Tiefgaragensanierung

Über Art und Vorgehen sollte auch nach Wirtschaftlichkeitsaspekten entschieden werden.

Tiefgaragensanierungen stehen in den letzten Jahren vielerorts an, kommt der Bestand doch merklich in die Jahre. Von Laien und in Fachkreisen kontrovers diskutiert wird in diesem Zusammenhang über Sinn und Unsinn solcher Sanierungsmaßnahmen sowie ihren erforderlichen Umfang. Das Spektrum reicht von aus Kostengründen nicht zielführenden „Pinselsanierungen“ bis hin zu über­teuerten Vollsanierungen, die übers Ziel hinausschießen. Wie aber geht man richtig vor bei Untersuchung, Sanierung und Unterhalt? Ein Überblick unter Berücksichtigung der Wirtschaftlichkeit.

Die Untersuchung

Wesentliche für die Standsicherheit relevante Teile eines Gebäudes sollten nicht zuletzt aufgrund einer Empfehlung der Bauministerkonferenz aus dem Jahr 2006 regelmäßig durch eine fachkundige Person – gemeint ist ein Trag-werksplaner – inspiziert werden, um die Verkehrssicherheit zu gewährleisten.

Finden sich dabei allerdings Schäden an tragenden Stahlbetonbauteilen, die potenziell auf Tausalzeinfluss zurückzuführen sind – was in Tiefgaragen natürlich vorkommt – muss aufgrund der Vorgaben der hier anzuwendenden Stahlbeton-Instandsetzungsrichtlinie ein sachkundiger Planer eingeschaltet werden – eine Person mit fundierten Kenntnissen in der Betontechnologie. Da aber zudem auch Expertise im Bereich der Tragwerks-planung erforderlich ist, muss spätestens zur Planung zusätzlich ein Statiker hinzugezogen werden. 

Neben den Tragwerkseigenschaften müssen bei der Untersuchung erkennbare Auffälligkeiten wie Ausblühungen, Verfärbungen, Rissbildungen, Verformungen etc. dokumentiert und zumindest Stichproben von Bohrmehl an auffälligen Bauteiloberflächen entnommen werden, um somit den Chloridgehalt im Bauteilinneren zu bestimmen, sodass sich Angaben über die erforderliche Beton-Abtragstiefe machen lassen. Weiterhin sollten die Betonüberdeckung und die Karbonatisierungstiefe gemessen werden. So lässt sich bestimmen, ob eine Tragwerksertüchtigung erforderlich ist. Teure Untersuchungen zur Bestimmung des Bewehrungs-Korrosionszustands durch Potenzialfeldmessung oder der Bewehrungslage durch Radar führen lediglich zu Schätzwerten und sind nur selten wirtschaftlich sinnvoll.

Auf Basis der gewonnenen Erkenntnisse wird ein Sanierungskonzept erstellt, das prinzipielle Angaben zu erforderlichen Maßnahmen sowie eine Beschreibung unterschiedlicher Ausführungsvarianten enthält. Erst auf dieser Grundlage können Eigentümer einen sachkundigen Planer mit der Planung und Ausschreibung der Sanierung beauftragen.

Die Sanierung

Für die Sanierung einer durch Tausalz (Chlorid) geschädigten Garage gibt es unterschiedliche Möglichkeiten. Zunächst müssen sich die Eigentümer für eine geeignete Aus­führungsvariante entscheiden – von der Mindestsanierung mit Überarbeitung der standsicherheitsrelevanten Bauteile übergeordneter Bedeutung, zu denen insbesondere Wand-und Stützenfüße sowie befahrene Decken zählen, bis hin zur vollständigen Sanierung mit vollflächiger Überarbeitung sämtlicher Bauteile. Nicht selten fällt die Wahl auf die sog. „Pinselsanierung,“ bei der lediglich eine Beschichtung auf Bodenplatten sowie Wand- und Stützenfußoberflächen aufgetragen wird – davon ist dringendst abzuraten. Es ist zwar die günstigste Variante, wegen der Umlagerungsvor-gänge des in den Beton eingedrungenen Salzes können sich Schäden im Innern trotz versiegelter Bauteiloberfläche ausweiten. Auch die erwähnte Vollsanierung ist nur selten die richtige Wahl. Sie ist zwar die optisch ansprechendste, aber wirtschaftlich nicht sinnvoll. Zu den im Vergleich zur Teilsanierung deutlich höheren Sanierungskosten kommen wegen der verschleißanfälligen Beschichtungsoberfläche an Bodenplatten auch deutlich höhere Kosten für den Unterhalt durch Wartung und Inspektion. Als wirtschaftlich sinnvoller Kompromiss wird eine Teilsanierung angesehen, bei der lediglich auffällige Bereiche saniert, sämtliche Wand- und Stützenfüße sowie Oberflächen von befahrenen Decken beschichtet und die Bodenplattenoberfläche im Bereich erkennbarer Schwachstellen partiell überarbeitet werden. Für einen wesentlichen Teil der bestehenden Garagengebäude ist die konventionelle Sanierung die einzig sinnvolle Heran-gehensweise. Hierfür wird Beton, dessen Chloridgehalt so hoch ist, dass die darin befindliche Bewehrung korrodieren kann, abgetragen, zudem erkennbar geschädigte Bewehrung ertüchtigt und reprofiliert. Zur Ursachenbeseitigung und zur Vorbeugung neuer Schäden wird anschließend auf sämtliche Wand- und Stützenfüße sowie befahrene Decken ein geeignetes Oberflächenschutzsystem aufgebracht. An der Bodenplatte kann – auch wenn sie ein tragendes Bauteil ist – hierauf aus Wirtschaftlichkeitsgründen ggf. verzichtet werden. Zu den besonderen Sanierungsmethoden gehören beispielsweise kathodische Korrosionsschutzsysteme, die sich wegen der hohen Unterhaltskosten jedoch nur selten als wirtschaftlich sinnvoll erweisen. Weil Lang­zeiterfahrungswerte bislang fehlen, sollten sie nur in Ausnahmefällen zum Einsatz kommen.

Die Wartung

Ursache für den in jüngerer Vergangenheit festgestellten Sanierungsbedarf an bestehenden Parkgebäuden ist im Regelfall nicht die schlechte Bauqualität, sondern vielmehr die über Jahre bzw. Jahrzehnte nicht durchgeführte Wartung. Werden Fassadenoberflächen üblicherweise regelmäßig mit einem die Lebensdauer verlängernden Überholanstrich versehen, werden in Tiefgaragen erfahrungsgemäß keine bauwerkserhaltenden Wartungsarbeiten durchgeführt.

Eine zielführende Wartung umfasst die regelmäßige Überprüfung/Inspektion relevanter Bauteile durch eine neutrale und fachkompetente Person. Geltende Regelwerke empfehlen dies einmal pro Jahr, was während der Gewährleistungsdauer sinnvoll erscheint. Im Anschluss daran kann aus Gründen der Wirtschaftlichkeit das Inspektionsintervall verlängert werden. Je nach Zustand und Schadensaufkommen haben sich Begehungen in Abständen von zwei bis drei Jahren bewährt. Im Vorfeld der Inspektion empfiehlt sich die Nassreinigung der Bodenfläche, um eingetragenes Salz zu entfernen. Darüber hinaus lassen sich feine Risse in Beschichtungen während der Abtrocknungsphase besser erkennen. Die Inspektion sollte möglichst im Frühjahr im Zusammenhang mit der jährlichen Reinigung erfolgen. So können die erforderlichen Wartungsarbeiten im Jahresverlauf noch ausgeführt werden, bevor die nächste Inspektion ansteht.