Treuhandkonten

Die Alleskönner in der Immobilienverwaltung?

Immer wieder werden wir von Immobilienverwaltern und -verwalterinnen gefragt, ob Treuhandkonten für alle Arten der Verwaltung eingesetzt werden können, und ob sie nicht die unbürokratischste Form der Geldanlage wären. Eine pauschale Antwort auf diese Frage gibt es nicht. Um sie zu beantworten, muss man unterscheiden, welche Gelder verwaltet werden.

Konten für Wohnungseigentümergemeinschaften

Mit der Novellierung des Wohnungseigentumsgesetzes im Jahr 2007 hat die Wohnungseigentümergemeinschaft Teilrechtsfähigkeit erlangt. Das bedeutet, dass diese auch Inhaberin des Hausgeld- und/oder des Erhaltungsrücklagenkontos sein muss und auf eigene Rechnung handelt. Die Verfügungsberechtigung über das Konto liegt jedoch ausschließlich bei der bestellten Verwaltung, die die Ge­meinschaft der Wohnungseigentümer nach außen vertritt. Auf Wunsch kann einzelnen Beiräten oder Eigentümern ein Online-Einsichtsrecht eingeräumt werden, um die Umsätze auf dem Hausgeldkonto oder den Stand des Erhaltungsrücklagenkontos zu prüfen.

In der Vergangenheit wurden zur Verwaltung von Geldern einer Wohnungseigentümergemeinschaft auch Treuhand­konten genutzt. Immer mehr Gerichte sehen die Führung reiner Treuhandkonten für Wohnungseigentümergemeinschaften (Kontoinhaber ist die Verwaltung) nicht mehr nur als Verstoß gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung an, sondern werten diese Art der Kontoführung als erhebliche Pflichtver­letzung durch die Ver­waltung, einhergehend mit der Befugnis, sie aus wichtigem Grund fristlos abzuberufen und den Vertrag zu kündigen.

Mietkautionskonten

Die wichtigsten An­forderungen an ein Mietkautionskonto sind in § 551 des Bürgerlichen Gesetz­buches zu finden. Neben der Begrenzung auf die dreifache Kaltmiete muss

• die Anlage getrennt vom Vermögen des Vermieters erfolgen,
• die als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz angelegt werden; die Zinsen stehen den Mietern zu,
• die Möglichkeit bestehen, dass Mieter die Kaution in drei gleichen monatlichen Raten leisten.

In einem Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH) aus dem Jahr 2010 wird dies um die Auflage erweitert, dass die Kaution auch insolvenzsicher anzulegen und das Pfandrecht der kontoführenden Bank an dem Kautionskonto auszuschließen ist. Von einem „Zwischenschritt“ in Form einer Barkaution, die später eingezahlt wird, oder einer Überweisung zunächst auf das Geschäftskonto der Verwaltung rät der BGH daher ab.

Die beste Lösung für Verwaltungen stellt hier die Er­öffnung eines Treuhandkontos dar. Kontoinhaber ist die Verwaltung, und als wirtschaftlich Berechtigter wird der Mieter angegeben. Verwaltungen sind hierbei verpflichtet, die Regelungen des Bundesdatenschutzgesetzes (BDSG) einzuhalten. Wichtig ist insbesondere die Einwilligung der Mieter, dass die erhobenen personenbezogenen Daten zum Zwecke der Vertragsdurchführung an die Bank übermittelt werden dürfen.

Einzel- oder Sammelkonto

Je nach Vertragsform und den technischen Möglich­keiten der Bank sind Einzel- oder Sammelkonten möglich. Während bei Einzelkonten jedem Konto ein wirtschaftlich Berechtigter (Mieter) zugeordnet wird, stellt die Bank bei einem Sammelkonto ein Konto für alle wirtschaftlich Berechtigten zur Verfügung. Es muss jedoch jederzeit klar nachvollziehbar sein, welche Summe jeder wirtschaftlich Berechtigte eingezahlt hat, auch die genaue Zuordnung der Zinsen zur jeweiligen Mietkaution muss möglich sein.

Die Deutsche Kreditbank AG (DKB) bietet hierfür beispiels­weise das Mietkautionssammelkonto mit Kautionsver­waltung kostenfrei an. Hierbei werden alle Mietkautionen auf einem Treuhandsammelkonto angelegt und über die DKB-Verwalterplattform den einzelnen Mietparteien zugeordnet. Dadurch ist eine mietergenaue Abrechnung möglich und jederzeitige Transparenz gegeben. Ordnet die Verwaltung die Debitoren bei einem Sammelkonto nicht korrekt zu, wird die Bank dies anmahnen und bei weiterer Nichtbeachtung das gesamte Mietkautionssam-melkonto kündigen.

Konten für die Miet- und Sondereigentumsverwaltung

Klassische Treuhandkonten kommen auch in der Mietver­waltung zum Einsatz, stellen sie doch – auf den ersten Blick – die unbürokratischste Lösung dar. Die Verwaltung eröffnet das Konto auf eigenen Namen und erklärt, dass sie nicht auf eigene Rechnung handelt. Wirtschaftlich Berechtigter der Gelder ist der jeweilige Eigentümer. Verwaltungen sind nicht berechtigt, eigene Gelder auf diesen Konten anzulegen. Umsätze, die nicht dem Ver­waltungsauftrag entsprechen, können den Treuhandstatus des Kontos gefährden.

Banken machen für Treuhandkonten in der Regel weder ein Aufrechnungs- noch ein sonstiges Pfand- oder Zurück­behaltungsrecht an dort angelegten Guthaben gegen die Verwaltung geltend. Im sehr seltenen Fall, dass ein Treuhandkonto von Pfändungsmaßnahmen betroffen ist, wird die Bank in der abzugebenden Drittschuldnererklärung den jeweiligen Pfändungsgläubiger darauf hinweisen, dass es sich bei dem Konto um ein Treuhandkonto handelt und die Gelder dem wirtschaftlich Berechtigten zuzu­rechnen sind. Erfahrungsgemäß reicht dies aus, damit der Gläubiger dieses Konto von der Pfändung ausnimmt. Gibt er das Treuhandkonto jedoch nicht frei, kann der betroffene wirtschaftlich Berechtigte (Eigentümer) nur eine Drittwiderspruchsklage nach § 771 Zivilprozessordnung vor dem Gericht geltend machen, in dessen Bezirk die Zwangs­vollstreckung erfolgt. 

Treuhandkonten unterliegen strengen geldwäscherechtli-chen Vorgaben und stehen regelmäßig im Fokus von Prüfungen auf Verstöße gegen das Geldwäschegesetz. Aus diesem Grund muss der wirtschaftlich  Berechtigte der Gelder identifizierbar sein, seine Daten sind regelmäßig zu aktualisieren, und die Kontoumsätze müssen laufend auf Auffälligkeiten gescreent werden.

Fazit

Auch wenn Treuhandkonten eine unbürokratische Möglich­keit zur Verwaltung von Mieten darstellen, gilt es ver­schiedene Aspekte zu beachten. Vor dem Hintergrund der Geldwäscherelevanz empfehlen wir, für jeden wirtschaftlich Berechtigten ein separates Konto zu führen. Kommt es zu Prüfungen oder Anfragen der Staatsanwaltschaft bei der Bank, wem die Gelder auf dem Konto zuzurechnen sind, kann nur ein Einzeltreuhandkonto hierüber rechtssicher Auskunft geben.