Service, Software, Finanzierung

Bei den meisten Banken ist der Verwalter ein Kunde wie jeder andere auch. Doch es gibt spezielle bundesweit tätige Banken, deren Service nicht bei der Kreditkarte endet. Sie haben speziell auf die Bedürfnisse von Verwaltern zugeschnittene Produkte und Dienstleistungen entwickelt. Die Wichtigsten stellen wir hier vor.

Eine Reihe von Banken hat erkannt, dass es sinnvoll sein kann, für bestimmte Geschäftskundensegmente spezielle Produkte zu entwickeln. Dies gilt auch für die Wohnungswirtschaft. Kein Wunder, denn mit Instandhaltungsrücklagen und Kautionen kommen schnell hohe Summen zusammen, die das Geschäft attraktiv machen. Deshalb haben verschiedene Banken, Sparkassen und Volksbanken Produkte wie Kautions- und spezielle Hausverwalterkonten entwickelt. 

Allerdings sind Verwalter eine Zielgruppe mit speziellen Bedürfnissen. Ihr Business verlangt über Konten und Co hinaus einen besonderen Service: kompetente Ansprechpartner bei der Bank, die das Verwaltergeschäft verstehen und zu den Bürozeiten verfügbar sind. Dass es nicht leicht ist, diese Ansprüche zu erfüllen, zeigt das Beispiel der Postbank, die versucht hat, sich in der Branche zu etablieren. Inzwischen hat sich die Bank ganz aus dem Geschäft mit den Verwaltern zurückgezogen. Bei den verbliebenen bundesweit agierenden Banken gibt es einen Trend zur Spezialisierung. Das umfangreichste Angebot für Verwalter haben Geldinstitute, die sich auf den Sektor Wohnungswirtschaft spezialisiert haben. 

Hausbank München
Die Hausbank München ist der Prototyp der Spezialbanken. Sie wurde 1908 als genossenschaftliche Selbsthilfeeinrichtung von Hausbesitzern für Hausbesitzer gegründet. Weil das Unternehmen schon immer den privaten Immobilieneigentümer im Fokus hatte, entwickelten die Bayern bereits sehr früh Produkte rund um das Verwalten und bewirtschaften von Wohn­immobilien.

Für Verwalter bietet die Hausbank bundesweit den sogenannten Verwalter-Service und die Software VS 3 an. Das ist eine Kombination aus Software, Bankdienstleistungen und Serviceleistungen. Die webbasierte Software VS 3 ist nutzbar für die Miet- und WEG-Verwaltung. Software und Daten liegen auf einem gesicherten Hausbank-Server, auf den man online zugreift. Mit einer speziellen App geht das auch mit dem Ipad. VS 3 hat Schnittstellen zu MS-Office, DATEV, CRM-Systemen und den Lösungen der Wärmemessdienstleister. Alle Bankumsätze werden automatisch verbucht und in das System übernommen, Lastschrifteinzüge und Überweisungen erfolgen ebenfalls automatisiert. Um Datensicherung, Wartung und Aktualisierung der Software kümmert sich die Hausbank. VS 3 wird nicht gekauft, sondern monatlich nach dem Grad der Nutzung bezahlt. Nach Aussage der Hausbank nutzen mehr als 350 Immobilienverwaltungen bundesweit den Verwalter-Service und die Software.

Darüber hinaus bietet die Hausbank ab einem Gesamtvolumen von 25.000 Euro an, die Kautionskonten über ihre Online-Anwendung zu verwalten. Das Kautions-Service genannte Dienstleistungspaket ist unterteilt in die Bereiche Konto, EDV, Service und Beratung sowie Archiv und digitales Sparbuch. Die Hausbank bietet Einzelkonten für Mieter und Sammelkonten für den Verwalter beziehungsweise die WEG an. Das Eröffnen, Führen und Auflösen der Konten ist kostenlos. Auch ein Bonitäts-Service wird angeboten, mit dem online sofort die Bonität von Mietinteressenten geprüft werden kann. Als besonderes Schmankerl können Verwalter die Hausbank als Ersatzzustellungsvertreter ihrer WEGs benennen.

Wenn der Verwalter die Konten seines Bestands bei der Hausbank führt, sind Darlehen an die Gemeinschaft möglich. Die Bayern bieten KfW-Kredite und Darlehen an, ebenso eine Kombination von direkten KfW-Zuschüssen und der Finanzierung der restlichen Kosten. Die Darlehenssummen reichen abhängig vom Wirtschaftsplan sowie der Zahl der Einheiten und Eigentümer von 25.000 Euro bis maximal 480.000 Euro je WEG. Die WEG muss dabei mindestens 20 Prozent Eigenkapital einbringen. Für die Beratung und Bearbeitung der Darlehensanfragen fallen keinerlei Kosten an.
www.hausbank.de

Deutsche Kreditbank
Die Deutsche Kreditbank (DKB) mit Sitz in Berlin hat sich vor mehr als 20 Jahren auf Wohnungswirtschaft spezialisiert. Für Immobilienverwalter bietet die Bank neben ihren Produkten für Zahlungsverkehr, Geldanlage und Finanzierung die kostenfreie DKB-Verwalterplattform. Damit können Mieten, Mietkautionen, Instandhaltungsrücklagen und Hausgelder eigener sowie fremder Immobilien online verwaltet werden.

Im Paket ist das kostenfreie Eröffnen, Verwalten und Schließen von Verwaltungs-, Treuhand- und WEG-Konten enthalten. Das Mietkautions-Sammelkonto wird mietergenau verzinst und abgerechnet. Für die Konten gibt es viele Extras wie Einzelabrechnungen und Umsatzübersichten je Mieter, Mahndaten, einen Daten-Export und Ratenzahlungen. Für alle Leistungen hat die DKB einen Rahmenvertrag. Und schließlich bietet die DKB einen Umsatz-Manager, der das Ordnen der Umsätze automatisiert, Einnahmen-/Ausgaben-Übersichten erstellt. Ein weiteres Tool erleichtert das Planen von Ein-nahmen. 

Über die DKB-Verwalterplattform können auch WEG-Finanzierungen abgewickelt werden. Voraussetzung: Das Hausgeldkonto ist seit mindestens sechs Monaten bei der DKB. Ausgezahlt werden Beträge bis zu 250.000 Euro je Wohnungseigentümergemeinschaft und maximal 10.000 Euro je Wohnungseigentümer. Auf Sicherheiten und eine Einzelprüfung der Wohnungseigentümer verzichtet die DKB bei Finanzierungen bis zu 80 Prozent des Investitionsvorhabens. Die Laufzeit der Finanzierung beträgt fünf Jahre.

Auch die DKB hat eine webbasierte Software-Lösung im Angebot: DKB@win, die SAP-basierte Voll-Software für Wohnungsunternehmen, Genossenschaften und Immobilienverwalter. Die eher für größere Unternehmen ausgelegte Software ermöglicht die Bilanzierung nach dem Handelsgesetzbuch und den International Financial Reporting Standards. Der Bank- und Zahlungsverkehr ist hochautomatisiert. Mit DKB@win können selbst Holding- und Konzernstrukturen mit umfassenden Controlling-Instrumenten abgebildet werden. Die Software-Nutzung kostet inklusive Rechenzentrumsleistungen, Datenmigration und Schulung 1 Euro plus Mehrwertsteuer pro Monat und verwalteter Einheit. Zusätzlich bietet die DKB noch Versicherungen, ein Forderungsmanagement, eine Mieter- oder Notfallhotline und die Vermittlung von Immobilien. 
www.DKB.de

Aareal Bank
Die Aareal Bank ist auf die gewerbliche Immobilien- und Wohnungswirtschaft spezialisiert. Das kostenfreie Produkt Aareal Account Kautionen ist eine Kombination aus jederzeit verfügbarer Kautionsanlage und Electronic Banking. Die Online-Anwendung kann unabhängig von der Verwaltungs-Software sofort genutzt werden und verwaltet Kautionen voll elektronisch. Sparbücher, Urkunden und die Einzelkontenführung werden ersetzt durch ein Sammelkonto für alle Kautionen.

Im Zusammenspiel mit der angebundenen Kautionsverwaltungs-Software ermöglicht das Sammelkonto die eindeutige Identifikation eingegangener Kautionen durch virtuelle Kontonummern. Es liefert zudem tagesaktuelle Informationen und bucht alle Kontobewegungen automatisch. Durch die automatische Vergabe und Zuordnung einer Kontonummer für jeden Nutzer entfallen aufwendige manuelle Eingaben. Alle im Lebenszyklus einer Kaution anfallenden Arbeitsschritte laufen automatisch und werden im Hintergrund dokumentiert.

Die Aareal Bank bietet für alle wiederkehrenden Zahlungen einen automatisierten Zahlungsverkehr namens BK01. Damit kann der Zahlungsverkehr von Mieten, Betriebskosten und Kautionen automatisiert werden. Dabei werden Sammelbeträge aufgeschlüsselt und jede Kostenart eines Vertrags erhält eine individuelle BK01-Kontonummer; eine eindeutig zugeordnete virtuelle Nummer, die auf ein reales Ausgabenkonto referenziert. Wenn man diese Kontonummer beispielsweise mit den Versorgern austauscht, erhält man eine umfassende und differenzierte Übersicht über die laufenden Soll-Buchungen. Dann muss man keine Zahlung mehr aktiv anstoßen und alle Abflüsse in der Buchhaltung werden automatisiert zugeordnet. Das BK01-Verfahren gibt es in den Verwaltungs-Softwares Wodis Sigma, GES, WohnData, immotion, Karthago 2000 und wowi c/s.

Mit der der Internet-Anwendung Aareal Express hat die Aareal Bank eine Finanzierung für WEGs im Angebot. Das gilt auch für Sonderumlagen, die über mehrere Jahre hin erbracht werden. Finanziert werden können alle Maßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum. Aareal Express ist ein Vermittlungsangebot, bei dem die Aareal Bank mit Kooperationspartnern zusammenarbeitet. Im Internet können Verwalter die Finanzierung über einen Konditionenrechner durchrechnen lassen, und die Daten als Vorabanfrage in einem Online-Formular aufnehmen und an ­Aareal Express übersenden. Nach Prüfung der Daten erhält der Verwalter ein Angebot. 

Die Eigentümer dürfen bei Antragstellung nicht älter als 70 Jahre alt sein. Geprüft wird anhand der üblichen Bonitätsunterlagen und einer Selbstauskunft mit Schufa-Klausel. Sicherheiten werden nicht verlangt.

Finanziert werden Beträge von 1000 Euro bis zu 50.000 Euro pro Eigentümer und Finanzierung. Laufzeiten von einem bis zu zehn Jahren sind möglich, bei energetischen Maßnahmen bis zu 15 Jahren. Getilgt wird Annuitätisch, auch Sondertilgungen sind möglich.
www.aarealbank.com/aarealexpress

Deutsche Bank
Das größte deutsche Geldinstitut hat ebenfalls einen Service für Immobilienverwalter im Angebot. Die Immobilienverwalterkonten der Deutschen Bank sind speziell auf diese Zielgruppe zugeschnitten. Die Kontokorrent-Mietkautionskonten können durch Zusatzinformationen, wie den Objekt- oder Mieternamen schnell zugeordnet werden. Dadurch werden Sparurkunden und ihre Verwahrung obsolet. Die Guthaben werden analog zu den Sparkonten mit dreimonatiger Kündigungsfrist verzinst, Teilverfügungen sind jederzeit möglich.

Einzelne Kontonummern können für verschiedene Objekte genutzt werden. Darunter kann man einzelne Haus- oder Mietkonten sowie die Mietkautionen der einzelnen Objekte führen. Für jedes Unterkonto gibt es kostenfrei eine separate Abrechnung. Die Deutsche Bank bietet zusätzlich individuelle Bankauskünfte. Willigt der Mieter ein, erhält der Verwalter online Auskünfte mit aktuellen Informationen von der Bank des potenziellen Mieters. Darüber hinaus bietet die Deutsche Bank Versicherungen an. Ihr Kooperationspartner Zürich Versicherung sichert über eine spezielle Police für Immobilienverwalter die Objekte ab. Versichert werden verbundene Wohngebäude, Glas, Elektronik, Pauschal-Haftpflicht oder Rechtsschutz. 
www.deutsche-bank.de/termin

Foto: Pressmaster / Shutterstock.com