Scheidung des Mieters, Eintritt und Kündigungsrechte

(Kammergericht, Beschluss vom 14.11.2017, Az. 19 UF 39/17)

Das Thema

Nicht nur bei Tod des Mieters schützt das Gesetz die Wohnungsinhaber (siehe ­DDIVaktuell 6/18, BGH, Urteil vom 31.1.2018, Az. VIII ZR 105/17). Ähnliche Regelungen sieht das Familienrecht auch bei Scheidung vor. Hier kann die Situation eintreten, dass nur ein Ehegatte Wohnraummieter ist, jedoch der andere Ehegatte nach der Trennung auf die frühere Ehewohnung angewiesen ist. Bis 2009 fanden sich entsprechende Regelungen in der Hausratsverordnung, diese sind nun ins BGB integriert. § 1568a BGB sieht vor, dass ein Ehegatte, der (insbesondere unter Berücksichtigung des Wohls der gemeinsamen Kinder) auf die Ehewohnung angewiesen ist, verlangen kann, dass ihm der andere Ehegatte die Wohnung überlässt. Ist der andere, weichende Ehegatte der alleinige Mieter, sieht § 1568a Abs. 3 Nr. 1 BGB vor, dass der verbleibende Ehegatte in den Mietvertrag eintritt. Dies geschieht entweder mit dem Zeitpunkt, in dem beide Ehegatten gemeinsam dem Vermieter dies mitteilen – frühestens ab Rechtskraft der Scheidung – oder aber es geschieht mit einer rechtskräftigen Endentscheidung im Wohnungszuweisungsverfahren. Der Vermieter hat ein außerordentliches Kündigungsrecht gegenüber dem eintretenden Ehegatten unter den strengen Voraussetzungen des § 563 Abs. 4 BGB, wie beim Tod des Mieters (siehe hierzu DDIVaktuell 6/18). Ansonsten kann der Vermieter den vom Gesetz ermöglichten Mieterwechsel nicht beeinflussen.

Anders als beim Tod des Mieters stellen sich hier jedoch noch viele weitere Fragen. Das Kammergericht Berlin, Familiensenat, hatte darüber zu entscheiden, was mit der Kaution passiert, die der frühere Alleinmieter gegenüber dem Vermieter gestellt hatte, und ob nach Übertragung des Mietvertrags auf den verbleibenden Ehegatten als Mieter diese ausschließlich dem neuen Mieter zugutekommt.

Der Fall

Der frühere Ehemann hatte vor der Eheschließung eine Wohnung in Berlin als alleiniger Mieter angemietet und für diese die Kaution durch Verpfändung eines Kontos gestellt. Nach Eheschließung nahm er seine Ehefrau in die Wohnung auf (Hinweis: Die Aufnahme enger Familienmitglieder, jedenfalls von Ehegatten und Kindern, gilt nicht als Untervermietung und muss dem Vermieter daher nur informatorisch angezeigt werden; eine ausdrückliche Erlaubnis des Vermieters ist nicht notwendig). Nach der Trennung zog der frühere Ehemann und alleinige Mieter aus der Wohnung aus, beide Eheleute teilten dem Vermieter übereinstimmend mit, dass die Ehefrau das Mietverhältnis fortsetzen solle, und die Ehe wurde rechtskräftig geschieden. Damit war gegenüber dem Vermieter der Parteiwechsel durch Eintritt der verbleibenden Ehefrau und Wegfall des bisherigen alleinigen Mieters, des weichenden Ehemanns, eingetreten. Der Vermieter bestätigte dies. Der Vermieter war weiterhin durch die vom weichenden Ehemann gestellte Kaution abgesichert, obwohl ­dieser nicht mehr ­Mieter war.

Die Entscheidung dreht sich zunächst darum, welche Möglichkeiten der weichende Ehegatte gegenüber dem verbleibenden Ehegatten hat, einen Ausgleich für die gestellte Kaution zu erhalten, also zunächst um das Innenverhältnis der beiden geschiedenen Ehegatten. Allerdings könnte der Vermieter von den Varianten, die das Kammergericht in seiner Entscheidung mustergültig durchdekliniert, ebenfalls betroffen sein.

Ein Zahlungsanspruch des weichenden Ehegatten gegenüber dem Vermieter besteht zunächst nicht, da das Mietverhältnis fortgesetzt wird, lediglich mit dem verbleibenden Ehegatten als neuem Mieter; die Kaution muss daher erst mit regulärer Beendigung des Mietverhältnisses vom Vermieter an den weichenden Ehegatten zurückgezahlt werden.

Eine Ausgleichszahlung unter den Ehegatten ist in § 1568a BGB für das Mietverhältnis nicht geregelt. Lediglich für die Verteilung des Hausrats ist in § 1568b Abs. 3 BGB ein Ausgleichsanspruch vorgesehen. Dieser ist nach Ansicht des Kammergerichts jedoch nicht analog auf das Mietverhältnis anwendbar; dies ergibt sich aus der historischen Auslegung bei der Neufassung der Vorschrift im Jahr 2009. Auch der Ausgleichsanspruch des § 563b Abs. 2 BGB, der bei Todesfall des (alleinigen) Mieters einen Ausgleichsanspruch zwischen dem verbleibenden Ehegatten und dem Erben des Mieters regelt, ist nicht analog anzuwenden. Im Verhältnis zwischen eintretenden Ehegatten eines verstorbenen Mieters und dessen Erben wird teilweise vertreten, dass der Erbe einen Ausgleich für eine vom Mieter gestellte Barkaution verlangen könne. Jedenfalls wenn ein Sparbuch verpfändet ist, ist der Erbe des Mieters – und ebenso der weichende Ehegatte – dahingehend abgesichert, dass die Pfandfreigabe des Kontos nur gegenüber dem ursprünglich Leistenden (bzw. im Todesfall dessen Erben) wirkt und daher bei Ende des Mietverhältnisses der Kautionsbetrag jedenfalls nicht dem aktuellen Mieter (sei es der nach Todesfall eintretende Ehegatte oder der nach Scheidung eintretende Ehegatte) zufließen kann.

Weiter weist das Kammergericht deutlich darauf hin, dass – im Gegensatz zum Todesfall des alleinigen Mieters – die Ehegatten hinsichtlich der Trennung auch Absprachen treffen können. Insbesondere kann der weichende Ehegatte die gemeinsame Erklärung gegenüber dem Vermieter davon abhängig machen, dass der verbleibende Ehegatte ihm einen Ausgleich für die bestehende Kaution gewährt. Sollte der verbleibende Ehegatte hierzu nicht bereit (oder finanziell nicht in der Lage) sein, so ist es dem Alleinmieter und weichenden Ehegatten unbenommen, das Mietverhältnis über die Ehewohnung zu kündigen. Auch in diesem Fall steht der verbleibende Ehegatte, der auf die Ehewohnung angewiesen ist, gesetzlich jedoch nicht schutzlos da und gerade in diesem Fall kommt der Vermieter wieder ins Spiel: Dann nämlich können beide Ehegatten unabhängig voneinander vom Vermieter verlangen, dass mit dem verbleibenden Ehegatten ein neues Mietverhältnis zu ortsüblichen Bedingungen begründet wird, § 1568a Abs. 5 S. 1. Sollten sich die Parteien über die Höhe der Miete nicht einigen können, so kann der Vermieter die ortsübliche Vergleichsmiete festsetzen. Der Vermieter ist nur dann nicht verpflichtet, einen solchen neuen Mietvertrag mit dem verbleibenden Ehegatten abzuschließen, wenn er bereits wirksam (insbesondere wegen Zahlungsverzugs) gekündigt hat. Im Falle einer mieterseitigen Kündigung des bisherigen Alleinmieters muss daher ein neuer Mietvertrag abgeschlossen werden, bei dem der verbleibende Ehegatte als neuer Mieter natürlich auch die gesetzlich übliche Kaution stellen muss. Der bisherige Mietvertrag wird zwischen dem Vermieter und dem weichenden Ehegatten als ehemaligem Mieter regulär abgewickelt, insbesondere ist die Kaution gegenüber dem früheren Mieter abzurechnen und zurück zu gewähren.

Verwalter­strategie

Zunächst ist darauf hinzuweisen, dass die Entscheidungen der in Scheidung lebenden Ehegatten an Fristen gebunden sind. Der Anspruch auf Eintritt in ein Mietverhältnis bzw. auf Neubegründung erlischt ein Jahr nach Rechtskraft der Scheidung. Der Vermieter sollte sich in diesem Fall also immer das rechtskräftige Scheidungsurteil vorlegen lassen. Stimmen beide Ehegatten der Übernahme durch den verbleibenden ­Ehegatten einvernehmlich zu, kann sich der Vermieter dem nur unter den äußerst eingeschränkten Gründen widersetzen, die auch den automatischen Eintritt nach dem Tod des ­Mieters verhindern können, § 563 Abs. 4 BGB. ­Selbstverständlich ist es dem ­Vermieter unbenommen, das Mietverhältnis wegen ­Zahlungsverzugs außerordentlich zu kündigen, wenn dieser eingetreten ist – sei es gegenüber dem weichenden Ehegatten und bisherigen ­Alleinmieter, sei es gegenüber dem ­eingetretenen Ehegatten und neuen Alleinmieter. Dies gilt natürlich sowohl hinsichtlich des bisherigen Mietvertrags als auch hinsichtlich eines neuen Mietvertrags, den der Vermieter gemäß § 1568a Abs. 5 BGB abschließen musste.

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