Spielhalle statt Restaurant ist zulässig

(Landgericht München I, Urteil vom 2.3.2015, Az.: 1 S 5273/13 WEG)

DAS THEMA

In letzter Zeit hatten die Gerichte öfter zu entscheiden, ob und in welchem Rahmen die Nutzungsänderung einer Teileigentums-Einheit zulässig ist. Einige Entscheidungen diesbezüglich wurden in dieser Reihe schon besprochen. Hier kommt es zum einen auf den Charakter der getroffenen Vereinbarung an, zum anderen auf die Auslegung dieser Vereinbarung. Hierzu hat das Landgericht München I im vorliegenden Fall entschieden und lässt eine großzügige Tendenz hinsichtlich der Möglichkeiten zu einer geänderten Nutzung erkennen.

DER FALL

In der Teilungserklärung der WEG war ausdrücklich vereinbart, dass in der Einheit 1 der Betrieb eines „Restaurants mit Kegelbahn und Aufenthaltsraum“ vorgesehen ist. Hierbei handelt es sich um eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter, was das entscheidende Gericht nochmals ausdrücklich hervorhebt. Diese hat den Charakter eines Grundbucheintrags und ist daher nach den strengen Grundsätzen für Grundbucheintragungen auszulegen. Die Auslegung richtet sich nach Wortlaut und Sinn, wie sich dieser für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergibt. Das Gericht kommt zu dem nachvollziehbaren Schluss, dass die Auslegung der Vereinbarung nach Wortlaut und Sinn eine Umnutzung von Restaurantbetrieb in Spielhalle nicht deckt, da sich dieser nach allgemeinem Verständnis grundlegend von einem Restaurantbetrieb unterscheidet. Der Restaurantbetrieb bietet in erster Linie Speisen und Getränke zum Verzehr vor Ort an und erwirtschaftet hieraus seine wesentlichen Umsätze; dagegen erzielt die Spielhalle ihre Gewinne durch die entgeltliche Nutzung der Spielautomaten, und nicht vorrangig durch Verpflegungsleistung.

Nach herrschender Meinung und ständiger Rechtsprechung des Landgerichts München I ist jedoch eine von der Zweckbestimmung abweichende Nutzung ausnahmsweise dann zulässig, wenn diese generell nicht mehr stören oder beeinträchtigen kann, als eine der Zweckbestimmung entsprechende Nutzung. Dies ergibt sich aus einer ergänzenden Auslegung der Zweckbestimmungsvereinbarung. Das Gericht weist deutlich darauf hin, dass hier eine typisierende, verallgemeinernde Betrachtungsweise zugrunde zu legen ist, nicht die konkrete Ausführung der jeweiligen Geschäftstätigkeit. Der zweckbestimmungswidrige Gebrauch muss daher in mehreren Punkten konkretisiert und auf die tatsächlichen Verhältnisse bezogen werden, dabei sind insbesondere zu untersuchen: Besucherfrequenz und Besucherstrukturen, örtliche Gegebenheiten und zeitliche Verhältnisse, etwa Öffnungszeiten.

Anhand dieser Kriterien ist zu prüfen, ob die örtliche Situation generell und typischerweise höhere Beeinträchtigungen auslöst als die zugelassene Nutzung; es darf jedoch nicht darauf abgestellt werden, ob solche Beeinträchtigungen tatsächlich eintreten. Anhand dessen untersucht das Gericht mittels eines Sachverständigengutachtens die örtlichen Verhältnisse auf erhöhte Kriminalität, auf eine Beeinträchtigung des Sicherheitsgefühls der Bewohner, auf den sogenannten “Trading-down-Effekt“, auf eine Wertminderung des Wohneigentums sowie auf Lärmbelästigung, auf erhöhtes Verkehrsaufkommen, verringertes Parkplatzangebot, Störungen der Ruhezeiten und schließlich auf möglichen Alkoholkonsum vor der Spielhalle. Alle diese Punkte werden unter Zugrundelegung der typisierenden Betrachtungsweise und der tatsächlichen örtlichen Gegebenheiten begründet verneint. Es handelte sich um eine relativ kleine Spielhalle, die lediglich örtliches Publikum anzog.
Demnach war der Betrieb einer Spielhalle statt eines Restaurants zumindest bei dem streitgegenständlichen Objekt zulässig. Konkreten Beeinträchtigungen, etwa durch pöbelnde Personen, durch Verunreinigungen oder durch marktschreierische Werbung wäre nach Ansicht des Gerichts im Einzelfall mit entsprechenden Unterlassungsklagen gegen den Eigentümer bzw. gegen den Betreiber zu begegnen.

Verwalter­strategie

Die ergänzende Auslegung der Zweckbestimmung nach sehr weiten Kriterien macht es schwer, einer von der Teilungserklärung abweichenden Nutzung zu begegnen, auch wenn diese von der Mehrheit der (Wohn-)Eigentümer nicht erwünscht ist. Hier muss unter Zugrundelegung der örtlichen Gegebenheiten des Objekts genau abgewogen werden, ob das Risiko eines Rechtsstreits tatsächlich eingegangen werden soll. Vorgebeugt werden könnte einem solchen Konflikt nur in den Fällen, in denen die Zustimmung des Verwalters zu einer Veräußerung der Einheit vorgesehen ist, so dass einer Nutzungsänderung durch einen neuen Eigentümer durch Verweigerung der Zustimmung aus wichtigem Grund ein Riegel vorgeschoben werden kann. Ändert der Bestandseigentümer allerdings die Nutzung, kommt es tatsächlich auf die sehr weiten Auslegungskriterien an.

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