Streitwertstreit

Die Streitwertvereinbarung berechtigt WEG-Verwalter dazu, mit Rechtsanwälten einen höheren als den gesetzlichen Streitwert zu vereinbaren. Wozu das Ganze?

Nach § 27 Absatz 2 Nr. 4 WEG können Verwalter im Namen aller Wohnungseigentümer und mit Wirkung für sowie auch gegen sie mit einem Rechtsanwalt eine Streitwertvereinbarung treffen – immer dann, wenn es um einen Rechtsstreit gemäß §§ 43 Nr. 1 WEG, also Streitigkeiten der Wohnungseigentümer untereinander, Nr. 4 WEG, also Beschlussanfechtungsklagen, und Nr. 5 WEG, Klagen Dritter gegen die WEG oder gegen Wohnungseigentümer, geht. Diese Vereinbarung zielt darauf ab, dass sich die Gebühren des Rechtsanwalts nach einem höheren als dem gesetzlichen Streitwert bemessen.

Diese Regelung wird vom Gesetzgeber damit begründet, dass es Wohnungseigentümern ermöglicht werden soll, einen Rechtsanwalt zu finden, der für einen im Einzelfall möglicherweise niedrigen Streitwert dennoch zur Übernahme des Mandats bereit ist. Gerade bei Beschlussanfechtungsklagen kann es vorkommen, dass die zu erwartende Vergütung des Rechtsanwalts seinen Arbeitsaufwand und sein Haftungsrisiko nicht angemessen entschädigt. Als Beispiel sieht die Gesetzesbegründung die Berechnung für eine Beschlussanfechtungsklage vor. Bei Anfechtung eines Beschlusses einer Wohnungseigentümergemeinschaft mit 100 Wohnungseigentümern über eine Sanierungsmaßnahme mit einem Kostenvolumen in Höhe von 100.000 Euro, von denen der klagende Wohnungseigentümer 1.000 Euro zu tragen hätte, beläuft sich der gesetzliche Streitwert gemäß § 49 a Absatz 1 Satz 2 GKG auf 5.000 Euro, nämlich das Fünffache seines Interesses. Dieser Streitwert würde auch für den Rechtsanwalt, der die übrigen, die Sanierungsmaßnahme bejahenden 99 Wohnungseigentümer vertritt, gelten, obwohl deren Interesse an der Entscheidung des Gerichts 100.000 Euro ausmacht. Der Verwalter kann nun mit dem Rechtsanwalt, der die übrigen 99 beklagten Wohnungseigentümer vertreten soll, vereinbaren, dass sich seine Gebühren nach einem Streitwert, der nach § 49 a Absatz 1 Satz 1 GKG bis zur Hälfte des Interesses beider Parteien betragen darf, bemisst. Im Beispielfall könnte der Verwalter mit dem Rechtsanwalt der beklagten 99 Wohnungseigentümer einen Streitwert von bis zu 50.000 Euro vereinbaren. Nach diesem vereinbarten Streitwert würden sich dann die Gebühren des Rechtsanwalts berechnen.

Ermächtigung ohne Beschluss

Für den Abschluss einer solchen Streitwertvereinbarung benötigt der Verwalter keine vorherige Ermächtigung durch Vereinbarung oder Beschluss. Die Ermächtigung des Verwalters folgt vielmehr unmittelbar aus der Bestimmung des § 27 Absatz 2 Nr. 4 WEG.

Zu berücksichtigen ist weiterhin, dass es sich bei einer solchen Streitwertvereinbarung zugleich um eine Vergütungsvereinbarung nach dem Rechts­­­anwaltsvergütungsgesetz handelt, so dass auch die dort aufgelisteten Anforderungen erfüllt sein müssen, d. h. die Vereinbarung bedarf der Textform, sie muss als Vergütungsvereinbarung oder in vergleichbarer Weise bezeichnet werden, und sie darf nicht in der Vollmacht des Rechtsanwalts enthalten sein. Letztlich muss sie den Hinweis enthalten, dass die gegnerische Partei im Falle der Kostenerstattung regelmäßig nur die Gebühren nach dem gesetzlichen Streitwert zu erstatten hat.

Vergütung des Mehraufwands

Die Mehrkosten, die durch eine solche Streitwertvereinbarung entstehen, sind gemäß § 16 Absatz 8 WEG als Kosten der Verwaltung im Sinne des § 16 Absatz 2 WEG zu qualifizieren. Sie sind bei einem Obsiegen der Wohnungseigentümer nicht vom Gegner zu erstatten. Vielmehr sind sie als Kosten der Verwaltung von allen, also sowohl den obsiegenden als auch den unterlegenen Wohnungseigentümern, nach dem maßgeblichen Kostenverteilungsschlüssel zu tragen. Allerdings können die Wohnungseigentümer solche Mehrkosten durch einen entsprechenden Beschluss gemäß § 21 Absatz 7 WEG auf den oder die Prozessgegner der Wohnungseigentümer umlegen, wenn sie diese Mehrkosten verursacht haben.

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