Sondereigentümer hat gemeinschaftliche Heizungsanlage in seinem Keller zu dulden.

(LG Frankfurt a. M., Urteil vom 13.3.2025 – Az. 2-13 S 8/24)

Das Thema

Nicht selten ist – insbesondere bei älteren Gemeinschaften der Wohnungseigentümer (GdWE) – befindet sich im räumlichen (Keller-)Bereich, der nach der Vereinbarung dem Sondereigentum eines einzelnen Wohnungseigentümers zugeordnet ist, eine durch die Gemeinschaft genutzte Anlage bzw. Einrichtung – in der Regel die Heizung. Spätestens wenn die Anlage gewartet werden muss und die Gemeinschaft Zugang verlangt, kommt es häufig zum Streit. So auch in dem vom Landgericht (LG) Frankfurt a. M. zu entscheidenden Fall:

Der Fall

Der Kläger ist Mitglied der beklagten GdWE und Eigentümer des Miteigentumsanteils Nr. 4, zu dem laut Teilungserklärung auch ein im Kellergeschoss gelegener Abstellraum gehört. In diesem Abstellraum befindet sich die gemeinschaftliche Heizungsanlage, an die fünf der sieben Wohneinheiten, nicht aber die des Klägers angeschlossen sind. In der Eigentümerversammlung beabsichtigt der Kläger, eine Beschlussfassung über das Entfernen der Heizungsanlage aus dem in seinem Sondereigentum stehenden Kellerraum herbeizuführen. Der Beschlussantrag wurde abgelehnt.

Daraufhin erhebt der Kläger Klage mit dem Ziel, die GdWE zur Herausgabe des Abstellraums zu verurteilen, hilfsweise die darin befindliche Heizungsanlage zu entfernen sowie den Negativbeschluss über die Räumung und Herausgabe für ungültig erklären zu lassen. Der Kläger obsiegt in erster Instanz. Gegen die Entscheidung wendet sich die beklagte GdWE mit der Berufung und verfolgt die Abweisung der Klage weiter – mit Erfolg.

Ein Anspruch des Klägers gegen die Beklagte auf Räumung und Herausgabe des Abstellraums gemäß § 14 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) i. V. m. §§ 985, 1004 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) besteht nicht.

Fest steht zunächst, dass die streitgegenständliche Heizungsanlage gemäß § 5 Abs. 2 WEG zwingend im gemeinschaftlichen Eigentum steht. Die Heizungsanlage dient dem gemeinschaftlichen Gebrauch und ist dementsprechend nicht sondereigentumsfähig. Hieran ändert auch die Tatsache nichts, dass die Anlage nur fünf der sieben Wohneinheiten versorgt, denn sie ist darauf gerichtet, mehr als einem Wohnungseigentümer einen ungestörten Gebrauch seiner Wohnungen zu ermöglichen; damit eine Anlage des gemeinschaftlichen Gebrauchs.

Auf die Frage, ob auch der streitgegenständliche Heizungsraum im Gemeinschaftseigentum steht, kommt es vorliegend nicht an. Der Kläger ist jedenfalls nach § 242 BGB verpflichtet, die Heizungsanlage in dem Abstellraum zu dulden. Da jedoch der Gebrauch der gemeinschaftlichen Anlage einen ständigen Bedienungs-, Kontroll- und Wartungsaufwand fordert und der Abstellraum schon aufgrund seiner Art, Lage und Beschaffenheit, insbesondere seiner geringen Größe, objektiv ungeeignet ist, neben der Unterbringung der Heizungsanlage noch andere, gleichwertige Nutzungszwecke zu erfüllen, spricht vieles dafür, dass der Raum an sich nicht sondereigentumsfähig ist und der Kläger kein Sondereigentum an dem streitgegenständlichen Kellerraum erworben hat. Ein Räumungs- und Herausgabeanspruch ist in diesem Fall schon mangels Eigentümerstellung abzulehnen.

Selbst wenn der Kläger Sondereigentum an dem Ab-stell- bzw. Kellerraum wirksam erworben hat, steht ihm kein Räumungsanspruch gegen die Beklagte zu. Der Kläger ist aus Treu und Glauben (§ 242 BGB) verpflichtet, die gemeinschaftliche Heizungsanlage im räumlichen Bereich seines Sondereigentums zu dulden, bis die Gemeinschaft eine anderweitige Möglichkeit gefunden hat, die Heizung zu betreiben. Diese umfassenden Treue- und Rücksichtnahmepflichten ergeben sich bereits aus der Mitgliedschaft des Klägers in der GdWE, woraus sich ein gesetzliches Schuldverhältnis gegenüber der Gemeinschaft begründet. Einer Klage, die auf die Entfernung der Heizung ohne Schaffung einer alternativen Heizmöglichkeit gerichtet ist, ist daher nicht stattzugeben; das aus dem Grundsatz von Treu und Glauben fließende Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme gebietet es, der GdWE die Möglichkeit des Heizens nicht ersatzlos zu entziehen.

VERWALTERSTRATEGIE

Soweit sich in dem laut Teilungserklärung einem Eigentümer als Sondereigentum zugewiesenen Keller eine gemeinschaft­liche Anlage oder Einrichtung befindet, ist dieser Eigentümer verpflichtet, die Anlage zu dulden. Dies folgt bereits aus dem allgemeinen Rücksichtnahmegebot zumindest für einen Zeitraum, bis zu dem die Gemeinschaft eine alternative Heizmöglichkeit geschaffen hat.

§ 5 Abs. 2 WEG sieht vor, dass Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, nicht Gegenstand des Sondereigentums sein können. Dies gilt auch, wenn sich die Anlage oder Einrichtung im räumlichen Bereich von im Sondereigentum stehenden Räumen befindet oder die Anlage bereits bei Aufteilung eingebaut war und der Raum keiner anderweitigen Nutzung zugänglich ist. Dies hatte der Bundesgerichtshof (BGH) bereits mit Urteil vom 2. Februar 1979, Az. V ZR 14/77 (veröffentlicht u. a. in NJW 1979, 2391) entschieden. Bislang offen und in der Literatur sowie der Instanzrechtsprechung stark umstritten ist, ob die Entscheidung des BGH auch auf den Fall übertragbar ist, wenn die Anlage nach Teilung eingebaut wurde. Teilweise wird sogar ein automatischer Eigentumsübergang gefordert. Das LG Frankfurt a. M. unterscheidet vorliegend zwischen der Sondereigentumsfähigkeit der Anlage und der des Raumes. Dies erscheint vorzugswürdig, können so etwaige im konkreten Einzelfall begründete Unsicherheiten weitestgehend ausgeschlossen werden. Eine höchstrichterliche Entscheidung bleibt abzuwarten.