Trittschallschutz in der Wohnungseigentümergemeinschaft

(BGH, Urteil vom 16.3.2018, Az. V ZR 276/16)

Das Thema

Die Anlagen vieler Wohnungseigentümergemeinschaften wurden in den 1980er und 1990er Jahren errichtet. Damit werden jetzt, ca. 30 bis 40 Jahre nach Errichtung dieser Anlagen, Rufe nach Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen laut. Damit einher geht die Frage nach dem zulässigen Umfang und den baulichen Anforderungen solcher Maßnahmen. Dabei hat sich auf der technischen Ebene, insbesondere beim Trittschallschutz, viel getan. Der BGH hat sich nun mit der Frage beschäftigt, ob nach einer Modernisierungsmaßnahme im Bereich des Sondereigentums, bei der auch in das gemeinschaftliche Eigentum eingegriffen worden ist, die im Zeitpunkt der Baumaßnahme geltenden Anforderungen an den Trittschallschutz einzuhalten sind oder ob es genügt, wenn der bestehende Schallschutz erhalten wird.

Der Fall

Die Parteien sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft, deren Anlage im Jahr 1990 errichtet wurde. Die Wohnung der Beklagten liegt über der Wohnung der Klägerin. Bei einer Modernisierung des Badezimmers der Beklagten im Jahr 2012 wurde unter anderem der Estrich vollständig entfernt und eine Fußbodenheizung eingebaut. Darüber hinaus wurde der Fliesenbelag vollständig erneuert und eine Steigleitung unter Putz verlegt. Die Klägerin verlangt die Vornahme bestimmter Schallschutzmaßnahmen in näher bezeichneter Ausführung. Hilfsweise begehrt sie die Herstellung einer Trittschalldämmung, die den Anforderungen der Schallschutzstufe III der VDI-Richtlinie 2012 entspricht, hilfsweise die Herstellung der Schallschutzstufe II derselben Richtlinie und hilfsweise eine Herstellung des Trittschallschutzes nach DIN 4109 aus dem Jahr 1989. Die Klage hat in der Berufungsinstanz vor dem Landgericht nur mit diesem letzten Hilfsantrag insoweit Erfolg, als die Beklagten zur Herstellung einer Trittschalldämmung dergestalt verurteilt werden, dass der Trittschall 46 dB nicht übersteigt.

Dagegen richtet sich die Revision der Klägerin, die eine Verurteilung nach dem ersten, hilfsweise nach dem zweiten Hilfsantrag erreichen möchte. Die Beklagten wehren sich nicht gegen die Verurteilung, nach welcher der Trittschall 46 dB nicht übersteigen darf und beantragen lediglich die Zurückweisung der Revision. Der BGH weist die Revision der Klägerin zurück. Rechtlicher Maßstab für die zwischen den Wohnungseigentümern hinsichtlich des Schallschutzes bestehenden Pflichten ist § 14 Nr. 1 WEG. Danach ist jeder Wohnungseigentümer dazu verpflichtet, von den in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen sowie vom gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der übrigen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst. Zunächst setzt sich der BGH mit der Frage auseinander, ob der Estrich einen Teil des gemeinschaftlichen Eigentums darstellt. Dies wird überwiegend jedenfalls dann angenommen, wenn der Estrich der Dämmung und Isolierung dient. Der BGH nimmt dies zugunsten der Klägerin an. In einem weiteren Schritt lehnt der BGH jedoch einen Verstoß gegen die in §§ 22 Abs. 1, 14 Nr. 1 WEG geregelten Pflichten ab. Unter Verweis auf seine bisherige Rechtsprechung führt der BGH aus, dass sich der Schallschutz grundsätzlich nach den zum Zeitpunkt der Gebäudeerrichtung geltenden Anforderungen richtet, wenn lediglich das Sonder- und nicht das Gemeinschaftseigentum verändert wird (etwa wenn ein Bodenbelag durch einen anderen ersetzt wird und dabei nicht in den Estrich und/oder die Geschossdecke eingegriffen wird). Darüber hinaus hat der VIII. Zivilsenat im Mietrecht bereits im Jahr 2004 entschieden, dass bei einer nachträglichen Aufstockung eines älteren Wohnhauses um ein weiteres Wohngeschoss der Mieter der bis dahin obersten Wohnung eine Trittschalldämmung verlangen kann, die den Mindeststandards zum Zeitpunkt der Aufstockung genügt. Diese Grundsätze überträgt der BGH nun auch im Verhältnis von Wohnungseigentümern untereinander. Ob die im Zeitpunkt der Gebäudeerrichtung oder die im Zeitpunkt der Baumaßnahme geltenden technischen Vorgaben heranzuziehen sind, bestimmt sich nach dem Gewicht des Eingriffs in die Gebäudesubstanz. Wird in einem erheblichen Umfang in die Gebäudesubstanz eingegriffen, entsteht bei den übrigen Wohnungseigentümern die berechtigte Erwartung, dass bei dem Umbau die aktuellen technischen Vorgaben und damit auch die nunmehr geltenden Schallschutzwerte beachtet werden. Handelt es sich – wie im vorliegenden Fall – lediglich um Sanierungsmaßnahmen, die der üblichen Instandsetzung oder Modernisierung des Sondereigentums dienen, kann grundsätzlich kein verbessertes Schallschutzniveau beansprucht werden. Maßgeblicher Zeitpunkt für die Bestimmung der Schallschutzwerte ist daher vorliegend der Zeitpunkt der Gebäudeerrichtung.

Verwalter­strategie

Von der nunmehr geklärten Frage, ob die im Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes oder die im Zeitpunkt der Baumaßnahme geltenden technischen Vorgaben heranzuziehen sind, ist die Frage zu unterscheiden, welches konkrete Schallschutzniveau einzuhalten ist. Diese zweite Frage war im vorliegenden Fall nicht zu beantworten, da die Beklagten lediglich die Zurückweisung der Revision beantragten und damit ihre Verurteilung zur Einhaltung der über die Mindeststandards hinausgehenden Schallschutzdämmung rechtskräftig wurde. Ausgehend von dem nunmehr vorliegenden Urteil ist damit zu rechnen, dass diese zweite Frage ebenfalls demnächst ihren Weg zum BGH finden wird.

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