Umfang der Pflicht des Verwalters zur Vorlage einer Eigentümerliste

(BGH, Urteil vom 4.5.2018, Az. V ZR 266/16)

DAS THEMA

In diesem etwas außergewöhnlichen Fall hatte der BGH über die Zulässigkeit einer Klage zu entscheiden, also darüber, ob eine Klage bereits an den formalen Voraussetzungen scheitert. Im Zentrum stand hier die Frage, welchen Umfang die Pflicht des Verwalters zur Vorlage einer (ordnungsgemäßen) Eigentümerliste hat, sodass diese zur Benennung der Parteien verwendet werden kann, und zu welchem Zeitpunkt diese Eigentümerliste vorliegen muss.

DER FALL

Die Parteien sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Mit der ursprünglichen Klage hatte der Kläger hauptsächlich beantragt, den in der Wohnungseigentümerversammlung vom 1.10.2014 zu TOP 2 gefassten Beschluss für ungültig zu erklären und die Beklagten zu verpflichten, der außerordentlichen Abberufung des Verwalters und der außerordentlichen Kündigung des Verwaltervertrages durch Beschluss zuzustimmen, hilfsweise die Beschlussfassung durch Gerichtsurteil nach § 21 Abs. 8 WEG zu ersetzen.
Nachdem das Amtsgericht die Klage abgewiesen und der Kläger beim Landgericht Stuttgart Berufung eingelegt hatte, urteilte dieses, dass die Klage unabhängig von einer etwaigen Begründetheit insbesondere deshalb bereits unzulässig sei, da die beklagten Wohnungseigentümer bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung unter Angabe einer ladungsfähigen Anschrift namentlich hätten bezeichnet werden müssen. Die Bezeichnung der Beklagten lautete vorliegend jedoch auf „alle im Zeitpunkt der Rechtshängigkeit im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft […] bzw. deren Rechtsnachfolger im Wege der Zwangsversteigerung oder im Wege der Gesamtrechtsnachfolge mit Ausnahme des Klägers“ – dies, so das Berufungsgericht, reiche für eine ordnungsgemäße Parteienbezeichnung gemäß § 44 Abs. 1 S. 2 WEG i. V. m. § 253 Abs. 2 Nr. 1 und 4 sowie § 130 Nr. 1 ZPO nicht aus. Zwar wurde eine Eigentümerliste vorgelegt, doch hatte die Beklagtenseite im Termin vor der Berufungskammer zutreffend erklärt, sie gehe davon aus, dass sich in der Zeit zwischen der Zustellung der Klage am 13.12.2014 und der Vorlage der Liste am 13.4.2015 Wechsel im Eigentümerbestand ergeben haben. Eine klägerseitige Klarstellung erfolgte nicht.
Auch der BGH ging davon aus, dass die Klage auf Grundlage der bisherigen Feststellungen noch unzulässig sei. Allerdings habe sie nicht als unzulässig abgewiesen werden dürfen, nur weil die Voraussetzungen des § 44 Abs. 1 S. 2 WEG, also die Verpflichtung, die Wohnungseigentümer spätestens bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung namentlich zu benennen, noch fehlten. Das Berufungsgericht hätte von der Verwalterin vielmehr erneut die Vorlage einer auf den Zeitpunkt der Rechtshängigkeit der Klage bezogenen aktuellen Eigentümerliste anfordern und die Anordnung gegebenenfalls mit Ordnungsmitteln durchsetzen müssen.
Grundsätzlich ist die Einreichung der Eigentümerliste Sache des Klägers. Wenn er aber, wie in vorliegendem Fall, dazu nicht in der Lage ist, kommt er nach der Rechtsprechung des Senats der ihm in § 44 Abs. 1 S. 2 WEG auferlegten prozessualen Obliegenheit, eine Eigentümerliste vorzulegen, bereits dann nach, wenn er sich auf die Vorlage der Liste durch die Verwaltung bezieht oder beantragt, der Verwaltung die Vorlage einer Liste aufzugeben. Das Gericht muss in diesem Fall auf entsprechende Anregung des Klägers tätig werden und der Verwaltung die Vorlage der Liste unter Fristsetzung aufgeben. Kommt der Verwalter dieser gerichtlichen Anordnung nicht innerhalb der gesetzten Frist nach, ist er dazu mit Ordnungsmitteln anzuhalten.
Wie der Verwalter in technischer Sicht dieser Anordnung durch das Gericht nachkommt, bleibt ihm überlassen. Fehlt es – wie im Regelfall – an einer auf den Tag der Rechtshängigkeit bezogenen Liste, muss er entweder eine solche Liste anfertigen oder aber eine bereits mit einem anderen Datum vorhandene Liste vorlegen und etwaige Änderungen in der Zusammensetzung der Wohnungseigentümer oder Änderungen bei den ladungsfähigen Anschriften in einem Begleitschreiben dem Gericht mitteilen.
Reicht der Verwalter auf eine entsprechende Anordnung des Gerichts eine Eigentümerliste zu den Akten, kann das Gericht mangels entgegenstehender Anhaltspunkte in aller Regel davon ausgehen, dass der Verwalter die Liste nach bestem Wissen und Gewissen erstellt hat und diese den Eigentümerbestand zum Zeitpunkt der Rechtshängigkeit zutreffend ausweist. Da eine Garantie für die Richtigkeit der Liste von dem Verwalter nicht gefordert wird, ist es unschädlich, wenn er die Vorlage der Liste mit einem dahingehenden einschränkenden Zusatz verbindet.
Anders liegt der Fall aber, wenn der Verwalter selbst auf Fehler der vorgelegten Liste oder Zweifel an ihrer Richtigkeit hinweist, diese Fehler aber nicht korrigiert bzw. die Zweifel nicht aufklärt. Es ist Aufgabe des Verwalters, die für das Erstellen einer korrekten Eigentümerliste etwaig erforderlichen Ermittlungen anzustellen, um eine möglichst verlässliche Auskunft über die Zusammensetzung der Wohnungseigentümergemeinschaft zum Zeitpunkt der Rechtshängigkeit der Klage geben zu ­können.
Weigert er sich, eine diesen Anforderungen entsprechende Liste vorzulegen, ist er hierzu mit Zwangsmitteln anzuhalten. Als Zwangsmittel steht hierbei allerdings nur die Verhängung eines Ordnungsgeldes entsprechend § 142 Abs. 2 S. 2 i. V. m. § 390 Abs. 1 S. 2 ZPO zur Verfügung, nicht jedoch eine Haftanordnung.

Verwalter­strategie

Der BGH nimmt in diesem Urteil ausführlich zu den Anforderungen Stellung, wie und in welchem Umfang eine Eigentümerliste auf Anforderung des Gerichts durch den Verwalter eingereicht werden muss. Ausgangspunkt dieser Stellungnahme ist die gesetzlich normierte Pflicht in § 44 Abs. 1 S. 2 WEG, dass die namentliche Bezeichnung der Wohnungseigentümer spätestens bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung zu erfolgen hat – so gerade nicht geschehen in der Berufungsinstanz, woraufhin die Klage als unzulässig abgewiesen wurde. Um die Verhängung eines Ordnungsgeldes zu vermeiden, sind Verwalter somit angehalten, in Fällen einer gerichtlichen Aufforderung zur Einreichung einer aktuellen Eigentümerliste, dieser vollständig, d. h. unter lückenloser Angabe der Namen aller Eigentümer und deren postalischer Anschriften (nicht jedoch unter Angabe weiterer Daten wie Telefonnummer oder E-Mailadresse – dies wäre nach der DSGVO unzulässig), und fristgerecht nachzukommen.

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