Systemwidrige ­Weiterbildungspflicht?

Der vorliegende Entwurf zur Weiterbildungs- und Versicherungspflicht für Wohnimmobilienverwalter lässt viele Fragen offen – der DDIV sieht Änderungsbedarf.

Am 1. August 2018 tritt das Gesetz zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter in Kraft. Eine Neufassung der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) soll die Umsetzungsdetails regeln. Der vorliegende Entwurf geht dem DDIV nicht weit genug, auch ein vielbeachtetes Gutachten von Prof. Dr. Christian Armbrüster (FU Berlin) zum Thema bestätigt Änderungsbedarf. Dennoch: Das sinnbildliche Glas ist in diesem Zusammenhang halb voll.

Mit dem „Gesetz zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter“ wurde erstmals eine Erlaubnispflicht in § 34c Gewerbeordnung eingeführt. Die Einführung einer Weiterbildungspflicht sowie eine Ausweitung der Berufszulassungsregelung auch auf Mietverwalter und Objektbetreuer ist maßgeblich der Beharrlichkeit des DDIV zuzuschreiben.  Doch das Gesetz greift zu kurz: Es fehlt der Sachkundenachweis – Wirtschaftspolitiker der Unions-Fraktion im Deutschen Bundestag lehnten ihn ab.

Gutachten: Weiterbildungspflicht ohne Sachkundenachweis ist ­systemwidrig.

Den letztlich nicht im Gesetz verankerten Sachkundenachweis hatte der DDIV aus gutem Grund gefordert. Ohne ihn bedeutet das für die Praxis: Die Qualifikation der Marktteilnehmer ist weiterhin nicht entscheidend für die Ausübung der Tätigkeit. Auch in Zukunft darf nahezu jeder ohne qualifizierten Schul- oder Berufsabschluss Vermögen und Altersvorsorge von Millionen Verbraucherinnen und Verbrauchern verwalten.

Um Reichweite und Rechtsfolgen der Einführung einer Verpflichtung zu Weiterbildung und Versicherung prüfen zu lassen, hat der DDIV ein Rechtsgutachten in Auftrag geben. Darin kommt Univ.-Prof. Dr. Christian Armbrüster (Freie Universität Berlin) zu einer klaren Einschätzung: Die Statuierung einer Weiterbildungspflicht ohne vorangehenden Sachkundenachweis kann als systemwidrig angesehen werden. Schließlich setzt Weiterbildung eine entsprechende Ausbildung voraus; sie baut auf bereits erworbenen berufspraktischen Kompetenzen und Fähigkeiten auf, erweitert eine schon vorhandene berufliche Vorbildung. Sachliche Gründe dafür, dass sich der Gesetzgeber entgegen dem ursprünglichen Entwurf letztlich bewusst gegen die Einführung eines Sachkundenachweises entschieden hat, sind dem Gutachten zufolge nicht erkennbar.

Fortbildung kein Ersatz für ­Sachkundenachweis

Wenn es um die Professionalisierung der Branche geht, kann die Verpflichtung zur Fortbildung den im Gesetz fehlenden Sachkundenachweis grundsätzlich nicht ersetzen. Konsequenterweise fordert der DDIV zumindest einen umso höheren Anspruch an die Qualität der Weiterbildung – schon deshalb, weil ohne Sachkundenachweis der Maßstab für vorhandenes Vorwissen fehlt. Fortbildungsmaßnahmen, bei denen sich Anbieter nicht auf den Kenntnisstand der Teilnehmer einstellen können, laufen zwangsläufig ins Leere, sind redundant oder überfordern.

Des Weiteren müssen Immobilienverwalter mehr als 60 Gesetze und Verordnungen beachten und umsetzen. Die Gesetzgebung sieht nun insgesamt lediglich 20 Stunden Fortbildung in drei Jahren vor – rund 6,7 Stunden pro Jahr. Zum Vergleich: Für Versicherungsvermittler – die im Übrigen ihre Sachkunde nachweisen müssen – besteht eine Weiterbildungspflicht mit 15 Stunden pro Jahr. Sowohl in Anbetracht der für Wohn­immobilienverwalter knapp bemessenen Zeit als auch hinsichtlich des nicht gesicherten Basiswissens gilt es, den Problemen, die eine Verpflichtung zur Weiterbildungspflicht ohne vorherigen Sachkundenachweis mit sich bringen wird, mit hoher Qualität und auch Kontrolle bestmöglich zu begegnen.

Marketingveranstaltungen und Mittagstalk als Fortbildung?

Der DDIV wird sich daher weiter für eine verpflichtende Evaluation von Weiterbildungsmaßnahmen einsetzen, um sicherzustellen, dass sie bedarfsgerecht sind und dem erforderlichen hohen Qualitätsniveau entsprechen. Dies fehlt derzeit im Referentenentwurf, der lediglich ein Maßnahmenspektrum vorgibt, z. B. Präsenzseminare, Selbststudium und betriebsinterne Maßnahmen des Gewerbetreibenden, ohne Qualitätskriterien zu definieren. Verwalter können sich also bei zertifizierten Bildungsinstituten, Fachverbänden und -verlagen, über Präsenz- und Online-Veranstaltungen sowie per Fernstudium mit Lernkontrolle fortbilden oder auch Inhouse mit qualifizierten Dozenten. Das gesetzliche Spektrum umfasst aber auch als Fortbildung deklarierte Marketingveranstaltungen von Unternehmen, Zusammenkünfte und Diskussionen ohne fachliche Leitung und Treffen, z. B. wenn in der Betriebskantine aus welchen Quellen auch immer branchenrelevante Neuigkeiten publik gemacht werden. Eine Erfolgskontrolle ist – außer beim selbstgesteuerten Lernen – nicht erforderlich, was Sinn und Nachhaltigkeit der Maßnahmen in Frage stellt.

Qualitätssicherung durch ­Zertifizierung und Evaluierung

Die Qualität der Weiterbildung dürfte aufgrund der geringen Anforderungen erheblich schwanken. Der DDIV mahnt daher in seiner Stellungnahme gegenüber dem Bundeswirtschaftsministerium das dringende Erfordernis einer stärkeren Normierung zur Qualitätssicherung der Bildungsangebote an. Wesentlich wären hier die Zertifizierung der Bildungsträger und die Entwicklung konkreter Regelungen zur Anrechnung absolvierter Fortbildungsmaßnahmen. Zudem bedarf es angemessener Lernerfolgskontrollen, differenziert strukturierter und bedarfsgerechter Weiterbildungsangebote, um fundiertes Fachwissen zu vermitteln, das nachhaltig und im Sinne des Verbraucherschutzes wirkt. Nicht zuletzt sollte aus Sicht des DDIV dringend darauf geachtet werden, die Umgehung der Fortbildungspflicht gesetzlich zu verhindern.

Unangemessen ist der bürokratische Aufwand der vorgesehenen Übermittlung der Weiterbildungsnachweise: Obwohl die angesetzten 20 Stunden Weiterbildung im Zeitraum von drei Jahren zu absolvieren sind, wird eine jährliche Mitteilung an die zuständige Behörde verlangt. Deren Informationsgehalt ist äußerst gering, da sich die Stunden nicht gleichmäßig auf drei Jahre verteilen müssen. Eine Meldung tatsächlich absolvierter Maßnahmen nach Ablauf des Dreijahreszeitraums wäre insofern unbedingt anzustreben.

Der DDIV trat im zurückliegenden Gesetzgebungsverfahren vehement für eine Evaluation des zu verabschiedenden Gesetzes ein, die nun auch in einem Zeitraum von fünf ­Jahren erfolgen wird. So wird zeitnah festgestellt werden, inwieweit die Weiterbildungspflicht durchgesetzt wurde, was ggf. die Möglichkeit eröffnet, in Bezug auf den Sachkundenachweis gesetzgeberisch nachzujustieren.

Betriebshaftpflichtversicherung ist unverzichtbar

Über den Sachkundenachweis und die Fortbildung mit gesicherter Qualität hinaus ist auch die Versicherungspflicht für Wohnimmobilienverwalter im Sinne des Verbraucherschutzes entscheidend. Kommt die Berufshaftpflichtversicherung lediglich für reine Vermögensschäden auf, bleiben Sachschäden am Sonder- und Gemeinschaftseigentum sowie Personenschäden ungedeckt. Insbesondere in Hinblick auf Vermögensfolgeschäden gehen Wohnimmobilienverwalter erhebliche Haftungsrisiken ein: Sehen sie beispielsweise einem Wasserschaden und seiner Ausweitung tatenlos zu, sperren bei Legionellenbefall die Wasserleitung nicht oder lassen die ausgefallene Treppenhausbeleuchtung nicht reparieren, entstehen zwar zunächst Sach- oder Personenschäden. Ihre Beseitigung oder Entschädigung aber löst Vermögensfolgeschäden aus, für die schlimmstenfalls die Gemeinschaft einstehen muss. Solche sogenannten unechten Vermögensschäden sollten daher unbedingt Bestandteil der Pflichtversicherung für Wohn­immobilienverwalter sein.

Ähnlich wie in den Berufsordnungen für Ärzte und Architekten müsste die Pflichtversicherung des Wohnimmobilienverwalters insofern auch Personen- und Sachschäden bzw. in deren mittelbarer Folge ausgelöste Vermögensschäden, somit eine Betriebshaftpflichtversicherung umfassen. Zudem befürwortet der DDIV perspektivisch die Ausweitung der Versicherungspflicht auf Vertrauensschäden. Hierunter fallen reine Vermögensschäden aus deliktischen Handlungen wie Unterschlagung, Veruntreuung, Geheimnisverrat, Vertragsstrafen, Schäden durch Hacker-Angriffe und Fehlüberweisungen. Nur die Erweiterung der Versicherungspflicht auf Betriebshaftpflicht- und idealerweise auch Vertrauensschadenversicherung sichert Immobilienverwalter und Treugeber gleichermaßen hinreichend ab – unabhängig davon, ob Schäden aufgrund von Versäumnissen oder wegen mangelnder Sachkunde und Kompetenz entstehen.

Versäumnisse der Politik ausgleichen

Im aktuellen Verfahren hat der Gesetzgeber viele Möglichkeiten ungenutzt gelassen, die Professionalisierung der Branche und damit die Qualität der Dienstleistung im Sinne eines verbesserten Verbraucherschutzes voranzutreiben. Der DDIV wird sich daher weiterhin engagieren: für den Sachkundenachweis und die fundierte Evaluierung der Weiterbildung. Eine grundlegende Reform des Wohnungseigentumsgesetzes, die der DDIV bereits seit Längerem auf politischer Ebene forciert, könnte nicht nur verlässliche Grundlagen für die Arbeit von Immobilienverwaltungen schaffen, sondern auch die Versäumnisse der Gesetzgebung zur Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienmakler und Wohn­immobilienverwalter partiell auffangen.

Vor dem Hintergrund der mit dem Gesetz nur bedingt umgesetzten angestrebten Ziele zeigt sich erneut: Für Immobilienverwaltungen gewinnt die Mitgliedschaft in den Landesverbänden des DDIV zunehmend an Relevanz. Das Anforderungsniveau an Sachkunde, Dienstleistungsqualität und Verbraucherschutz ist hier sehr viel höher als das gesetzlich verankerte. So etabliert sich die Mitgliedschaft zusehends als Qualitätsmerkmal, dem Eigentümer und Mieter zukünftig immer mehr vertrauen werden.

Im Auftrag des DDIV

Univ.-Prof. Dr. Christian Armbrüster, FU Berlin: Rechtsgutachten zur Weiterbildungspflicht sowie zur Pflicht-Haftpflichtversicherung für Wohnimmobilienverwalter; Stellungnahme zum Gesetz zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter (BGBl. I S. 3562) unter Berücksichtigung des Referentenentwurfs des BMWi zur Änderung der MaBV mit Stand vom 19.10.2017.

Das Gutachten kann beim DDIV angefordert werden, ebenso die Stellungnahme des DDIV zum Referentenentwurf.

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