Sanierung im großen Stil

Lange diskutiert, nun endlich umfassend umgesetzt – die Sanierung einer Wohnanlage aus den 1970er-Jahren, südlich von München. Ein Praxisbeispiel.

Das Gebäude: eine ca. 115 m lange und 19 m breite Wohnanlage mit 108 Wohnungen, verteilt auf drei Eingänge und sechs Geschosse. Nachdem das Sanierungsvorhaben bereits sieben Jahre lang diskutiert worden war, erfolgte im Oktober 2014 endlich die Auftragserteilung für die Planung der Maßnahme. Nach der Begehung der Balkone fast aller Wohnungen und eingehenden Bauwerksuntersuchungen sowie der Auswertung der Ergebnisse wurde im November das Leistungsverzeichnis erstellt. Zur Abstimmung mit dem Baugremium kam es im Dezember, so dass die Maßnahme im Januar 2015 ausgeschrieben werden konnte, die Arbeiten Mitte April begannen – und Ende November fertiggestellt waren, nach nur siebeneinhalb Monaten Bauzeit.

Was war zu tun?

Sanierungsbedürftig waren die gesamten beidseitig angeordneten Balkonanlagen inklusive der Geländerkonstruktion, der Trennwände, der Fassadenflächen und Gebäudedehnfugen. Dabei wurde der komplette Bodenaufbau aus Oberbelägen und Estrich entfernt und anschließend neu aufgebaut. Auch die Entwässerung über Speier wurde wieder auf den ursprünglichen einheitlichen Stand gebracht. Ein Fensteraustausch war bauseitig nicht vorgesehen. Zudem fand eine Erneuerung der Treppenhausfensterelemente und der Fassadenplatten an den Dachaufbauten statt.

Die Betonqualität der Bausubstanz erschien solide und war für Instandsetzungsmaßnahmen geeignet. Bei fast allen Balkonen lagen Hohllagen und Risse im Bodenbelag vor. Eine funktionierende Abdichtung gab es nicht. Die Geländerkonstruktion war nicht zulässig. Bei einzelnen Balkonfeldern bestand massive Überklettergefahr. An den Betonbauteilen zeigten sich Schadstellen, die Fugen waren undicht. Es bestand somit kurzfristiger Instandsetzungsbedarf hinsichtlich Stand- und Verkehrssicherheit sowie der Dauerhaftigkeit und Gebrauchstauglichkeit.

Die Maßnahmen im Überblick

Nach dem Einrüsten des Gebäudes und der Erstellung von Schutzmaßnahmen wie Austrittsicherungen, Information der Bewohner und Folienschutz der Fensterelemente wurden die alten Balkongeländer und Betonhandläufe mit samt den stark korrodierten Befestigungen entfernt. Eine Sichtschutzblende aus asbesthaltigem Material wurde nach den einschlägigen Vorschriften ausgebaut und entsorgt, im Anschluss daran Oberbeläge und Estrich ausgebaut. Dabei kamen teils abenteuerliche Konstruktionen zu Tage, beispielsweise doppellagiger durchnässter Estrich mit dazwischenliegender Folienabdichtung und doppellagigem Fliesenboden. Auch die alten Wasserspeier, die teils zwischen den Betonbrüstungen verlegt waren, wurden ausgebaut und einheitlich mittig der Brüstungsteile in abgestufter Länge versetzt. An den verbleibenden Betonbauteilen erfolgte eine lokale Schadstelleninstandsetzung. Vor Aufbringung des neuen Gefälle-Verbundestrichs wurde eine gründliche Untergrundvorbehandlung durchgeführt. Die neue Gefällegebung wurde trichterförmig angelegt: horizontal entlang der Fenster, um 2 Prozent abfallend zu den Speiern. Alle Balkone wurden gefliest, nachdem eine „alternative“ entkopplende Abdichtungsbahn zur Rissüberbrückung mit Dichtbandanschlüssen zu aufgehenden Bauteilen aufgebracht worden war.

Die Planung des Gefälles

Nach ZDB-Merkblatt Außenbeläge beträgt das Mindestgefälle bei gefliesten Balkonen 1 – 2 % und kann in Ausnahmefällen, z. B. bei sehr rauen Fliesen auch etwas höher sein. Zu beachten ist, dass sich das Gefälle vorrangig an statischen Zwangspunkten oder z. B. auch an den vorhandenen Fenstern und Türen orientiert. Nach DIN 18195 müssten auch 15 cm Schwellenhöhe eingehalten werden. Dies wird in der Praxis selten erreicht, und man sollte Auftraggeber rechtzeitig auf Regelverzichte hinweisen.

Sind nämlich die gemessenen Schwellenhöhen an Balkonen wesentlich niedriger als 15 cm, wären nach DIN die Abdichtungen mindestens 15 cm hochzuziehen, da sonst bei Schlagregen oder Schnee-Einwehungen Wasser in die Wohnung dringen und die Bausubstanz schädigen kann.

Ist die Höhe durch vorhandene Tür-/Fensterelemente vorgegeben, sollte das zu erstellende Gefälle planmäßig mindestens 1 – 2 % betragen, da die Gegebenheiten zu verlangsamtem Wasserabfluss oder Pfützenbildung führen können. Abflüsse sind stets sauber zu halten.

Maßnahmen an der Fassade

An der Fassade aus vorgehängten Stahlbeton-Fertigteilplatten mit darunterliegender Dämmung wurde nach komplettem Farbabtrag eine lokale Schadstellensanierung vorgenommen. An der Oberfläche der Fassadenplatten zeigten sich zahlreiche Drahtreste, potenzielle Rostpunkte. Es handelte sich um einst achtlos in die Schalung geworfene Armierungsdrähte. Da sie unmittelbar an der Oberfläche lagen, mussten sie entfernt werden, um die Gefahr späterer Rostspuren an der Fassade einzudämmen.

Die Fugen der Fassadenplatten wurden elastisch geschlossen. Die ursprünglichen Originalfugen waren im Zuge einer früheren Sanierung überfugt worden, wobei das verdeckte Material eine erhebliche PCB-Belastung aufwies. Die Polychlorierten Biphenyle, die Mitte der 1950er- bis Anfang der 1980er-Jahre u. a. in elastischen Dichtstoffen verwendet wurden, gehören trotz geringer akuter Toxizität zu den gefährlichsten Umweltgiften. Bei der Entsorgung wird das Material als gefährlicher Abfall eingestuft und ist gemäß BGR 128 und TRGS 524 von einem geprüften Fachbetrieb auszubauen und zu entsorgen. Auf Grund der hohen Sicherheitsrelevanz ist bereits bei geringem Verdacht präventiv eine Untersuchung des Materials auf PCB zu empfehlen.

Maßnahmen zur Verkehrssicherung

Nach der Entfernung der alten Betonhandläufe und der stark korrodierten Befestigungspunkte betrug die Brüstungshöhe noch knapp 60 cm. Somit durfte der Abstand des neuen Geländers zur Bestandsbrüstung max. 2 cm betragen, um das Überklettern durch Kleinkinder zu verhindern.

Für die Geländerhöhe sind folgende Richtwerte zu empfehlen: Bis zu einer Absturzhöhe von 12 m: 100 cm; darüber hinaus: 115 cm. Die Geländerhöhen sind grundsätzlich an der ungünstigsten Stelle zu ermitteln, z. B. am höchsten Punkt des Gefälles.

Herausforderungen für den Verwalter

Eine so umfassende Sanierungsmaßnahme erweist sich für Verwalter als Mammutaufgabe, die schon vor Beginn viele ­Fragen aufwirft:

• Wer eignet sich als sachkundiger Planer?
• Wie organisiert man eine solche Sanierungsmaßnahme?
• Welches Budget steht für ­Unvorhergesehenes bereit?
• Wie informiert man die Bewohner während der Bauzeit?
• Wie bindet man Eigentümer in den Bauzeitplan ein?
• Was ist Plan B für den „Worst Case“?

Im beschriebenen Beispiel wurden bewährte Empfehlungen streng eingehalten:
Als sachkundige Planer eignen sich Personen mit abgeschlossenem Bauingenieurstudium, SIVV-Schein, mindestens zehn Jahren Bauleitungserfahrung und einschlägigen Referenzen in der Balkon- und Fassadeninstandsetzung.

Für die Organisation empfiehlt sich ein schrittweises Vorgehen gemäß der Grafik:

Für Unvorhergesehenes sollte im Regelfall ca. 10 Prozent der objektabhängig geplanten Bausumme zur Verfügung stehen.

Um einen ruhigen und harmonischen Bauablauf zu gewährleisten, sollten Bewohner hinreichend informiert werden, z. B. in Form von Aushängen und vereinzelten Anwohnerterminen zur Baustellenbesichtigung. Dies aber nur am Boden, auf Grund der Gefahr bei der Begehung von Gerüsten durch Unbefugte.

Die Eigentümer konnten ihre Wünsche z. B. in Bezug auf die Auswahl der Fliesen bereits mit Setzung einer Abgabefrist per Formblatt in der Eigentümerversammlung äußern. So blieben sie im Bauzeitplan.

Fortsetzung folgt

Nach erfolgreichem Abschluss des Fallbeispiels ist die Instandsetzung von zwei weiteren Gebäuden der Wohnanlage geplant. Obwohl es sich um dieselbe Kons­truktionsart handelt und die Errichtung fast im gleichen Zeitraum stattfand, unterscheiden sich die Ist-Zustände wesentlich. Hier sind also neue Lösungen gefordert. Interessierten Verwaltern bieten wir eine spannende ­Exkursion zum aktuell laufenden Großprojekt. Terminvereinbarung mit Stichwort „Exkursion Hochhäuser“:
info@eger-ing.de

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