Unterlassungsverfügung stoppt Untermieter-Karussell

(OLG München, Beschluss vom 4.9.2017, Az.: 7 W 1375/17)

DAS THEMA

Soll die Räumung eines Mietobjekts aufgrund eines Räumungsurteils per Gerichtsvollzieher durchgesetzt werden, ist es zwingend erforderlich, dass gegen alle Nutzer/Bewohner des Mietobjekts ein Räumungstitel vorliegt. Überlässt der Mieter – wenn auch nach Mietvertrag unzulässig – das Objekt an einen Untermieter oder an andere Mitbewohner, muss auch gegen diese ein Räumungstitel erwirkt werden, bevor die Zwangsräumung erfolgt. Aufgrund der Verfahrensdauer eines Räumungsverfahrens besteht das große Risiko, dass nach einigen Monaten, wenn der Vermieter den Räumungstitel gegen den unberechtigten Untermieter/Mitbenutzer erstritten hat, dieser schon wieder ausgewechselt wurde und im nächsten Räumungstermin ein neuer Untermieter präsentiert wird, wodurch eine Räumungsvollstreckung auf längere Zeit verhindert werden kann. Der Gesetzgeber hat diesem „Untermieterkarussell“ im Wohnraummietrecht durch § 940 Abs. 2 ZPO einen Riegel vorgeschoben, indem er ein Eilverfahren eingeführt hat, das dem Vermieter ermöglicht, einen Räumungstitel gegen unberechtigte Wohnraumnutzer binnen weniger Wochen zu erstreiten und damit das Untermieterkarussell zu erschweren bzw. unmöglich zu machen. Dieses Eilverfahren kann jedoch im gewerblichen Mietrecht nach inzwischen fast einhelliger Ansicht aller Oberlandesgerichte gerade nicht angewendet werden, da der Gesetzgeber es auf Wohnraummietverträge beschränkt hat. Das OLG München hat nun einen Weg aufgezeigt, wie ein solches Untermieterkarussell auch bei der Vermietung von Gewerberäumen mit großer Wahrscheinlichkeit beendet werden kann.

DER FALL

Der Vermieter wollte aus einem erstinstanzlichen Räumungsurteil gegen den Mieter vollstrecken. Bei diesem Vollstreckungsversuch stellte die Gerichtsvollzieherin fest, dass die Räume untervermietet sind. Der Vermieter hält den angeblichen Untermietvertrag aus dem Jahr 2015 für rückdatiert und trägt vor, dass im erstinstanzlichen Räumungsverfahren seitens des Mieters eine solche Untervermietung nie vorgetragen wurde; außerdem wurde festgestellt, dass der Untermieter erst im Jahr 2017 eine Gewerbeerlaubnis zum Betrieb des in den Mieträumen befindlichen Restaurants beantragt hat, so dass er, wenn das Datum des Untermietvertrags richtig wäre, die Gaststätte über eineinhalb Jahre ohne behördliche Erlaubnis betrieben hätte. Der Vermieter hat nun zum einen einen Räumungsprozess gegen den Untermieter im ordentlichen Verfahren angestrengt. Zum anderen hat der Vermieter jedoch gegen den bisherigen Mieter zusätzlich zum Räumungsurteil eine einstweilige Verfügung auf Unterlassen beantragt, mit der er dem (ehemaligen) Hauptmieter verbieten möchte, die Mieträume an Dritte unterzuvermieten oder sie sonst in irgendeiner Form Dritten zu überlassen.
Das Landgericht hat diesen Eilantrag noch abgelehnt und den Vermieter auf das Verfahren der Klauselumschreibung, einen vollstreckungsrechtlichen Rechtsbehelf, verwiesen. Mit diesem Verfahren könnte der Vermieter das Räumungsurteil auf den aktuellen Untermieter umschreiben lassen. Das Oberlandesgericht hat dem Unterlassungsantrag des Vermieters jedoch stattgegeben. Es hält das Klauselumschreibungsverfahren nicht für geeignet, um das Ziel des Vermieters zu erreichen. Es wäre nur erfolgreich, wenn der Vermieter durch öffentliche Urkunden, zum Beispiel ein anderes Gerichtsurteil oder einen Notarvertrag, nachweisen könnte, dass der Untermieter im Besitz der Räume ist. Darüber hinaus funktioniert auch das Klauselumschreibungsverfahren nur gegenüber dem jetzigen Untermieter und ermöglicht es dem Vermieter nicht, eine weitere oder erneute Untervermietung schon im Ansatz zu verhindern. Nur die Unterlassungsverfügung ermöglicht es dem Vermieter, dem Mieter die weitere Übertragung des Mietobjekts bei Androhung von Ordnungsgeld oder sogar Ordnungshaft zu untersagen.

Darüber hinaus prüft das Gericht den Verfügungsanspruch, also die Grundlage, auf die der Vermieter seinen Unterlassungsanspruch stützen kann. Dabei muss der Vermieter zunächst glaubhaft machen, dass das Mietverhältnis tatsächlich beendet ist. Dies gelang hier durch Vorlage des erstinstanzlichen, wenn auch noch nicht rechtskräftigen Urteils; das Berufungsverfahren war beim gleichen Senat des OLG anhängig. Darüber hinaus muss der Vermieter eine Wiederholungsgefahr geltend machen; es muss also zu befürchten sein, dass der Mieter nach Beendigung des Mietvertrags unzulässig untervermietet bzw. die Räume Dritten überlässt und diese Dritten auswechselt. Da der Mieter bereits einmal unzulässig über die Räume verfügt hat, womit ein Erstverstoß vorlag, ist die Wiederholungsgefahr glaubhaft gemacht. Der Senat hat daher die entsprechende Unterlassungsverfügung gegen den Mieter erlassen. Sollte der Mieter im Laufe des Räumungsverfahrens erneut dagegen verstoßen, wird er zu erheblichem Ordnungsgeld bzw. sogar Ordnungshaft herangezogen.

VERWALTER­STRATEGIE

Im Falle eines „Untermieterkarussells“ ist eine solche Unterlassungsverfügung wohl ein erhebliches Druckmittel gegenüber dem vertragsuntreuen Mieter angesichts der hohen Ordnungsgelder, die festgesetzt werden können (auch wenn diese nicht dem Vermieter, sondern der Staatskasse zufließen). Gleichzeitig ist dies im Gewerberaummietrecht allerdings auch das einzige dem Vermieter zustehende Mittel, da das Eilverfahren zur Räumung von Wohnraum nach der herrschenden Rechtsprechung nicht auf Gewerbemietverhältnisse anwendbar ist und vom Gesetzgeber auch noch nicht entsprechend ausgedehnt wurde. Nur mit einer solchen Unterlassungsverfügung kann daher versucht werden, den vertragsuntreuen Mieter daran zu hindern, während eines laufenden Räumungsverfahrens gegen den ersten Untermieter diesen auszutauschen und bis zum Räumungstermin einen neuen Untermieter ins Objekt zu nehmen.

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