Unternehmensverkauf, aber wie?

Der Generationswechsel in der Immobilienverwalterbranche steht bevor. Da jedoch meistens der eigene Nachwuchs nicht unbedingt das Lebenswerk seines Vaters oder seiner Mutter übernehmen möchte, stellt sich für die Inhaber der Firmen oftmals die Frage, wie sie ihren Betrieb veräußern können.

Häufig handelt es sich bei Immobilienverwaltungen um kleine oder mittlere Betriebe in Form einer GmbH oder bei den kleineren Immobilienverwaltern oft um Einzelfirmen, die vom Inhaber selbst geleitet werden. In dieser Situation werden Inhaber in den nächsten Jahren eine Nachfolgeregelung für ihre Firma suchen.

Da der Inhaber einer Firma in der Regel nur einmal seinen Betrieb veräußert, entweder weil er als Firmeninhaber in den Ruhestand geht oder aber sich beruflich vollkommen neu orientiert, wird er dementsprechend vorsichtig sein, um nicht Gefahr zu laufen, übervorteilt zu werden. Im Prinzip sind bundesweite Nachfrager auf der Suche nach geeigneten Kandidaten, um das eigene Portfolio sinnvoll zu erweitern. In der Regel ist der Kaufinteressent im Umkreis von etwa 50 Kilometer zum Verkäufer schon als Immobilienverwalter tätig. Allerdings existieren auch große bundesweit tätige Verwaltungsfirmen, die an bestimmten Standorten die Verwaltung erweitern möchten.

Zu den häufigsten Übergangsformen zählt der Verkauf an externe Nachfolger, noch vor der familieninternen Nachfolge oder dem Management buy out. Etwa zehn bis 15 Prozent der insbesondere kleineren Immobilienverwaltungsunternehmen werden aufgrund mangelnder Nachfolgeregelungen schließlich aufgelöst (Liquidation). Wenn Immobilienfirmen als GmbH oder KG verkauft werden (share deal) kann der Käufer laut Gesetz den Erwerb nicht steuerlich abschreiben. Trotzdem ist es in der Praxis die häufigste Variante, weil das Wichtigste, und damit letztendlich auch das für den Kaufpreis entscheidend ist, dass bei Übergang von GmbH- oder KG-Anteilen das Unternehmen als solches bestehen bleibt. Die einzelnen Wohnungseigentümergemeinschaften haben in der Regel Verträge mit der GmbH oder mit der KG. Bei einem Wechsel des Gesellschafters haben sie deshalb keine Berechtigung zur Kündigung. Die Höhe des Kaufpreises hängt unter anderem von dem Bestand und insbesondere auch von der Laufzeit der einzelnen Verträge mit den Wohnungseigentümergemeinschaften ab. Daher gründen viele Unternehmen, bevor sie zum Verkauf an den Markt gehen, noch eine GmbH. Hier ist es dann notwendig, dass alte bestehende Verwalterverträge auf die neue GmbH umgeschrieben werden und sich die jeweiligen Wohnungseigentümergemeinschaften hiermit auch einverstanden erklären.

Die meisten Probleme bei Einzelfirmen

Bei Kleinbetrieben in der Rechtsform der Einzelfirma gibt es erfahrungsgemäß beim Verkauf die meisten Schwierigkeiten. Hier muss im Vorfeld alles perfekt vorbereitet werden, denn jeder Fehler kostet später bares Geld und sorgt für nicht gewollten Ärger. Das heißt konkret, dass bei einem Wechsel des Inhabers ein neuer Vertragspartner in den Verwaltervertrag eintritt, mit dem sich die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht einverstanden erklären muss. Im Gegenteil, die Eigentümergemeinschaft muss den Vertragspartner ausdrücklich akzeptieren. Ansonsten hat die WEG das Recht den Verwaltervertrag zu kündigen. Der Übergang muss deshalb besonders vorsichtig und behutsam unter Einbeziehung der einzelnen WEGs erfolgen. Entscheidend für den Kaufpreis sind zunächst das Bestandsvolumen sowie die Laufzeit der Verträge. Es gibt verschiedene Methoden der Unternehmensbewertung, wie zum Beispiel

• das Substanzwertverfahren
• das Liquidationsverfahren
• das Ertragswertverfahren
• das Stuttgarter Verfahren

In Deutschland weit verbreitet, ist das Ertragswertverfahren, das sich an die Investitionsrechnung anlehnt, indem zukünftige, nachhaltige Gewinne (Erträge) zunächst für einen bestimmten Planungszeitraum geschätzt werden. Diese Erträge werden mit einem Zinssatz abdiskontiert und kapitalisiert. Hinzugerechnet wird eine etwaige Rente, die einer konstanten Ausschüttung an den Inhaber des Unternehmens gleichkommt. Hierfür wird in der Regel der Gewinn des letzten Jahres der Planungsperiode herangezogen, die in der Regel drei bis fünf Jahre andauert und sich aus einem Business-Plan des Unternehmens ergibt.

Öffentlichkeit ist ein hoch sensibles Thema

Wenige nutzen die Option, in Teilen für eine begrenzte Zeit von zwei bis fünf Jahren am Unternehmen beteiligt zu bleiben. Dies liegt daran, dass sich der Verkäufer einer Immobilienverwaltung relativ kurzfristig aus dem Unternehmen lösen will und sich bereits seit geraumer Zeit mit einem Verkauf zumindest geistig beschäftigt hat. Allerdings ist es oftmals so, dass für eine gewisse Übergangszeit (etwa ein Jahr) die führenden Personen des Unternehmens noch im Unternehmen verbleiben, um den neuen Erwerber in das Geschäft einzuführen. Die Öffentlichkeit ist allerdings ein hoch sensibles Thema. Ist die Verkaufsabsicht erst einmal publik, kommen schnell Spekulationen über die Gründe auf. Gute Mitarbeiter springen ab, weil sie zum Beispiel Vermutungen anstellen über die Bonität der eigenen Firma und vieles mehr. Daher gab es bereits Überlegungen, entsprechende anonymisierte Börsen aufzubauen, noch dazu räumlich getrennt für Nord- und Südregionen: Anbieter XY aus Norddeutschland inseriert in München oder umgekehrt. Vieles läuft unter Chiffre beziehungsweise in Kollegenkreisen und inoffiziellen Fachrunden.

Zu empfehlen ist jedoch, dass man fachkundige Rechtsanwälte, Steuerberater oder Wirtschaftsprüfer beauftragt, die bereits von Berufs wegen zur Verschwiegenheit verpflichtet sind. Es gibt auch staatliche Förderungen im Hinblick auf eine professionelle Beratung beim Verkauf der Firma. Insofern können die Kosten für den Verkäufer einer Immobilienverwaltungsfirma durch den staatlichen Zuschuss minimiert werden. Schließlich ist es ratsam, sich frühzeitig um mögliche Nachfolger zu bemühen und ein gut bestelltes Haus zu veräußern. Ein Zeitraum zwischen vier und zwölf Monaten bis zum fertig ausgehandelten Verkaufsvertrag ist dabei realistisch.

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