Unbestimmter Beschluss über die Jahresabrechnung

(AG München, Urteil vom 21.12.2016, Az 485 C 9796/16)

DAS THEMA
Relativ verbreitet sind in der Wohnungseigentumspraxis Beschlussformulierungen, die lapidar feststellen: „Die vorliegenden Jahresabrechnungen werden genehmigt.“ Dieser Praxis schiebt ein Urteil des AG München jetzt einen Riegel vor. Ein Beschluss ist nur dann hinreichend bestimmt, wenn er auch für einen Wohnungseigentümer, der bei der Beschlussversammlung nicht anwesend war, durch Einblick in Niederschrift und Beschlusssammlung verständlich wird. Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund des Schutzes etwaiger Rechtsnachfolger eines Wohnungseigentümers. Da Beschlüsse auch Rechtsnachfolger binden, müssen diese der Beschlusssammlung entnehmen können, welche Regelungen die Eigentümer per Beschluss genau gefasst haben.

DER FALL
In einer Eigentümerversammlung im April 2016 wurde unter anderem folgender Beschluss gefasst: „TOP 2.1: Die Eigentümergemeinschaft genehmigt die Gesamtabrechnung des Jahres 2015 und die Einzelabrechnungen 2015 mit den jeweiligen Abrechnungsspitzen mit Fälligkeit von Guthaben und Fehlbeträgen aus den Einzel­abrechnungen zum 20.5.2016.“
Diese Beschlussfassung rügte einer der Eigentümer innerhalb der Anfechtungsfrist, weil er der Ansicht war, die Jahresabrechnung sei nicht hinreichend bestimmt. Da der Beschluss weder auf eine durch Nennung eines Datums exakt beschriebene Abrechnung noch auf eine dem Protokoll beigefügte Abrechnung Bezug nimmt, sei weder für einen bei der Eigentümerversammlung nicht anwesenden Eigentümer noch für einen künftigen Erwerber nachvollziehbar, was genau beschlossen ­worden sei. Das Amtsgericht gab der Klage Recht. Es begründete seine Entscheidung insbesondere damit, dass ein Sonderrechtsnachfolger nach § 10 Abs. 4 Wohnungseigentumsgesetz an Beschlüsse gebunden ist und diese deshalb inhaltlich bestimmt, klar und eindeutig sein müssen. Eigentümerbeschlüsse müssen „aus sich heraus“ nachvollziehbar sein. Umstände, die außerhalb des protokollierten Beschlusses liegen, dürfen nur dann herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann ohne Weiteres erkennbar sind. Der angefochtene Beschluss über die Abrechnungen 2015 erfüllt die Voraussetzungen an die Bestimmtheit nicht, weil er weder ein Datum nennt, noch auf eine dem Einladungsschreiben oder dem Protokoll beigefügte Anlage Bezug nimmt.

VERWALTERSTRATEGIE
Der Verwalter muss stets eine Beschlussformulierung zur Abstimmung stellen, die dem Bestimmtheitserfordernis genügt. Der Beschluss muss aus sich heraus verständlich sein. Sinnvoll ist es daher, das Erstellungsdatum der Jahresabrechnung zu benennen, z. B. durch die Formulierung „Genehmigung der Jahresabrechnung 2015 in ihrer Fassung vom 01.03.2016 mit den dazugehörigen Einzelabrechnungen.“ Das erscheint jedenfalls dann verpflichtend, wenn es verschiedene Versionen der Abrechnung gibt, beispielsweise weil diese korrigiert werden musste. Möglich ist auch, auf Anlagen Bezug zu nehmen, die dann aber idealerweise der Beschlusssammlung beigefügt werden sollten. Hierauf hatte bereits der BGH in einer Entscheidung vom 8.4.2016 (V ZR 104/15) hingewiesen und ausdrücklich die Empfehlung ausgesprochen, ggf. einen gesonderten Aktenordner mit den in Bezug genommenen Unterlagen (hier: alle Einzelabrechnungen und die Gesamtabrechnung) als Anlage zur Beschlusssammlung beizufügen. Datenschutzprobleme sind nicht zu befürchten, da ohnehin für jeden Wohnungseigentümer ein Einsichtsrecht in die Verwaltungsunterlagen besteht, was auch die Einzelabrechnungen der anderen Eigentümer umfasst. Von nichtssagenden und pauschalen Formulierungen wie „Genehmigung der Jahresabrechnung“ ist jedenfalls endgültig Abstand zu nehmen.

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