Schriftform bei einseitigen Erklärungen

(BGH, Urteil vom 7.3.2018, Az. XII ZR 129/16; BGH, Urteil vom 11.4.2018, Az. XII ZR 43/17 und OLG Dresden, Urteil vom 22.2.2017, Az. 5 U 961/16)

Das Thema

Zur Schriftform des Mietvertrags wurde an dieser Stelle schon vielfach berichtet und dies werden sicherlich nicht die letzten BGH-Urteile zum Thema sein; vielmehr ist zu erwarten, dass der BGH seine Tendenz zur Konkretisierung seiner Rechtsprechung auf den „harten Kern“ der Schriftform fortsetzt. Zuletzt wurde an dieser Stelle das Urteil vom 27.9.2017 besprochen, mit dem der BGH die sogenannten Schriftformheilungsklauseln verworfen hat. Aufgrund der Unwirksamkeit solcher Klauseln wird die Einhaltung der Schriftform umso wichtiger. Wie in der Besprechung zum Urteil vom September 2017 bereits erwähnt, betrifft die Schriftform durchaus nicht nur befristete Gewerberaummietverträge, sondern auch alle Wohnraummietverträge, in denen für länger als ein Jahr von einer oder beiden Parteien auf das Recht zur Kündigung verzichtet wird.

Nun hat der BGH unter zwei Aspekten zur Frage entschieden, welche einseitigen Erklärungen die Schriftform wahren müssen, und parallel zu dieser neuesten BGH-Rechtsprechung wurde ein schon etwas älteres Urteil des Oberlandesgerichts Dresden veröffentlicht, welches ebenfalls ein Schlaglicht auf die vom BGH getroffene Abgrenzung wirft.

Der Fall

Dem BGH-Urteil vom 7.3.2018 lag folgender Sachverhalt zugrunde: Die Parteien schlossen einen Mietvertrag über ein Grundstück, auf dem der Mieter eine Photovoltaikanlage errichten wollte und der eine Laufzeit von 30 Jahren hatte. Der Vertragsabschluss vollzog sich im Detail – und diese sind ausnahmsweise wichtig! – wie folgt: Der Mieter erstellte den Mietvertrag und schickte den schriftlichen Vertragsentwurf an den Vermieter. Dieser unterzeichnete den Mietvertrag und übermittelte ihn dem Mieter mit seiner Unterschrift per Telefax. Das Exemplar mit der Originalunterschrift behielt der Vermieter. Der Mieter unterschrieb seinerseits das Telefaxexemplar und faxte dieses an den Vermieter zurück. Das Exemplar mit der Unterschrift des Mieters (und der gefaxten Unterschrift des Vermieters) blieb beim Mieter. Die Exemplare mit den Originalunterschriften der Parteien wurden niemals ausgetauscht. Nur wenig später kündigte der Vermieter wegen eines Schriftformmangels.

Der BGH führt zunächst aus, dass die allgemeine gesetzliche Schriftform des § 126 Abs. 2 BGB unzweifelhaft nicht erfüllt ist. Hierfür muss entweder ein Original gefertigt werden, welches die Unterschriften beider Parteien im Original auf derselben Urkunde trägt, § 126 Abs. 2 S. 1 BGB. Oder aber, es müssen Exemplare mit der Unterschrift der jeweils anderen Partei ausgetauscht werden, und diese Exemplare müssen für die jeweils andere Partei bestimmt sein, § 126 Abs. 2 S. 2 BGB. Diese Alternative wäre also erfüllt gewesen, wenn zusätzlich zur Übermittlung des Telefaxes jeweils das vom Mieter im Original unterschriebene Exemplar an den Vermieter zu dessen weiterer Verwendung übersandt worden wäre und umgekehrt das vom Vermieter unterzeichnete Exemplar zur bestimmungsgemäßen Verwendung an den Mieter übermittelt worden wäre. Dieser Austausch von jeweils einem unterzeichneten und für die jeweils andere Partei bestimmten Original war jedoch unterblieben und von den Parteien auch gar nicht beabsichtigt gewesen.

Der BGH grenzt nun erstmals das mietrechtliche Schriftformerfordernis des § 550 S. 1 BGB von der allgemeinen gesetzlichen Schriftform nach § 126 BGB ab. Dass die allgemeine gesetzliche Schriftform nicht erfüllt wurde, steht nach Ansicht des BGH der Einhaltung des mietrechtlichen Schriftformerfordernisses nicht entgegen. Der BGH beruft sich hierzu auf seine Rechtsprechung zur „äußeren Form“, die er erstmals im Jahr 2010 aufgestellt und seither mehrfach konkretisiert hat. Ein Mietvertrag genügt dieser „äußeren Form“ und damit der mietrechtlichen Schriftform des § 550 BGB, wenn er zwar nur mündlich oder konkludent abgeschlossen wurde, aber inhaltsgleich mit den in der „äußeren Form“ des § 126 BGB niedergelegten Vertragsbedingungen ist. Damit sind nämlich die beiden Zwecke des § 550 BGB erfüllt: Ein Erwerber kann sich über den schriftlich niedergelegten Inhalt des Mietvertrags und damit über die von ihm nach § 566 BGB zu übernehmenden Rechte und Pflichten ausreichend informieren, und die Beweisbarkeit langfristiger Abreden ist ebenfalls sichergestellt. Die „äußere Form“ des § 550 BGB ist daher auch ohne den Austausch von Originalen gewahrt, den § 126 BGB zusätzlich erfordert. Für die Erfüllung der mietrechtlichen Schriftform ist nur entscheidend, dass es eine Urkunde gibt, die die vertraglichen Regelungen dokumentiert und die unterzeichnet ist. Die spezielle Formvorschrift des § 550 BGB im Mietrecht wird damit von der allgemeinen gesetzlichen Schriftform abgekoppelt. In Hinblick auf die unterschiedlichen Kündigungsfristen klärt der BGH auch die Frage, ob es sich bei der Überlassung eines Grundstücks zur Aufstellung einer Photovoltaikanlage um Miete oder Pacht handelt: Die Pacht würde eine Fruchtziehung aus dem Grundstück voraussetzen. Hier erfolgt die Fruchtziehung jedoch aus dem Sonnenlicht mit Hilfe der aufgestellten Photovoltaikanlage, damit handelt es sich um Miete.

Den weiteren Fall (Urteil vom 11.4.2018, Az. XII ZR 43/17) entscheidet der BGH nur scheinbar konträr zu diesen Ausführungen: Im Vertrag war eine Wertsicherungsklausel vereinbart, nach der jede Partei eine Neufestsetzung der letztmalig geschuldeten Grundmiete verlangen kann, wenn der Verbraucherpreisindex sich in bestimmter Weise geändert hat. Sollten sich die Parteien nicht einigen können, so sollte die neue Miete durch einen von der zuständigen IHK zu benennenden Sachverständigen festgesetzt werden.

Es handelte sich also nicht um eine sogenannte „Automatikklausel“, bei der die Änderung des Mietzinses automatisch eintritt, sobald bestimmte Indexschwellen erreicht sind, sondern es handelte sich um eine sogenannte „Leistungsvorbehaltsklausel“. In der Art der Ausgestaltung der Wertsicherungsklauseln liegt nicht nur bei deren Wirksamkeitsvoraussetzungen ein erheblicher Unterschied (Automatikklauseln sind an den strengen Voraussetzungen des Preisklauselgesetzes zu messen, Leistungsvorbehaltsklauseln nicht), sondern auch in Hinblick auf die notwendige Schriftform: Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter dem Mieter mitgeteilt, dass die Indexschwellen nun erreicht seien, und hatte darum gebeten, die monatliche Grundmiete auf einen bestimmten höheren Betrag ab dem folgenden 1. April anzupassen. Die Mieter kamen dieser Bitte nach, indem sie einfach die höhere Miete bezahlten. Weitere Erklärungen wurden nicht abgegeben, die Mieter hatten die Mieterhöhung also lediglich konkludent akzeptiert. Im gleichen Jahr zogen die Mieter aus und nahmen einen Pflegedienst als Untermieter auf, der Vermieter stimmte dieser Untervermietung jedoch nicht zu. Die Mieter kündigten sodann vorzeitig ordentlich wegen Nichtgenehmigung der Untervermietung und wegen Schriftformmangels, weil die Änderung der Miethöhe nicht schriftlich festgehalten worden sei und diese auch nicht in Ausübung eines einseitigen Leistungsbestimmungsrechts erfolgt sei.

Alle Instanzen haben die Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung wegen eines Schriftformmangels bestätigt. Der BGH nutzt das Urteil außerdem nochmal, um wesentliche Punkte seiner jüngsten Rechtsprechung hervorzuheben. Anfangs betont er, dass eine Änderung der Miete, jedenfalls soweit diese für mehr als ein Jahr erfolgt und nicht jederzeit widerruflich ist, unbedingt der Schriftform bedarf, weil eine Mietzinsänderung sich immer unmittelbar auf die Möglichkeit des Vermieters zur fristlosen Kündigung auswirken kann. Dies gilt auch für minimale Änderungen. Jede Mietzinsänderung unterliegt daher der Schriftform, d. h. sie muss sich aus einer einzigen von den Parteien unterzeichneten Urkunde oder aus zwei gleichlautenden von jeweils einer Partei unterzeichneten Urkunden ergeben („äußere Form“, siehe Urteil vom 7.3.2018). Anderes würde nur gelten, wenn einer Partei im Mietvertrag bereits die Möglichkeit eingeräumt ist, durch einseitige Willenserklärung eine Vertragsänderung herbeizuführen. Wenn diese Partei von dieser einseitigen Änderungsmöglichkeit Gebrauch macht, unterliegt diese einseitige Willenserklärung nicht dem Schriftformgebot, sofern die ursprüngliche Regelung, in welcher der Partei die einseitige Gestaltungsmöglichkeit eingeräumt wird, schriftformkonform ist. Der BGH verweist in diesem Zusammenhang nochmals auf sein Urteil, das dies ausdrücklich für die Ausübung eines Optionsrechts auf Vertragsverlängerung oder für die einseitige Anpassung von Nebenkostenvorauszahlungen entschieden hat. Ebenso verweist der BGH ausdrücklich auf ein etwas älteres Urteil, in dem er dies für eine sogenannte Automatikklausel zur Mietzinsanpassung entschieden hat. Der BGH grenzt allerdings den vorliegenden Fall von dieser Automatikklausel ab: Nach dem Wortlaut der hier vereinbarten Leistungsbestimmungsklausel erfolgt die Neufestsetzung nicht automatisch durch eine einseitige Erklärung, die unmittelbar die Vertragsänderung auslöst. Vielmehr muss eine Partei eine Neufestsetzung verlangen. Nach dem Wortlaut des Vertrags müssen sich die Parteien über diese neu festgesetzte Miete dann einigen. Sollte eine Einigung nicht zustande kommen, müsste ein Sachverständiger tätig werden. All diese Vorgaben zeigen, dass hier nicht eine Automatik, ausgelöst durch die einseitige Erklärung einer Partei, zur Mieterhöhung führt, sondern eine Einigung, die entsprechend übereinstimmende Willenserklärungen von beiden Parteien erfordert. Diese Einigung ist dem Schriftformerfordernis unterworfen. Das ist hier nicht erfüllt, selbst die „äußere Form“ ist nicht gewahrt, da es keinerlei vom den beklagten Mietern unterzeichnete Erklärung gibt.

Der BGH nutzt das Urteil auch, um nochmals darauf hinzuweisen, dass eine auch in diesem Mietvertrag standardmäßig vereinbarte Schriftformheilungsklausel unwirksam ist und die Kündigung wegen eines Schriftformmangels daher nicht treuwidrig ist.

Auch ein Urteil des OLG Dresden verdeutlicht nochmals diese Abgrenzung. Im dort entschiedenen Fall war in dem Mietvertrag aus der „Wendezeit“ vereinbart, dass der Vermieter das Recht haben solle, in den ersten fünf Jahren beginnend mit dem 1.4.1991, den Mietzins schrittweise an „sich einstellende ortsübliche Preise“ anzugleichen und diese nicht zu überschreiten. Erst mit einem Schreiben vom 10.2.1997 erhöhten die Vermieter die Grundmiete. Diese erhöhte Grundmiete wurde seither von der beklagten Mieterin unverändert bezahlt. Die Mieterin hatte alle ihr zustehenden, insgesamt fünf, Optionen ausgeübt, wobei die Mieterin die Option-Ausübungserklärungen nicht eigenhändig unterzeichnet hatte. Darüber hinaus waren einige Erklärungen zur Optionsausübung erst nach Ablauf der Optionsfrist zugegangen, allerdings hatten die Vermieter auf Bitten der Mieterin jeweils eine auf der Optionsausübung angebrachte Einverständniserklärung unterzeichnet. Im Jahr 2015 kündigten die Vermieter zum einen wegen des Schriftformmangels, zum anderen, weil die Mieterin die Räume seit 2007 nicht mehr zum vereinbarten Miet­zweck „Kosmetiksalon“ nutzte, sondern für eine podologische Praxis.

Das OLG Dresden prüft zunächst, ob die von der Mieterin nicht eigenhändig unterzeichneten Optionsausübungserklärungen zu einer wirksamen Verlängerung des Mietverhältnisses führen konnten und bejahte dies. Da dieses einseitige Verlängerungsrecht bereits im – zweifellos schriftformkonformen – ursprünglichen Mietvertrag angelegt war, muss die Erklärung nur den Voraussetzungen der gewillkürten Schriftform nach § 127 BGB entsprechen. Hier greifen die Erleichterungen des § 127 Abs. 3 BGB, wonach sich aus der Erklärung nur unzweideutig der Absender ergeben muss, was bei dem auf Geschäftspapier der Beklagten und der vorgesehenen, nur nicht ausgefüllten Unterschriftzeile zweifellos der Fall war.

Auch die verspätete Optionsausübungserklärung führt nicht dazu, dass die Verlängerung des Mietvertrags nicht eingetreten wäre, da diese Erklärung jeweils seitens der Vermieter mit dem Einverständnisvermerk bestätigt worden war. Die Schriftform des ursprünglichen Mietvertrags wurde auch nicht durch die einseitige Mieterhöhung der Vermieter im Jahr 1997 nachträglich aufgehoben. Ebenso wie die Optionsausübungserklärungen ist diese Mieterhöhung als einseitige Erklärung der Vermieterseite ausgestaltet. Diese Erklärung unterliegt damit nicht dem mietrechtlichen Schriftform­erfordernis des § 550 S. 1 BGB. Die konkludente Zustimmung der Mieterin durch Zahlung genügte daher für das Zustandekommen.

Schließlich geht das OLG Dresden noch auf die Kündigung wegen der angeblich unerlaubten Änderung des Mietzwecks von Kosmetiksalon auf podologische Praxis ein und weist darauf hin, dass dieses Kündigungsrecht verwirkt ist, weil die Vermieter seit dem Jahre 2007 davon wussten, da sie ihre eigene Praxis im gleichen Haus auf dem gleichen Gang wie die Mieterin betrieben. Die Frage, ob der Betrieb als podologische Praxis schädigende Einflüsse auf das Mietobjekt haben würde, welche sich aus dem ursprüngliche Mietzweck Kosmetiksalon nicht ergeben würden, wurde im Urteil daher nur noch gestreift.

Verwalter­strategie

Die Urteile tragen erheblich zur Klärung bei, in welchen Fällen eine einseitige Erklärung der Parteien zu einer Mietvertragsänderung führen kann, wobei eine einseitige Erklärung nur der Textform nach § 127 BGB genügen muss: Dies gilt immer dann, wenn im Mietvertrag ein einseitiges Bestimmungsrecht für eine Partei enthalten ist, und der Mietvertrag insoweit der mietrechtlichen Schriftform nach § 550 BGB entspricht. Vor Abgabe einer einseitigen Erklärung ist daher immer zu prüfen, ob die jeweilige Änderung nicht doch eine Einigung der Parteien voraussetzt.

Allerdings ist Grundlage solcher einseitigen Bestimmungsrechte, dass die mietrechtliche Schriftform nach § 550 BGB gewahrt ist. Diese muss zwar nach dem neuen Urteil des BGH vom 7.3.2018 nicht mehr der gesetzlichen Schriftform nach § 126 BGB entsprechen, sondern hat eigene Voraussetzungen. Allerdings kann die mietrechtliche Schriftform nicht durch sogenannte Schriftformheilungsklauseln nachträglich geheilt oder eine Kündigung für treuwidrig erklärt werden; diese Schriftformheilungsklauseln sind jedenfalls unwirksam! Daher ist umso mehr darauf zu achten, dass die mietrechtliche Schriftform bei Abschluss des Mietvertrags und bei allen Nachträgen tatsächlich gewahrt wird. Von einer Erleichterung der Formvorschriften kann daher keine Rede sein, der BGH konkretisiert derzeit nur die Anwendungsbereiche der mietrechtlichen Schriftform („äußere Form“) einerseits und des einseitigen Leistungsbestimmungsrechts andererseits.

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