Unzulässige Rechtsberatung durch Hausverwalter

Was war passiert: Nachdem ein Wohnungseigentümer Handwerksleistungen hatte durchführen lassen, stellte er Mängel fest. Der Eigentümer beauftragte den Hausverwalter zunächst mit der außergerichtlichen Durchsetzung der Mängelbeseitigung, die jedoch scheiterte. Als der Handwerker eine Werklohnklage erhob, verfasste der Hausverwalter eine Klageerwiderung und einen weiteren Schriftsatz und reichte beide bei Gericht ein. Er nahm zudem am Termin zur mündlichen Verhandlung teil und wurde dort als „Prozessbevollmächtigter“ im Protokoll aufgenommen. Gegen diese Beteiligung an dem gerichtlichen Verfahren wurde eine Unterlassungsklage erhoben.

Die Meinung des Gerichts: Die Unterlassungsklage hatte in allen Instanzen Erfolg. Das OLG Düsseldorf sah in den Tätigkeiten des Hausverwalters Rechtsdienstleistungen, die weder außergerichtlich noch als Vertretung in einem Rechtsstreit zulässig wären. Deshalb lagen nach Auffassung des Gerichts unlautere geschäftliche Handlungen vor, was einen entsprechenden Unterlassungsanspruch begründete. Die Prozessvertretung des Eigentümers war dem Hausverwalter gem. § 79 ZPO verboten. Die Vorschrift dient einerseits dem Schutz der Parteien vor unqualifizierter Rechtsberatung, andererseits aber auch dem reibungslosen Verfahrensablauf vor Gericht. Außerdem lag ein Verstoß gegen das Verbot der Erbringung selbstständiger außergerichtlicher Rechtsdienstleistungen gem. § 3 RDG vor. Das Gericht verneinte das Vorliegen einer Erlaubnis nach § 5 Abs. 2 Nr. 2 RDG, der Rechtsdienstleistungen im Zusammenhang mit einer Haus- und Wohnungsverwaltung gestattet. Der hierfür erforderliche Zusammenhang war zwischen der Tätigkeit als Hausverwaltung und der vom Hausverwalter geführten Werklohnklage nicht gegeben.

Dokumentation: OLG Düsseldorf, Urteil vom 17.06.2014 – 20 U 16/14 = IMR 2014, 428

Ratschlag für den Verwalter: Wenn § 5 Abs. 2 Nr. 2 RDG auch in gewissen Grenzen die Erbringung von Rechtsdienstleistungen erlaubt, die im Zusammenhang mit der Tätigkeit als Hausverwalter stehen, ist hier jedoch ein vernünftiges Maß zu halten. Zur wirtschaftlichen Tätigkeit eines Hausverwalters mögen bisweilen auch Rechtsangelegenheiten gehören, die die Beziehungen zu Mietern, Bauhandwerkern, Personal etc. betreffen. Dennoch sollte ein Hausverwalter die Kriterien des § 5 RDG nicht aus dem Blick verlieren: Sowohl Inhalt und Umfang der „Nebenleistung“ als auch der sachliche Zusammenhang mit der Haupttätigkeit und nicht zuletzt die Rechtskenntnisse sind bei der Frage zu berücksichtigen, ob die notwendige Qualifikation für die jeweilige Tätigkeit gegeben ist. Spätestens bei der Prozessführung ist die Grenze zum Erlaubten jedenfalls deutlich überschritten.

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