Stecker rein, und gut?

Immer mehr Elektro-Fahrzeuge auf unseren Straßen. Das ist gut. Aber ist die Wohnungswirtschaft auf den Bedarf an Ladestationen vorbereitet, und was sind die rechtlichen Gegebenheiten?

Damit die Berücksichtigung der Elektromobilität nicht mehr den „Sonderfall“ in einzelnen besonders innovativen Planungsprozessen darstellt, sondern zunehmend zum „Normalfall“ wird, identifizierte die Begleit- und Wirkungsforschung der „Schaufenster Elektromobilität“ bestehende Hemmnisse im Rechtsrahmen und entwickelte Lösungsvorschläge. Das daraus entstandene Ergebnispapier basiert auf Erfahrungen aus dem Programm und einer Analyse des aktuellen Miet-, WEG-, Bau- und Planungsrechts. An dieser Stelle wird lediglich ein Überblick über den aktuell gültigen Rechtsrahmen gegeben.

Die Ladeinfrastruktur im Bestand

Die Erfahrungen im Schaufensterprogramm Elektro­mobilität zeigen, dass die Errichtung von Ladein­frastruktur in Bestandsimmobilien noch rechtlichen Hemmnissen begegnet. Davon sind besonders Mieter betroffen und Wohnungseigentümer, wenn durch die Errichtung  Gemeinschaftseigentum verändert wird. Demgegenüber ist die Errichtung von Ladeinfrastruktur durch den Eigentümer selbst rechtlich unproblematisch.

Ein Mieter ist ohne Zustimmung seines Vermieters nicht berechtigt, bauliche Veränderungen an der Mietsache vorzunehmen, wie es beispielsweise für die Errichtung von Ladeinfrastruktur erforderlich ist. Deshalb ist es derzeit alleine die Entscheidung des Vermieters, ob der Mieter die nötige Ladeinfrastruktur zu seinem Elektrofahrzeug errichten darf oder nicht. Dieses Zustimmungserfordernis und die damit einhergehende Unsicherheit stellt ein Hemmnis für den Erwerb eines Elektrofahrzeuges dar. Daher wird von einigen Projektpartnern eine Duldungspflicht des Vermieters vorgeschlagen, sodass dieser dem Aufbau von Ladein­frastruktur nicht (länger) grundlos widersprechen kann.

Eine solche oder eine ähnliche Duldungspflicht des Vermieters sieht das geltende Recht nicht vor. Zwar hat der Vermieter im Rahmen des Mietvertrages die Nutzung seiner Mietsache durch den Mieter zu dulden (vgl. § 535 Abs. 1 BGB). Der Mieter ist aber grundsätzlich nicht berechtigt, die Mietsache ohne Zustimmung des Vermieters baulich zu verändern. Bauliche Veränderungen sind zudem vor der Rückgabe zu beseitigen (§§ 535, 546 BGB).

Der Vermieter ist jedoch in bestimmten Einzelfällen zur Duldung eines gewissen Mietgebrauchs sowie in beschränktem Umfang auch zur Duldung baulicher Veränderungen verpflichtet, z. B. wenn die bauliche Maßnahme dem Mieter Vorteile und dem Vermieter selbst keine wesentlichen Nachteile bringt (LG Berlin, ZMR 1995, 594). Die Verpflichtung, in diesen Fällen Veränderungen zu dulden, ergibt sich aus der Treu- und Glaubenspflicht. Eine uneingeschränkte Duldungspflicht dürfte jedoch einen nicht zu rechtfertigenden Eingriff in das Eigentumsgrundrecht des Vermieters darstellen. Im Rahmen dieser Grenzen besteht ein politischer Gestaltungsspielraum. Anstelle einer (allgemeinen) Duldungspflicht könnte der Gesetzgeber alternativ eine Regelung aufnehmen, die eine Zustimmungspflicht ähnlich der Regelung in § 554a BGB zum barrierefreien Wohnen vorsieht.

Ähnlich stellt sich die Situation bei Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) dar. Die Errichtung von Ladeinfrastruktur erfordert regelmäßig bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum, die die Zustimmung der WEG erfordern. Die Erfahrungen in den Schaufensterprojekten zeigen, dass diese Zustimmung nur schwer zu erlangen ist, in einigen Fällen nicht erteilt wird und jedenfalls eine Unsicherheit des Wohnungseigentümers beim Kauf eines Elektrofahrzeugs darstellt.

Grundsätzlich ist jeder Wohnungseigentümer zum Mitgebrauch des Gemeinschaftseigentums berechtigt (§ 13 Abs. 2 Satz 1 WEG). Bauliche Veränderungen, die über die ordnungsgemäße Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums hinausgehen, bedürfen jedoch der Zustimmung der WEG (§ 22 Abs. 1 WEG). Ein aktuelles Urteil des Amtsgerichts Schöneberg vom 9.4.2015 belegt die rechtlichen Hemmnisse beim WEG-Recht. In dem Urteil stellt das Gericht fest, dass es sich bei der Errichtung einer Ladeinfrastruktur um eine bauliche Veränderung im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG handelt, die der Zustimmung aller über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigten Wohnungseigentümer bedarf. Eine solche Beeinträchtigung wird angenommen, da mögliche nachfolgende Installationen zu weiteren optischen Veränderungen führen könnten. Zudem gehöre die Versorgung mit Strom für ein Elektroauto (noch) nicht zur Mindestausstattung eines PKW-Stellplatzes, weshalb § 21 Abs. 5 Nr. 6 WEG nicht anwendbar sei (Az.: 771 C 87/14, noch nicht rechtskräftig, Stand 12/2015).

Sicher sprechen auch gute Gründe für eine andere rechtliche Würdigung (siehe dazu Prof. Dr. Martin Häublein: DDIVaktuell 3/15). Letztlich verbleibt aber eine Rechtsunsicherheit, die ein beachtliches Hemmnis darstellt.

Die Ladeinfrastruktur im Neubau

Außerdem wurde beleuchtet, wie der Aufbau von Ladeinfrastruktur in Neubauvorhaben durch gezielte rechtliche Anreize gefördert werden kann. Nach den Erfahrungen in den Projekten ist der geltende Rechtsrahmen zur Bauleitplanung, insbesondere das BauGB, kein evidentes Hemmnis bei der Errichtung von Ladeinfrastruktur. Durch eine stärkere rechtliche Verankerung bei der Bauleitplanung könnte aber ein Anreiz zur Errichtung von (mehr) Ladeinfrastruktur gesetzt werden.

Damit die Belange der Elektromobilität im Rahmen der Aufstellung von Bebauungsplänen berücksichtigt werden, müssen sie öffentliche und/oder private Belange darstellen. Diese sind im Rahmen der planerischen Abwägung gemäß § 1 Abs. 7 BauGB zu berücksichtigen. Einschlägige relevante Belange nach § 1 Abs. 6 BauGB sind:
Schutz der Umwelt, insbesondere die Vermeidung von Emissionen sowie die sparsame und effiziente Nutzung von Energie (§ 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB).
Belange des Personen- und Güterverkehrs und der Mobilität der Bevölkerung, einschließlich des öffentlichen Personennahverkehrs und einer auf Vermeidung und Verringerung von Verkehr ausgerichteten städtebaulichen Entwicklung (§ 1 Abs. 6 Nr. 9 BauGB).

Inzwischen geht die jüngere Kommentarliteratur zu § 1 Abs. 6 BauGB davon aus, dass eine nachhaltige Verkehrsentwicklung verkehrsarme Siedlungsstrukturen erfordert, zu denen u. a. Konzepte zur Förderung von Elektromobilität beitragen können (vgl. Battis, in: Battis/Krautzberger/Löhr, Baugesetzbuch, 12. Auflage 2014, § 1 BauGB Rn. 75). Die Berücksichtigung der Elektromobilität bei der Aufstellung von Bauleitplänen ist deshalb bereits grundsätzlich im BauGB angelegt.

Mögliche Regelungen – sog. Festsetzungen – eines Bebauungsplans sind in § 9 Abs. 1 BauGB (abschließend) aufgeführt. Jede Festsetzung in einem Bebauungsplan bedarf einer Ermächtigungsgrundlage, da der Bebauungsplan eine Beschränkung, der Eigentumsgarantie nach Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG darstellt. Da die Verkehrsbelange auch die Belange der Elektromobilität umfassen, kann für entsprechende Festsetzungen im Bebauungsplan auf die Ermächtigung aus § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB zurückgegriffen werden. Hiernach können Verkehrsflächen sowie Verkehrsflächen mit besonderer Zweckbestimmung, wie z. B. Fußgängerbereiche oder Flächen für das Parken von Fahrzeugen, festgesetzt werden. So ist es auf dieser Grundlage beispielsweise möglich, durch den textlichen Ausschluss von Stellplätzen auf den Grundstücken und entsprechenden Festsetzungen von Baufenstern und Bauweisen in einem reinen Wohngebiet zulässigerweise ein „Wohnen ohne (eigenes) Auto“ zu ermöglichen (OVG Münster, Urteil v. 11.1.2002, Az.: 7a D 6/00).

Es spricht viel dafür, dass es sich bei Ladeinfrastruktur um bauliche Anlagen im Sinne des § 29 BauGB handelt. Die erforderliche „bodenrechtliche Relevanz” der Anlage ist gegeben, weil Belange aus § 1 Abs. 6 BauGB betroffen und dadurch eine ihre Zulässigkeit regelnde verbindlichen Bauleitplanung erforderlich ist (BVerwGE 44, 59, 62). Im Falle von Ladeinfrastruktur ergibt sich diese Relevanz aus den obigen Ausführungen zu § 1 Abs. 6 BauGB sowie aus ihren Auswirkungen auf das Ortsbild (§ 1 Abs. 6 Nr. 5 BauGB). Im Übrigen darf davon ausgegangen werden, dass es sich bei Ladein­frastruktur nicht um Tankstellen im Sinne der BauNVO sondern um eine untergeordnete Nebenanlage im Sinne des § 14 Abs. 1 BauNVO handelt. Auch wenn damit die Belange der Elektromobilität bereits heute im Rahmen der Bauleitplanung berücksichtigt werden können, wären weitere klarstellende Regelungen – nicht zuletzt auch als Ermunterung für die Kommunen – wünschenswert.

In Bezug auf bauordnungsrechtliche Fragen, lässt sich die Ladeinfrastruktur – anders ggf. bei Schnellladesäulen – verfahrensfrei errichten. Wichtige Anreize für die Errichtung von Ladeinfrastruktur können jedoch in die Stellplatzsatzungen der Kommunen aufgenommen werden. So können zur Beschaffenheit der Stellplätze diverse Maßgaben gemacht werden, u. a. die Berücksichtigung von Ladeinfrastruktur für  Elektrofahrzeuge bzw. Vorrichtungen zur Begünstigung derselben (Leerrohre). Außerdem können Regelungen zur Ablösung der  Herstellungspflicht und zur Höhe der Ablösungsbeträge getroffen werden, wobei nach Art der Nutzung und Lage der Anlage unterschiedliche Regelungen möglich sind. Letztlich könnten Regelungen aufgenommen werden, die z. B. die gleichen Vorgaben enthalten wie § 2 Abs. 3 der Hessischen Garagenverordnung vom 17.11.2014:

„Garagen müssen eine ausreichende Anzahl von Einstellplätzen haben, die über einen Anschluss an Ladestationen für Elektrofahrzeuge verfügen. Der Anteil dieser Einstellplätze bezogen auf die Gesamtzahl der Einstellplätze muss mindestens 5 % betragen. Satz 1 findet keine Anwendung auf Einstellplätze von Wohnungen, die über eine Stromversorgung verfügen, die für die Installation von Kraftfahrzeugladestationen geeignet ist.“

Zum Nachlesen:

Das vollständige Ergebnispapier kann bei Interesse kostenfrei über die Internetseite der Begleit- und Wirkungsforschung abgerufen werden. Darin werden auch die Fragen der technischen Unbedenklichkeit behandelt. Download unter:
http://schaufenster-elektromobilitaet.org/de/content/dokumente/dokumente_1/dokument_details_16837.html

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