Unwirksame Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch den Bauträger als Erstverwalter

(BGH, Urteil vom 30.6.2016, Az.: VII ZR 188/13)

DAS THEMA

Bauträger haben als teilende Eigentümer in der Regel die Möglichkeit, den Erstverwalter der werdenden WEG zu bestellen. Nicht selten finden sich zudem in Bauträger-Verträgen AGB-Klauseln, die den Bauträger ermächtigen, „in seinem Lager stehende Personen“ zum Bevollmächtigten für die Abnahme des Gemeinschaftseigentums zu bestimmen. Eine solche Benachteiligung der Erwerber von Wohnungseigentum wird vom BGH in seiner Rechtsprechung konsequent eingeschränkt. Er hat mit Urteil vom 30.6.2016 nun auch ausdrücklich solche Klauseln für unwirksam erklärt, die die Abnahme durch den Bauträger als Erstverwalter selbst ermöglichen. Außerdem wird klargestellt, dass sich der Bauträger als ­Verwender der AGB nicht auf deren Unwirksamkeit berufen kann.

DER FALL

Im Dezember 2002 erwarb der Kläger von der beklagten Bauträgerin eine Eigentumswohnung in einer aus zehn Wohnungen bestehenden, zunächst zu sanierenden Anlage. Die Sanierung führte die Bauträgerin durch und erklärte die Wohnungen im Herbst 2004 für bezugsfertig. Im Kaufvertrag war vereinbart, dass die Abnahme des Gemeinschaftseigentums „durch die Verwaltung gemäß WEG, gegebenenfalls unter Anwesenheit von Erwerbern“ erfolgen sollte. Zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses wie auch der Abnahme war die Bauträgerin selbst als Erstverwalterin bestellt. Den Abnahmetermin im November 2004 führte sie dementsprechend selbst durch, außerdem nahmen Mitglieder des Verwaltungsbeirates teil. Der klagende Wohnungseigentümer war dabei jedoch nicht anwesend. Im Januar 2005 wurde dem Kläger seine Wohnung übergeben, woraufhin er unmittelbar einige Mängel am Gemeinschafts- und Sondereigentum anzeigte. Im Januar 2010 wurde der Bauträgerin die Klage des Wohnungseigentümers auf Beseitigung dieser Mängel zugestellt. Die Beklagte hielt die Ansprüche für verjährt, wurde jedoch bereits in der Berufungsinstanz zur Beseitigung zahlreicher Mängel verurteilt.
Der BGH bestätigt die Auffassung des Berufungsgerichts, dass eine Verjährung ausscheidet, weil schon keine wirksame Abnahme des Gemeinschaftseigentums stattgefunden hat. Die Vertragsklausel, die die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen vom Bauträger bestimmbaren Erstverwalter ermöglicht, ist unwirksam. Der BGH betont auch in diesem Urteil, dass dies erst recht gilt, wenn es sich beim Erstverwalter um den Bauträger selbst handelt. Auch die Tatsache, dass der Verwaltungsbeirat bei der Abnahme zugegen war, ändert an dieser Beurteilung nichts. Die Abnahmeerklärung wurde ausschließlich von der Beklagten als Bauträgerin und als Verwalterin unterzeichnet.
Die Bauträgerin kann sich als Verwenderin der AGB auch nicht darauf berufen, dass keine Nacherfüllungsansprüche bestehen, weil sich der Vertrag wegen der unwirksamen Abnahme noch im ursprünglichen Erfüllungsstadium befindet. Wie der BGH erläutert, hat die Bauträgerin mit der von ihr verwendeten Klausel den Eindruck erweckt, dass das Erfüllungsstadium aufgrund erfolgter Abnahme des Gemeinschaftseigentums abgeschlossen sei. Da sie die AGB gestellt hat, muss sie nun den Nachteil gegen sich gelten lassen, dass sie trotz fehlender Abnahme des Gemeinschaftseigentums mit Mängelansprüchen der Erwerber konfrontiert wird. Der Verwender von AGB kann sich nicht auf die Unwirksamkeit einer von ihm gestellten Klausel berufen, um sich dadurch einen Vorteil zu verschaffen.
Da letztlich keine wirksame Abnahme stattgefunden hat, trägt die Beklagte als Bauträgerin die Beweislast für die Mangelfreiheit.

VERWALTERSTRATEGIE

Der BGH weist mit diesem Urteil erneut Bauträger in ihre Schranken. Sie sind gut beraten, sich um eine wirksame Abnahme zu bemühen und ­Vertragsklauseln zu vermeiden, die Erwerber hinsichtlich ihrer Mängelrechte benachteiligen. Das Fehlen einer wirksamen Abnahme, weil der B­auträger selbst als Erstverwalter das Abnahmeprotokoll unterzeichnet hat, bringt ­empfindliche Nachteile für den Bauträger mit sich.

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