Stimmrechtsausschluss für Mehrheitsgesellschafter

(BGH, Urteil vom 13.1.2017 – V ZR 138/16)

DAS THEMA

Das Stimmrecht ist als DAS Instrument der Beteiligung der Wohnungseigentümer an der Willensbildung der Gemeinschaft grundsätzlich nicht entziehbar. Es gehört zum Kernbereich elementarer Mitgliedschaftsrechte und kann nur ausnahmsweise und unter engen Voraussetzungen beschränkt werden. Ein solcher gesetzlich geregelter Fall der Stimmrechtsbeschränkung liegt bei einer schwerwiegenden Interessenkollision vor, wenn die an sich legitime Verfolgung (auch) privater Sonderinteressen das Maß des Hinnehmbaren übersteigt.

DER FALL

Dem BGH lag ein Fall zur Entscheidung vor, in dem der beklagte Miteigentümer (Miteigentumsanteil: 504/1000) seine Stimmenmehrheit nutzte, um einen zustimmenden Beschluss über einen Vertragsabschluss zwischen der WEG und einer GmbH & Co. KG zu fassen. Der Beklagte war sowohl Kommanditist der KG als auch Geschäftsführer der Komplementär-GmbH, an der er mit 51 Prozent der Anteile beteiligt war. Die weiteren 49 Prozent der Geschäftsanteile der Komplementär-GmbH hielt seine Ehefrau.

Die WEG fasste unter TOP 3 einen Beschluss, der den Verwalter beauftragte, mit der GmbH & Co. KG des Beklagten einen Wärmeliefervertrag zu schließen. ­Diesen Beschluss fochten die übrigen ­Eigentümer an – mit Erfolg:

Nach Ansicht des BGH lag in dieser Konstellation eine Interessenkollision, die zu einem Stimmrechtsausschluss des beklagten Wohnungseigentümers führte. Auch wenn der Wärmeliefervertrag nicht mit dem Mehrheitseigentümer selbst, sondern mit der KG geschlossen werden sollte, lag ein Interessenkonflikt im Sinne von § 25 Abs. 5 Wohnungseigentumsgesetz vor. Das Interesse der KG am Abschluss des Wärmeliefervertrags war hier mit dem Interesse des Eigentümers gleichzusetzen, da er sowohl Mehrheitseigentümer der Komplementär-GmbH war, als auch – als Geschäftsführer der Komplementärin – die Geschäfte der KG führte. Da der beklagte Mehrheitseigentümer somit von der Abstimmung ausgeschlossen war, fehlte es an der erforderlichen Mehrheit für die Beschlussfassung.
 
Da das Stimmrecht aufgrund der Treuepflicht der Wohnungseigentümer untereinander (§ 242 BGB) zudem immanenten Schranken unterliegt, hätte ein Stimmrechtsausschluss hier auch unter dem Aspekt des Mehrheitsmissbrauchs (sog. Majorisierung) bejaht werden können. Das kommt immer dann in Frage, wenn ein Wohnungseigentümer sein bestehendes Stimmenübergewicht treuwidrig dazu missbraucht, sich einen Vorteil zu verschaffen, der einer ­ordnungsgemäßen Verwaltung und den Interessen der Gemeinschaft zuwiderläuft. Das Paradebeispiel wäre etwa die Wahl eines ungeeigneten, dem Mehrheitseigentümer nahestehenden Verwalters. Zu beachten ist in diesen Fällen, dass der Stimmrechtsausschluss erst dann zum Tragen kommt, wenn der Eigentümer tatsächlich sein Stimmenübergewicht missbräuchlich verwendet, also rechtsmissbräuchlich abstimmt. Er ist nicht von vornherein von der Abstimmung ausgeschlossen.

Verwalter­strategie

Der BGH hat gezielt nur über diese sehr eindeutige Konstellation entschieden und weniger eindeutige Fälle offen gelassen. Wenn also ein Wohnungseigentümer nur Mehrheitsgesellschafter einer zu beauftragenden Firma ist oder nur deren Geschäftsführer, kann die Entscheidung über den Stimmrechtsausschluss ganz anders ausfallen. Als Verwalter sollte man stets das Problem der Interessenkollision im Hinterkopf haben: Die Beherrschung einer Gesellschaft dürfte häufig zu einem Konflikt zwischen der Stellung als Wohnungseigentümer und den Interessen der Gesellschaft führen. Ob auch ein Geschäftsführer sich die Interessen der Gesellschaft so zu eigen machen würde, dass ein Fall des § 25 Abs. 5 Wohnungseigentumsgesetz vorliegt, ist im Einzelfall zu beurteilen.

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