohnungseigentümergemein-schaft, bestehend aus vier aneinander gebauten Mehrfamilienhäusern, Baujahr 1950, mit insgesamt 24 Wohneinheiten. Für jedes der vier Gebäudeteile wird je ein iSFP erstellt, womit die Eigentümergemeinschaft vier Mal die iSFP-Förderung von 1.700 Euro beanspruchen kann.

Im Zuge des Dachgeschossausbaus Anfang der 2000er-Jahre wurden dort neue Fenster eingebaut. Das restliche Gebäude entspricht dem Stand der 1990er-Jahre. Die Außenfassade wurde in der Vergangenheit mit einem vier Zentimeter starken Wärmedämmverbundsystem (WDVS) verkleidet. Sowohl die Warmwasserbereitung als auch die Beheizung erfolgt dezentral über Gasetagenheizungen.

Mit der Intention, das Gebäude auf eine zukunftsfähige Beheizung umzustellen, ließ die Eigentümergemeinschaft einen individuellen Sanierungsfahrplan für die Liegenschaft erstellen.

Von der Bestandsaufnahme zum Maßnahmenpaket

Im Zuge einer detaillierten Bestandsaufnahme des Gebäudes glichen wir dazu die tatsächlichen Gegebenheiten vor Ort mit den übermittelten Plänen ab. Fehlende Maße wurden aufgenommen und die Unterlagen um bereits erfolgte Modernisierungen ergänzt. Anschließend bildete eine detaillierte 3D-Modellierung das Gebäude komplett nach. Auf dieser Grundlage ist es möglich, das Objekt virtuell zu sanieren und Aussagen über mögliche Energieeinsparungen und Kostenabschätzungen zu treffen. Drei bis fünf Maßnahmenpakete zur Modernisierung der Immobilie wurden vorgeschlagen.

Immer schön der Reihe nach

Die Maßnahmenpakete sind so gegliedert, dass der Fokus zunächst auf der Gebäudehülle liegt, um eine Ausgangsbasis zu schaffen für die darauf folgende Betrachtung der neu zu installierenden Heizungsanlage. Dazu widmen sich die ersten vier Maßnahmenpakete der Außenhülle des beheizten Gebäudes.

Das beste Kosten-Nutzen-Verhältnis bietet die erste Maßnahme: Mit einer errechneten Energieeinsparung von neun Prozent und Schätzkosten von 22.560 Euro pro Haus erscheint die Dämmung der Kellerdecken als sinnvollste Maßnahme für diese Immobilie – nicht zuletzt weil sie in den Erdgeschosswohnungen für weniger Fußkälte und damit mehr Wohnkomfort sorgt.

Eher mäßige Einsparungen verspricht in diesem Fall der Austausch der Fenster. Die vorhandenen, aus den 1990er-Jahren stammenden, erfüllen zwar nicht die An­forderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG), sind aber noch nicht gänzlich veraltet. Die Umsetzung dieser Maßnahme empfiehlt sich daher zunächst nicht.

Die Außenfassade hat mit dem vier Zentimeter starken WDVS bereits eine leichte Dämmung erhalten. Nach heutigem Standard werden Außenfassaden allerdings in 14 bis 16 Zentimeter Stärke gedämmt. Eine solche Dämmmaßnahme führt mit einer Energieeinsparung von 13 Prozent zur weiteren Reduzierung der Wärmeverluste des Gebäudes.

Die prozentual größte Energieeinsparung und zugleich auch teuerste Maßnahme an der Gebäudehülle bildet bei dieser Immobilie die Dachsanierung: Reduzierung des Energiebedarfes um 14 Prozent bei geschätzten Kosten von 108.590 Euro. Für die Wohnungen im Dachgeschoss ist diese Maßnahme auch wegen des sommerlichen Wärmeschutzes von Vorteil.

Die Sache mit der Heizung

Immobilien mit Gasetagenheizungen stehen künftig vor den größten Herausforderungen, wenn es um die Einhaltung des GEG geht. Wird nach dem Vorliegen der örtlichen kommunalen Wärmeplanung der Austausch der ersten Gastherme erforderlich, beginnt für die Eigentümer eine Fünfjahresfrist, in der sie zu entscheiden haben, wie das Gebäude künftig beheizt werden soll: weiterhin dezentral, unter Einhaltung der Vorgabe, zu 65 Prozent erneuerbare Energien einzusetzen, oder durch die Installation einer Zentralheizung.

Welches Heizungssystem eignet sich?

Das fünfte Maßnahmenpaket bezieht sich daher auf die Auswahl des geeigneten Heizungssystems. In diesem Fall liegt die Immobilie in Hannover, außerhalb des Fernwärmesatzungsgebiets, sodass der Anschluss an ein Fernwärmenetz nicht möglich ist. Für eine Biomasse-anlage fehlt der notwendige Platz, um beispielsweise Pellets zu lagern. Wird das Heizungssystem zentralisiert, ist die zuvor beschriebene Fokussierung auf die Gebäudehülle umso wichtiger. Hier entscheidet sich, ob eine Hybridanlage oder eine reine Wärmepumpe den Wärmebedarf des Gebäudes decken kann und wie die Anlage dimensioniert sein muss. Dabei geht es nicht nur um die Energieeinsparung für die Bewohner, sondern auch um die Investitionskosten der Eigentümer. 

Empfehlung zum richtigen Vorgehen

Das GEG stellt in den nächsten Jahren viele Eigentümer und Eigentümergemeinschaften vor große Herausforderungen, wenn es um die Planung der zukunftsorientierten Ausrichtung ihrer Immobilie geht. Das hier dargestellte Projekt spiegelt dies stellvertretend für viele Immobilien wider.

Insbesondere bei Immobilien mit Gasetagenheizungen sind Verwaltungen auch gesetzlich dazu verpflichtet, Eigen­tümergemeinschaften rechtzeitig über die anstehende Problematik zu informieren.

In den Medien und auch politisch wird derzeit vornehmlich die Notwendigkeit thematisiert, bestehende Heizungen auf Basis fossiler Energien gegen GEG-konforme, also regenerativ betriebene, auszutauschen. Aber Achtung: Die Planung einer solchen Maßnahme sollte sich zunächst auf die Gebäudehülle fokussieren, deren energetische Quali­tät maßgeblich ist für die Dimensionierung und spätere Wirtschaftlichkeit des Heizungssystems. 

Der iSFP setzt genau hier an, zeigt Einsparpotenziale detailliert auf und hinterlegt sie mit einer Kostenabschätzung und möglichen Förderungen. Er trägt so dazu bei, dass Instandhaltungsrücklagen von Eigentümergemeinschaften mit Blick auf umzusetzende Maßnahmen rechtzeitig angepasst werden, und fördert zudem das Verständnis und die Bereitschaft, geeignete Modernisierungen rechtzeitig in die Wege zu leiten. Sinn­voll ist es, und wir bieten das für unsere Kunden bundesweit an, über solche Vorhaben in Eigentümerversammlungen oder Beiratssitzungen zu informieren, damit aus dem GEG resultierende Sanierungspflichten fristgemäß um­gesetzt werden können.