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Was müssen Mieter dulden, wenn ihre Wohnung umgebaut, modernisiert oder energetisch saniert wird?

Häufig setzen Mieter den Begriff „Modernisierung“ mit dem Begriff „Mieterhöhung“ gleich – und zeigen sich streitbar, wenn es darum geht, ob letztere zulässig ist oder nicht. Dabei stellt sich bereits vor Beginn der Arbeiten die Frage, ob der Vermieter deren Durchführung überhaupt korrekt angekündigt hat und ob der Mieter sie dulden muss. Für beide Parteien ist dies mit erheblichen Risiken verbunden: Der Vermieter läuft Gefahr, dass der Mieter die Durchführung der Arbeiten in seiner Wohnung ver- oder behindert. Da er zugleich gegenüber den von ihm beauftragten Handwerkern in der Pflicht steht, darf sein Zeitplan nicht aus dem Ruder laufen. Dem Mieter wiederum, der zu unrecht anstehende Arbeiten in seiner Wohnung nicht duldet, gar vereitelt, drohen Schadenersatzansprüche des Vermieters und die Kündigung des Mietverhältnisses.

Woraus ergibt sich die Duldungspflicht?

Nach § 555d Abs. 1 BGB gilt zunächst: Der Mieter hat eine Modernisierungsmaßnahme zu dulden. Ob es sich tatsächlich um eine solche handelt, ist nach den Katalognummern 1 bis 7 des § 555b BGB zu bewerten. Dazu zählen Maßnahmen zur nachhaltigen Einsparung von Endenergie in Bezug auf die Mietsache (Nr. 1), zur nachhaltigen Einsparung von Primärenergie oder zum Klimaschutz (Nr. 2), zur Reduzierung des Wasserverbrauchs (Nr. 3), zur Erhöhung des Gebrauchswertes (Nr. 4), zur Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse (Nr. 5), zur Umsetzung nicht vom Vermieter zu vertretender Maßnahmen (Nr. 6), zur Schaffung neuen Wohnraumes (Nr. 7).

Der Vermieter hat dem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform anzukündigen (§ 555c Abs. 1 BGB), es sei denn, die zu erwartenden Beeinträchtigungen durch die Maßnahme sind unwesentlich. Zur Ankündigung gehört nach § 555c Abs. 1 Nr. 1 BGB die Beschreibung von Art und Umfang der Maßnahme in wesentlichen Zügen. Anhand dieser Angaben muss der Mieter erkennen können, welche Gewerke der Vermieter beauftragen will, was mit der Modernisierung erreicht werden soll, auf welche Beeinträchtigungen er sich einzustellen hat und insbesondere welche Arbeiten in seiner Wohnung beabsichtigt sind. Der Mieter soll auch beurteilen können, ob insofern eine Duldungspflicht seinerseits besteht, oder ob ggf. auch Härtegründe dagegen sprechen.

Form und Inhalt der Ankündigung

Die inhaltlichen Anforderungen an das Ankündigungsschreiben richten sich daher nach den beabsichtigten Maßnahmen. Beim Austausch der einfach verglasten Fenster durch moderne Isolierglasfenster kann die vergleichende Angabe von Wärmedurchgangskoeffizienten genügen sowie eine näherungsweise Beschreibung, welche Arbeitsschritte für den Austausch der Fenster in der Wohnung notwendig sind.
Zudem hat der Vermieter den voraussichtlichen Beginn und die zu erwartende Dauer der Arbeiten anzukündigen (§ 555c Abs. 1 Nr. 2 BGB). Hierfür genügt i. d. R. schon die Angabe einer ungefähren Zeit im Monat, solange der Vermieter die Dreimonatsfrist einhält. Will der Vermieter im Anschluss an die Arbeiten eine Mieterhöhung erklären, muss er die zu erwartende Erhöhung und die voraussichtlichen zukünftigen Betriebskostenvorauszahlungen angeben (§ 555c Abs. 1 Nr. 3 BGB). Schließlich muss er auch auf die mieterseitige Option eines Härtefalleinwandes hinweisen und über dessen Form und Frist informieren (§ 555c Abs. 2 BGB).

Sind all diese Voraussetzungen erfüllt, hat der Mieter auch umfangreiche Maßnahmen in seiner Wohnung zu dulden. Hierzu gehören vorübergehende Wanddurchbrüche, das Verlegen von Leitungen, der Austausch der Fenster, die Erneuerung von Fliesen etc. ebenso wie z. B. Beeinträchtigungen durch Schlitz- oder Stemmarbeiten. Lärm, Schmutz oder Erschütterungen hat er hinzunehmen, ebenso ein Baugerüst vor seiner Wohnung, einschließlich der hierdurch bedingten erhöhten Gefahr eines Einbruchs. Er ist auch zur Mitwirkung verpflichtet, indem er Handwerkern den Zutritt zu den Räumen seiner Wohnung ermöglicht.

Grenzen der Duldungspflicht

Die Duldungs- und Mitwirkungspflichten des Mieters haben aber Grenzen. Eine Duldungspflicht besteht insbesondere dann nicht, wenn die vorgesehene Maßnahme für den Mieter, seine Familie oder einen im Haushalt lebenden Angehörigen eine Härte darstellt, die nach Abwägung der Interessen beider Parteien oder der Auswirkungen für den Klimaschutz nicht zu rechtfertigen ist (§ 555d Abs. 2 BGB). In solchen Fällen kann der Mieter der Durchführung der Maßnahme widersprechen. Dies und die Gründe dafür hat der Mieter bis zum Ablauf des Monats, der auf die Modernisierungsankündigung folgt, in Textform dem Vermieter mitzuteilen.
Neben höchstpersönlichen Gründen, z. B. ein neugeborenes Familienmitglied in der Wohnung, eine Behinderung, altersbedingte Einschränkungen des Mieters oder eine schwere Erkrankung, die zur Ruhe zwingt, kann auch der gesetzte zeitliche Rahmen eine Härte begründen: wenn etwa eine Wohnung über Wochen unbewohnbar sein wird oder beabsichtigte Arbeiten zur Unzeit durchgeführt werden sollen. Den Austausch der Heizung oder der Fenster wird der Vermieter demnach in der Regel nicht im Winter vornehmen lassen können, und er muss auch mieterseitige Einbauten bei seiner Betrachtung berücksichtigen.

Je länger und intensiver eine Wohnung beeinträchtigt wird, umso eher stellt die Maßnahme eine Härte dar – dies sollte insbesondere bei „Totalmodernisierungen“ bedacht werden, wenn also Heizungsanlage, Fenster und Türen ausgetauscht, zudem eine Dämmung und Balkone angebracht werden sollen. Wird eine Wohnung für längere Zeit unbewohnbar, sollte sich der Vermieter auf die Härtefalldiskussion einstellen und seine Gründe für die Modernisierung darlegen können. Will er für die Dauer der Arbeiten einen Ersatzwohnraum zur Verfügung stellen, muss dieser wenigstens mittlerer Art und Güte entsprechen (LG München I, 14 S 4128/15).

Verletzung der Duldungspflicht

Duldet der Mieter die Arbeiten trotz bestehender Verpflichtung nicht, dann steht es dem Vermieter frei, das Mietverhältnis unter Berufung hierauf zu kündigen und/oder den Mieter gerichtlich auf Duldung der Maßnahmen in Anspruch zu nehmen. Hierbei besteht für den Mieter allerdings auch das Risiko, dass die eingangs erwähnten Schadenersatzansprüche des Vermieters gegen ihn geltend gemacht werden.

Gleichwohl sollte der Vermieter die Möglichkeit der Duldungsverweigerung durch den Mieter in Erwägung ziehen. Um unliebsame Überraschungen zu vermeiden, sollte er frühzeitig mit dem Mieter in Kontakt treten, um zu klären, ob und in welchem Umfang der Mieter die Arbeiten zulassen wird. Sofern die Maßnahme dies zulässt, sollte der Vermieter auch die voraussichtlichen Ausführungszeiten mit dem Mieter abstimmen. Tatsächlich hat der Gesetzgeber dies sogar normiert und den Vertragsparteien freigestellt, auch eine Vereinbarung über die zeitliche und technische Durchführung der Maßnahmen zu treffen (§ 555f Nr. 1 BGB).

Keine Rolle spielt hingegen der eingangs erwähnte Streit über eine Mieterhöhung. Bei der Bewertung der Duldungspflicht bleibt die zu erwartende Mieterhöhung außer Betracht (§ 555d Abs. 2 S. 3 BGB).

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