Sollte die Elementarschadenversicherung zur Pflicht werden?

So ist die Stimmung unter Immobilienverwaltungen.

Braucht es eine Versicherungspflicht gegen Elementarschäden? Seit Jahren ist diese Frage Thema politischer und gesellschaftlicher Diskussionen. Treten Fluten wie im Ahrtal mit gravierenden Schäden an mehrheitlich nicht versicherten Gebäuden auf, muss oft der Staat aushelfen, was ihn auf Dauer sehr teuer zu stehen kommt. Immobilienverwaltungen stehen häufig mit an vorderster Front, wenn es um die Beseitigung der Schäden durch Naturgewalten geht. Für den VDIV-Verwalter-Monitor wurden Immobilienverwalterinnen und -verwalter befragt, wie sie die Lage einschätzen.

Bundesweit sind laut Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft 95 Prozent aller Wohngebäude gegen Sturm und Hagel abgesichert, aber nur 54 Prozent gegen Elementarschäden. Grundsätzlich deckt eine solche Versicherung Schäden ab, die durch Naturgewalten wie Überschwemmungen, Starkregen, Erdrutsche, Erdbeben, Lawinen und Schneelast verursacht werden. Sie erweitert den Schutz der standardmäßigen Wohngebäudeversicherung, die typischerweise nur bei Schäden durch Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel greift.

Die Diskussion um das Für und Wider einer Pflichtversicherung flammt seit der verheerenden Flut im Ahrtal 2021 immer wieder auf. Während die SPD und die Grünen sie als solidarisches System zur Risikoverteilung unterstützen, lehnt die FDP eine solche ab und setzt auf Eigenverantwortung. Die CDU/CSU schlug ein Modell vor, das eine Option zur Absicherung vorsieht, die abgewählt werden kann. Auf der Jahreskonferenz der Chefinnen und Chefs der Staats- und Senatskanzleien der Länder wurde im September wieder darüber debattiert.

Auch bei Immobilienverwaltungen gibt es unterschiedliche Ansichten: 48,8 Prozent der befragten Verwaltungen unterstützen die Einführung einer Pflichtversicherung, während 43,4 Prozent für das Angebotsmodell sind. Regional gibt es dabei jedoch deutliche Unterschiede, die auf divergierende Erfahrungen mit Naturgefahren und Schadensfällen hindeuten: Während in den südlichen Bundesländern 61,9 Prozent der Verwaltungen eine Pflichtversicherung bevorzugen, befürworten in Nord- und Ostdeutschland 58,9 Prozent bzw. 57,5 Prozent das Angebotsmodell.

Erfahrungen mit Elementarschäden

35,5 Prozent der befragten Immobilienverwaltungen haben bereits Erfahrungen mit nicht versicherten Elementarschäden in den von ihnen verwalteten Objekten. 72,5 Prozent der von den Befragten verwalteten Wohnungs-eigentümergemeinschaften (WEG) sind bereits gegen Elementarschäden versichert. Der Anteil ist im Süden Deutschlands mit 82,9 Prozent am höchsten, während er im Norden nur bei 59,6 Prozent liegt. In Baden-Württemberg bestand bis 1993 bereits eine Pflicht zur Versicherung gegen Elementarschäden. Daher ist der Anteil der Gebäude mit entsprechender Absicherung im Süden höher.

Die Kosten einer Elementarschadenversicherung sind im Vergleich zur bestehenden Gebäudeversicherung ohne Elementarschadendeckung durchschnittlich um 18,7 Prozent höher. Gefragt, was Eigentümergemeinschaften bei entsprechender Absicherung leisten können, halten Immobilienverwaltungen eine Anhebung der Versicherungsprämie um 34,5 Prozent für akzeptabel. Interessanterweise sind kleinere Verwaltungen (< 400 Verwalteten Einheiten (VE)) bereit, eine deutlichere Erhöhung, nämlich um 52,1 Prozent, zu akzeptieren als Verwalter größerer Einheiten (> 3.000 VE), die maximal 17,2 Prozent akzeptabel finden.

Viele Gemeinschaften bereits abgesichert

64,7 Prozent der Verwaltungen würden es begrüßen, wenn ein höherer Prozentsatz ihres Bestands eine Elementarschadenversicherung hätte – an dieser Stelle ist der Wunsch nach einer solchen Absicherung im Westen Deutschlands (73,4 Prozent) am stärksten ausgeprägt, was auf die Erfahrung mit Naturgefahren zurückzuführen sein könnte.

Bemerkenswert: 84,8 Prozent der Befragten fühlen sich über die Inhalte einer Elementarschadenversicherung gut informiert und können Eigentümer entsprechend beraten. Trotz regionaler Unterschiede bei der Risikoeinschätzung und bereits vorhandenen Versicherungen sind bereits viele Gemeinschaften gegen Elementarschäden versichert.

Keine Zwangsversicherung notwendig

„Immobilienverwaltungen plädieren mehrheitlich für die Absicherung von Elementarschäden – vor allem in Risikogebieten. Für die Mehrheit der Bestände wurde dies jedoch bereits implementiert,“ so Martin Kaßler, Geschäftsführer des VDIV Deutschland. „Eine Zwangsversicherung scheint daher für Wohnungs-eigentümergemeinschaften überflüssig. Zudem wird damit kein Schadensfall vermieden. Es gilt, mehr in die Prävention zu investieren als in Versicherungsbeiträge. Verwaltungen entbindet dies aber nicht davon, über die Risiken zu informieren, die eine nicht abgeschlossene Elementarschadenversicherung mit sich bringt, und dies protokollieren zu lassen“.