Teuer erkaufter Energie-Gewinn?

Die Fassadendämmung von Wohnanlagen gehört zu den fünf wichtigsten Energiesparmaßnahmen. Aber was bringt Dämmung wirklich?

In der Beschlussphase der WEG werden häufig Bedenken zu Kosten und tatsächlich erreichbarer Energieeinsparung laut. Hier die Antworten zu den wichtigsten Themen.

Die maximal mögliche Einsparung wird von den Herstellern theoretisch berechnet und ohne Berücksichtigung der lokalen Verhältnisse allgemein angegeben. Die tatsächlich erzielbare Einsparung von Energiekosten hängt von mehreren Faktoren ab. Erst eine individuelle Berechnung des Bauwerkes mit allen Randbedingungen ergibt daher eine belastbare Aussage für eine erzielbare Einsparung im Verhältnis mit den tatsächlich entstehenden Kosten.

Die Gebäude-Geometrie

Die Gebäude-Geometrie ist vorrangig zu beachten, besonders wenn die zu erwartenden Kosten zu berechnen sind. Die Dämmung einer geraden Fassade ohne Balkone, Vorsprünge und ohne aufwendige Sonderdetails wie Dachterrassen, Sockel und Dachanschlüsse ist relativ einfach machbar, energieeffizient und daher meist wirtschaftlich. Ein verwinkeltes Gebäude mit Sonderdetails, wenig tragfähigem Aussenputz und zudem beeinträchtigtem Zugang verursacht deutlich höhere Kosten und Nebenarbeiten, die im Zuge der Fassadendämmung mit ausgeführt werden sollten. Belastbare Aussagen zum tatsächlichen finanziellen Aufwand der Fassadendämmung und der davon zu erwartenden Energieeinsparung können daher erst nach der Bestandsaufnahme vor Ort erfolgen.

Dämmstoff richtig auswählen

Verschiedene Dämmstoffe sind auf dem Markt. Für Mehrfamilienhäuser eignen sich: Polystyrol (PST), Mineralwolle, Holzweichfaser und Holzfaserdämmung. Die Wahl des Dämmstoffes sollte jedoch nicht nur von den Kosten bestimmt werden: Brandschutz, Schallschutz, Resistenz gegen Verwitterung und Lebensdauer sind weitere wichtige Gesichtspunkte. Die kostengünstigste Ausführung ist meist die Dämmung mit PST – oft auch als „Styropor“ bezeichnet. Dies gilt jedoch nur, wenn es ausschließlich um niedrige Baukosten geht. Weitere Punkte sind zu beachten: Bei mehrgeschossigen Bauten und komplexer Geometrie müssen Brand­riegel aus Mineralfaserdämmung eingebaut werden. Fugendichte Anschlüsse an Dach und Balkone sind herzustellen und erfordern in der Ausführung besondere Aufmerksamkeit. Ein steifer Dämmstoff ist hier weniger geeignet als ein anpassbarer Dämmstoff, der sich an alte verwitterte Dachsparren anarbeiten lässt. Ein weiterer Aspekt der Planung ist der sommerliche Wärmeschutz. Die Wohnungen sollen im Winter wohlig warm, im Sommer jedoch nicht überheizt sein.

Die Entscheidung für Ausführung und Dämmstoff ist also von vielen Aspekten abhängig, die fachgerecht zu berücksichtigen sind. Die WEG sollte bei der Beschlussfassung über diese Kriterien informiert sein und so zu einer wirtschaftlichen Entscheidung mit langfristiger Perspektive kommen.

Welche Dämmstärke ist sinnvoll und wirtschaftlich?

Die tatsächliche Qualität der bestehenden Außenwand ist festzustellen. Besteht die Fassade aus einer homogenen Ziegelwand oder handelt es sich um eine Mischkonstruktion aus Beton, Mauersteinen und anderen Fassadenelementen? Wie sind die Anschlüsse und Übergänge? Sind Schäden, Verringerungen, Heizkörpernischen vorhanden? Aus vielen Aspekten errechnet sich der tatsächliche energetische Wert der Außenwand und damit auch die erforderliche Dicke des Dämmstoffes. Der U-Wert der fertig gedämmten Außenwand muss der EnEV 2014 entsprechen. Ausnahmen hierzu sind z. B. bei denkmalgeschützten Gebäuden möglich, müssen aber durch Sachverständige nachgewiesen werden. Wenn die Förderung der Fassadendämmung z. B. über KfW-Mittel erfolgen soll, sind bessere Werte durch eine dickere Dämmschicht nachzuweisen.

Lebensdauer und Einsparung

Perspektivisch gesehen sollten nicht nur die Kosten im Vordergrund stehen: Qualität, Funktionsdauer und Entsorgung sind ebenfalls zu berücksichtigen. Abriss und Neubau eines WEG-Gebäudes sind in der Praxis kaum umsetzbar. Die Erhaltung der Gebäudequalität erhöht dagegen sowohl den Wohnkomfort als auch die Nutzungsdauer und seinen Wert.

Eine stark bewetterte Fassade ohne Dachüberstand ist mit einer kostengünstigen Dämmung im Verbundsystem sicher kurzlebiger und damit teurer als wenn eine hinterlüftete Dämmung mit Schalung oder Paneel gewählt wird. Eine fundierte Bestandsaufnahme, Fachwissen und kundige Beratung sind für einen WEG-Beschluss, der Zukunft hat, unbedingt erforderlich.

Wirtschaftlichkeit der baulichen Maßnahme

Fachkundig geplante und ausgeführte Dämmungen erreichen eine Lebensdauer von mindestens 20 bis 25 Jahren, oft auch noch wesentlich länger. Die Möglichkeit der steuerlichen Abschreibung sollte sich auf die zu erwartende Lebensdauer beziehen. Dies muss vorab steuerlich und rechtlich geklärt sein. Die Kosten einschließlich aller sinnvollen Nebenarbeiten sind vor Beschluss genau zu erfassen. So können die Eigentümer die Finanzierung effektiv und aktuell planen.

Die absehbare Energieeinsparung muss in einem sinnvollen Verhältnis zu den aufzuwendenden Kosten stehen. Zu beachten ist hierbei, dass die Kosten für einen üblichen Fassadenanstrich mit Gerüst und Baustellenabwicklung als ohnehin erforderlich angesetzt werden müssen. Die wesentlich höhere Wohnqualität für alle Bewohner sollte nicht vergessen werden, auch wenn sich dies nicht in Zahlen darstellen lässt.

Fassade als Teil des Gesamtkonzeptes

Die Dämmung der Fassade sollte Teil eines langfristigen bautechnischen Gesamtkonzeptes für eine Wohnanlage sein. Bei älteren Häusern sollten die erforderlichen Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen erfasst und den Bewohnern bekannt gegeben werden. Ein Fahrplan für die Finanzierung über die kommenden Jahre hilft allen Beteiligten, sich rechtzeitig mit den zu erwartenden Kosten zu befassen und ihre eigene Finanzplanung darauf auszurichten.

Um Folgekosten und Baumängel zu minimieren, sollte die Dämmung der Fassade so geplant werden, dass weitere erforderliche bauliche Maßnahmen bereits erkannt und berücksichtigt werden. Dazu gehört beispielsweise, dass

• der Anschluss der Fassade ans Dach auch gleich eine fachmännische Montage von Dach- und Regenfallrinnen vorsieht
• die Fassadendämmung am Gebäudesockel eine Kellerdrainage ermöglicht
• die Dämmung ggf. mit dem Fensteraustausch kombiniert wird
• Wohnraumlüftungen bei der Dämmung mit eingeplant werden
• Windfang, Aus- und Anbauten bedacht werden
• bei Sanierungsarbeiten an Balkonen oder Erneuerungen auch gleich die Anschlüsse an die Fassade optimiert werden

Was ist von der WEG zu berücksichtigen?

Die Beschlussfassung sollte rechtzeitig gut vorbereitet sein und auf solider fachlicher Grundlage, mit belastbarer Expertise und verlässlichem Kostenrahmen erfolgen. Dazu sollten alle technischen Besonderheiten des Gebäudes in der WEG-Versammlung bekanntgegeben, besprochen und einvernehmlich beschlossen werden. Nach Ablauf der Baumaßnahmen und Fertigstellung der Fassadendämmung können Folgebeschlüsse der WEG die anschließende Instandhaltung und den Werterhalt des Gebäudes begünstigen. Geänderte Flächen durch neu entstandene oder in der Größe veränderte Loggien und Balkone sind festzuhalten. Die Formulierung der Beschlüsse sollte mit dem Planer abgestimmt sein, umfassend und mit Bezug auf Besonderheiten und technische Werte.

Beschlussfassung in der WEG

Die WEG-Versammlung sollte vor der Beschlussfassung fachgerecht und kompetent vorbereitet sein. Der erste sinnvolle Schritt ist daher die Projektvorbereitung mit Begehung, Sanierungskonzept, Kostenrahmen und Besonderheiten. Die Besprechung mit Beiräten, sowie Fachvortrag, Diskussion und Beantwortung von Fragen in der WEG-Versammlung bereiten einen WEG-Beschluss mit Horizont und Kompetenz vor. Klare fachlich fundierte Informationen und eine enge Begleitung führen zu einer annehmbaren Bauabwicklung für alle Beteiligten.

Fassadendämmung & Co.

Auf der „Hitliste“ der Energiesparmaßnahmen in Mehrfamilienhäusern rangiert die Fassadendämmung auf Platz 4. Weitere Maßnahmen sollten also durchaus auch in Erwägung gezogen werden.

1. Dämmung ­Speicherdecke
2. Dämmung ­Kellerdecke
3. Erneuerung von ­Fenstern und Lüftung
4. Fassadendämmung
5. Heizungserneuerung und thermischer Abgleich

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