Unterbrechung der Eigentümerversammlung für ein Mandantengespräch

(BGH, Urteil vom 8.7.2016, Az.: IV ZR 261/15)

DAS THEMA

Neben inhaltlichen Mängeln können auch formelle Fehler bei der Beschlussfassung zu einer Ungültigerklärung des Beschluss­ergebnisses führen. Im Einzelfall können Beschlüsse wegen formeller Fehler sogar nichtig sein, allerdings gilt das nur in ganz besonders schwerwiegenden Ausnahmefällen, beispielsweise wenn das Recht eines Wohnungseigentümers auf die Teilnahme an der Eigentümerversammlung beschnitten wird. Einen besonders gelagerten Fall hatte der BGH in seinem Urteil vom 8.7.2016 zu entscheiden. Dort wurde eine Eigentümerversammlung durch den Versammlungsleiter unterbrochen, um einem Rechtsanwalt, der einen Teil der anwesenden Eigentümer in einem Beschlussanfechtungsverfahren vertrat, die Gelegenheit zum Mandantengespräch zu geben. Einen Nichtigkeitsgrund sah der BGH hierin nicht, er wies jedoch deutlich darauf hin, dass die Unterbrechung ermessensfehlerhaft war.

DER FALL

Dem eigentlichen Fall vorangegangen war der Beschluss der Eigentümerversammlung im Juli 2013 über die Wiederbestellung der Verwalterin. Dieser Beschluss wurde auf Anfechtungsklage der auch hier klagenden Miteigentümer vom Amtsgericht für ungültig erklärt, wogegen die Verwalterin in Berufung ging. Währen der Berufung fand im März 2014 eine Eigentümerversammlung statt, in der unter TOP 4 das weitere Vorgehen im anhängigen Rechtsstreit erörtert und gegebenenfalls ein Beschluss gefasst werden sollte. Außerdem sollte über einen Zweitbeschluss zur Wiederbestellung der Verwalterin abgestimmt werden. Der Versammlungsleiter informierte die Eigentümer zunächst über den Stand des gerichtlichen Verfahrens. Anschließend rief er den Rechtsanwalt in den Versammlungsraum, der die übrigen Wohnungseigentümer (bis auf zwei) in dem Anfechtungsverfahren vertrat, um diesem die Gelegenheit zu einem Mandantengespräch mit den anwesenden Eigentümern zu geben. Der Anwalt forderte die Kläger und die ­beiden anderen Wohnungseigentümer, die er im Prozess nicht vertrat, zum Verlassen des Versammlungsraumes auf. Daraufhin unterbrach der Versammlungsleiter die Versammlung und verließ ebenso wie die Kläger und die beiden anderen Eigentümer den Raum. Die Versammlung wurde später, nach etwa einer Stunde, in Anwesenheit sämtlicher Eigentümer fortgeführt. Nach einer weiteren Diskussion wurde die Wiederbestellung der Verwalterin beschlossen.

Die klagenden Wohnungseigentümer haben diesen Wiederbestellungsbeschluss angefochten. Sie begründeten ihre Anfechtungsklage damit, dass die Wiederbestellung der Verwalterin aufgrund verschiedentlichen Fehlverhaltens in der Vergangenheit ordnungsgemäßer Verwaltung widerspräche. Die Klage wurde sowohl vor dem Amtsgericht als auch in zweiter Instanz abgewiesen. Vor dem Landgericht machten die Kläger zudem geltend, sie seien zu Unrecht von der Versammlung ausgeschlossen worden.

Da diese zweite Rüge verspätet war, hat der BGH sich im Ergebnis auf die Frage beschränkt, ob der Beschluss über die Wiederbestellung der Verwalterin wegen einer Verletzung der Teilnahmerechte der Kläger nichtig ist. Das Gericht verneint das. Wird ein Wohnungseigentümer von einem Gespräch ausgeschlossen, das während einer Unterbrechung geführt wird, stellt dies ­keinen Ausschluss von der Eigentümerversammlung selbst dar. Alles, was während der Unterbrechung einer Versammlung geschieht, ist nicht deren Bestandteil. Daran ändert sich auch unter dem Gesichtspunkt nichts, dass an sich kein sachlicher Grund für eine Unterbrechung vorlag.

Der BGH betont jedoch, dass es ermessensfehlerhaft war, die Eigentümerversammlung zu unterbrechen. Eine Unterbrechung muss der ordnungsgemäßen Durchführung der Versammlung entsprechen, was hier nicht der Fall ist. Die Pause hatte allein den Zweck, denjenigen Wohnungseigentümern ein Gespräch mit ihrem Rechtsanwalt zu ermöglichen, die von dem Beschlussanfechtungsverfahren betroffen waren. Das Gericht macht sehr deutlich, dass ein solches Mandantengespräch üblicherweise nicht während einer laufenden Eigentümerversammlung zu erfolgen hat, sondern zu einem anderen Zeitpunkt stattfinden muss. Ausnahmsweise kann eine Eigentümerversammlung für ein Mandantengespräch unterbrochen werden, wenn beispielsweise ein Beratungsbedarf erst aufgrund der in der Versammlung geführten Diskussion zu einem bestimmten Tagesordnungspunkt entsteht.

Verwalter­strategie

Auch wenn der BGH offen gelassen hat, ob die Unterbrechung der Eigentümerversammlung zur Anfechtbarkeit des im Anschluss daran gefassten Beschlusses führen konnte, sind seine Ausführungen zu beachten. Regelmäßig wird (widerlegbar) vermutet, dass ein formeller Beschlussmangel für das Beschlussergebnis ursächlich war. Eine Ungültigerklärung eines Beschlusses wegen eines formellen Beschlussmangels scheidet dann aus, wenn mit Sicherheit feststeht, dass der jeweilige Beschluss auch bei ordnungsgemäßem Verfahren in der gleichen Weise gefasst worden wäre. Eine Eigentümerversammlung sollte jedenfalls nicht zu einem Zweck unterbrochen werden, bei dem der Eindruck entsteht, die Unterbrechung soll nur dazu dienen, ohne die ausgeschlossenen Mitglieder ungestört diskutieren und den folgenden Beschluss vorbereiten zu können.

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