Umfassende Modernisierung nur bei wesentlichem Bauaufwand in wesentlichen Baubereichen

(BGH, Urteil vom 11.11.2020 – Az. VIII ZR 369/18)

DAS THEMA
Die Mietpreisbremse und ihre Ausnahmen bieten reichlich Stoff für höchstrichterliche Rechtsprechung und damit auch regelmäßig für diese Rubrik, zuletzt in vdivaktuell 1/21. Darin ging es um einen Beschluss des Bundesgerichtshofes (BGH) vom Mai 2020 und ein Urteil der 65. Kammer des Landgerichts (LG) Berlin. Nur ein halbes Jahr später hat der BGH die Gelegenheit genutzt, um anhand eines Urteils der 63. Kammer des LG Berlin die Voraussetzungen für die Ausnahme von der Mietpreisbremse nach § 556f S. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) bei umfassender Modernisierung sehr genau zu präzisieren und die Begrifflichkeiten der Modernisierung im Rahmen der Mietpreisbremse mit den Tatbeständen der Modernisierungsmieterhöhung nach §§ 555 ff. BGB abzustimmen.

DER FALL
Die Mieter hatten auf Rückzahlung von angeblich überhöhter Miete nach der Mietpreisbremse geklagt. Der Vermieter hatte dagegen eingewandt, dass die Mietpreisbremse nach § 556f S. 2 BGB auf diesen Mietvertrag nicht anwendbar sei, da es sich um eine Erstvermietung nach umfassender Modernisierung handele. Der Vermieter hatte während des Leerstands unstreitig die Elek­trik erneuert, die vormals über Putz liegenden Heizungsrohre in den Fußboden verlegt, in Küche und Bad Fliesen und in den übrigen Räumen Parkett verlegt, die sanitären Anlagen im Bad erneuert und erstmals eine Küche eingebaut. Des Weiteren hatte er noch während des Vormietverhältnisses, aber weniger als drei Jahre vor Beginn dieses Mietvertrags, die Heizung erneuert. Für all diese Maßnahmen hatte der Vermieter unstreitig einen Betrag von fast 60.000 Euro bzw. 682,59 Euro pro Quadratmeter aufgewendet. Das Berufungsgericht hatte die Rückzahlungsklage der Mieter abgewiesen, weil es dafürhielt, dass damit ein Drittel der Neubaukosten erreicht sei, die der Kläger mit 2.000 Euro pro Quadratmeter, das Amtsgericht nur mit 1.486 Euro pro Quadratmeter (jeweils ohne Grundstücksanteil) angesetzt hatte. Das Berufungsgericht hatte dabei die gesamten Aufwendungen angesetzt – unter Bezugnahme auf § 16 Abs. 3 S. 2 Wohnraumförderungsgesetz (WoFG), der einen Abzug von Aufwendungen für gleichzeitig durchgeführte Instandsetzungen nicht vorsieht. Des Weiteren hatte das Berufungsgericht berücksichtigt, dass eine energetische Sanierung (Austausch der Holzkasten-Doppelfenster und Außendämmung der Fassade) aus Gründen des Denkmalschutzes nicht möglich war.

Der BGH betrachtete die Revision als begründet und verwies das Urteil zur weiteren Beweisaufnahme und Entscheidung zurück an das Berufungsgericht. Zwar gibt der BGH dem Berufungsgericht insoweit recht, als zur Ermittlung des wesentlichen Bauaufwands auf § 17 II. Wohnungsbaugesetz (WoBauG) und § 16 WoFG zurückgegriffen und hierfür ein Drittel der Neubaukosten ohne Grundstücksanteil angesetzt werden muss. Er präzisiert, dass diese Neubaukosten von Region zu Region differieren können und dies anhand statistischer Erhebungen ermittelt und durch den Tatrichter auf Grundlage solcher objektivierbaren Zahlen geschätzt werden könne.

In den wesentlichen Bauaufwand dürfen jedoch nur Modernisierungskosten einfließen, wie sie auch für die Modernisierungsmieterhöhung nach § 555 ff BGB angesetzt werden können. Kosten für reine Instandhaltungsmaßnahmen sind herauszurechnen, § 16 WoFG ist insoweit nicht anzuwenden. Der BGH präzisiert zunächst, welche Kosten in den Vergleich nach § 556f S. 2 BGB einzustellen sind: nur jene, die auf Modernisierungsmaßnahmen des Katalogs aus § 555b BGB beruhen. Kosten für die Wiederherstellung eines bisherigen mangelfreien Zustands scheiden daher aus. Auch Kosten für die Modernisierung von älteren Bauteilen, die schon während eines nicht unerheblichen Zeitraums ihrer Gesamtlebensdauer abgenutzt wurden, sind zu einem Teil der bloßen Instandhaltung zuzuordnen und damit herauszurechnen. Hierzu verweist der BGH auf sein ausführliches Urteil zur „modernisierenden Instandsetzung“ vom Juni 2020 (BGH VIII ZR 81/19).

Die Gleichsetzung des Begriffes der Modernisierung im Rahmen der Mietpreisbremse und im Rahmen der Modernisierungsmieterhöhung begründet der BGH damit, dass es sich bei § 556f S. 2 BGB um eine enge Ausnahme von der Mietpreisbremse handelt, und zwar um eine, die im Zusammenhang mit der anderen Ausnahmeregelung von der Mietpreisbremse, § 556e BGB, zu sehen ist. § 556e BGB erlaubt Vermietern eine Überschreitung der nach der Mietpreisbremse zulässigen Miete in der Höhe, in der eine Modernisierungsmieterhöhung gerechtfertigt wäre; sie setzt daher umfassende Berechnungen voraus. Die nach Höhe des zu fordernden Betrags und nach den zeitlichen Auswirkungen weit darüber hi­nausgehende Ausnahmeregelung des § 556f BGB kann daher keine geringeren Voraussetzungen haben.

Auch die qualitativen Auswirkungen der Baumaßnahmen detailliert der BGH nochmals. Hier stellt er ausdrücklich dar, dass alle zu wertenden Baumaßnahmen immer im maßgeblichen Zeitraum, also nach Ende des Vormietverhältnisses, während des Leerstands durchgeführt werden müssen, sodass hier die bereits unter dem Vormietverhältnis durchgeführte Heizungsmodernisierung nicht gewertet werden konnte.

Sodann nennt der BGH fünf Bereiche, in denen die Wohnung durch Modernisierungsmaßnahmen verbessert werden muss, wobei in mehreren, jedoch nicht notwendigerweise in jedem der wesentlichen Bereiche Heizung, Sanitär, Fenster, Fußböden, Elektroinstallation bzw. energetische Eigenschaften eine qualitative Verbesserung erfolgen muss, die die Gleichstellung mit einem Neubau rechtfertigt. Werden energetische Maßnahmen nicht durchgeführt, weil sie z. B. wie hier aufgrund des Denkmalschutzes nicht möglich waren, müssen in mehreren anderen Bereichen umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden. Schließlich hebt der BGH hervor, dass die quantitative Prüfung des wesentlichen Bauaufwandes und die qualitativen Auswirkungen auf den Wohnungszustand gleich zu gewichten sind.

Da das Berufungsgericht mit Bezugnahme auf die Rechtsprechung des BGH zur Wohnungsbauförderung und unter Außerachtlassung der Begrifflichkeiten der Modernisierungsmieterhöhung unbesehen die Gesamtkosten angesetzt hatte, musste die Sache zur weiteren Sachverhaltsermittlung an das Berufungsgericht zurückverwiesen werden.

VERWALTERSTRATEGIE
Der BGH verweist ganz am Schluss seines Urteils nochmals darauf, dass die Mietpreisbremse für das Land Berlin vom 28. April 2015 wirksam ist, wie ein BGH Urteil vom Juli 2019 (VIII ZR 130/18) bereits bestätigt hat. Mit Verordnung vom 19. Mai 2020 wurde die Mietpreisbremse in Berlin bis Mai 2025 verlängert; andere Bundesländer wie Bayern und Hessen gingen ebenfalls in die Verlängerung.

Vermietern bleibt also auch im Rahmen der Ausnahmeregelung des § 556f BGB nicht erspart, eine genaue Berechnung der Modernisierungskosten unter Abzug von Instandsetzungskosten und Kosten der „modernisierenden Instandsetzung“ vorzulegen und dabei auch den Zeitpunkt der Modernisierung (nach Ende des Vormietverhältnisses) zu berücksichtigen. Sodann ist zu prüfen, ob diese Kosten auch für Modernisierungsmaßnahmen in den wesentlichen, vom BGH aufgeführten Bereichen angefallen sind und hier zum Neubaustandard geführt haben. Die umfassende Ausnahme von der Mietpreisbremse nach § 556f BGB greift nur noch, wenn die dann verbleibenden Kosten ein Drittel der Neubaukosten übersteigen. Ist dies nicht der Fall, kann auf Basis der bereits angestellten Berechnungen jedoch relativ leicht auf die weitere Ausnahmevorschrift des § 556e BGB zurückgegriffen werden, der einen Modernisierungsaufschlag auf die sich nach Mietpreisbremse ergebende Höchstmiete erlaubt. Die umfassenden Kostenberechnungen müssen allerdings in beiden Fällen angestellt werden.

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