Schadensersatzumfang bei verlorenem Wohnungsschlüssel

Ein Wohnungseigentümer vermietete seine Eigentumswohnung. Zu Beginn des Mietverhältnisses wurden zwei Schlüssel an den Mieter übergeben. Bei Ende des Mietverhältnisses gab der Mieter jedoch nur einen Schlüssel zurück und konnte den Verbleib des zweiten Schlüssels nicht aufklären. Nachdem der Wohnungseigentümer den Verwalter in Kenntnis gesetzt hatte, dass ein Schlüssel unauffindbar sei, verlangte die WEG vom Eigentümer die Kosten für den Austausch der kompletten Schließanlage, den sie aus Sicherheitsgründen für notwendig hielt. Die WEG kündigte an, den Austausch der Schließanlage nach Zahlungseingang zu beauftragen. Der Wohnungseigentümer hat bislang nicht bezahlt, eine Auswechslung der Schlösser fand auch nicht statt. Er nahm den Mieter auf Zahlung von Schadensersatz an die WEG in Anspruch.

Die Meinung des Gerichts

Der BGH ist der Auffassung, dass der Wohnungseigentümer zum Ersatz der fiktiven Kosten des Schlösseraustauschs nicht verpflichtet ist. Zwar bestehe zwischen den Mitgliedern der WEG ein gesetzliches Schuldverhältnis, das Verhaltenspflichten im Sinne von § 14 WEG begründet und aus dem auch darüber hinausgehende Treue- und Rücksichtnahmepflichten gem. § 241 Abs. 2 BGB folgen können. Auch habe der Wohnungseigentümer grundsätzlich auch für das Verschulden seiner Hilfspersonen, wozu in diesem Fall der Mieter zählt, einzustehen. Wenn diese die Obhut über ihnen ausgehändigte Schlüssel der Schließanlage vernachlässigen, verletzt das auch die Pflicht des Wohnungseigentümers gegenüber der WEG. Ein Schaden sei der Wohnungseigentümergemeinschaft jedoch nicht entstanden, weil die Schließanlage bisher nicht ausgetauscht wurde. Grundsätzlich kann aus Sicherheitsgründen ein solcher Austausch notwendig sein. Ein ersatzfähiger Schaden entsteht der Wohnungseigentümergemeinschaft aber erst dann, wenn sie aufgrund der konkreten Einzelfallumstände zur Beseitigung einer Missbrauchsgefahr dazu veranlasst ist, die Schließanlage zu ersetzen und diesen Austausch dann auch wirklich vornimmt.

Dokumentation: BGH, Urteil vom 05.03.2014 – III ZR 205/13 = NZM 2014, 303

Ratschlag für den Verwalter

Wird dem Verwalter der Verlust eines Schlüssels zur Schließanlage der WEG gemeldet, sollte er eingehend prüfen, ob tatsächlich eine Gefahr vorliegt, dass der verlorene Schlüssel missbräuchlich verwendet wird. Erklärt der Eigentümer etwa glaubhaft, der Schlüssel sei bei einem Bootsausflug im Meer versunken, wurde von der Rechtsprechung eine solche Gefahr verneint. Nur wenn tatsächlich Bedarf gesehen wird, die Schließanlage auszuwechseln und dieser Austausch auch vorgenommen wird, kann ein Schadensersatzanspruch der WEG gegen den Eigentümer geltend gemacht werden.

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