Unzulässigkeit einer allumfassenden Vollmacht des WEG-Hausverwalters

Was war passiert? Die Teilungserklärung einer Wohnungseigentümergemeinschaft enthielt eine Regelung, die den jeweils aktuellen Hausverwalter ermächtigen sollte, die Wohnungseigentümer in allen Angelegenheiten gerichtlich und außergerichtlich zu vertreten. Der Verwalter sollte darüber hinaus insbesondere auch Vereinbarungen über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander treffen können und demgemäß den Inhalt des Sondereigentums verändern und entsprechende Grundbucheintragungen bewilligen und beantragen können. Diese Befugnis sollte auch das Recht umfassen, beispielsweise Änderungen der Miteigentumsbruchteile oder des Sondereigentums mit Wirkung für und gegen alle Wohnungseigentümer zu erklären. Der Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft beantragte unter Vorlage dieser Ermächtigung durch einen Notar beim Grundbuchamt folgende Ergänzung der Teilungserklärung: „Die Kosten für Instandhaltung, Reparatur und Erneuerung der Fenster sind, obwohl sie sich im Gemeinschaftseigentum befinden, vom jeweiligen Sondereigentümer selbst zu tragen.“ Das Grundbuchamt lehnte die Eintragung der Änderung der Teilungserklärung ab, weil es die Vollmacht aus der Teilungserklärung als nicht ausreichend erachtete. Gegen diese Entscheidung des Grundbuchamts legte der Notar Beschwerde ein.

Die Meinung des Gerichts: Das Gericht schloss sich der Ansicht des Grundbuchamts an und wies die Beschwerde als unbegründet zurück. Das Gericht wies darauf hin, dass die Änderung der Teilungserklärung gemäß § 10 Abs. 3 WEG grundsätzlich einer Vereinbarung sämtlicher Wohnungseigentümer und der Eintragung im Grundbuch bedarf. Dabei ist es zwar grundsätzlich möglich, wie für jede andere rechtsgeschäftliche Erklärung, auch für die Änderung der Teilungserklärung eine Vollmacht zu erteilen, das Gericht hält jedoch die in der ursprünglichen Teilungserklärung erteilte Generalvollmacht für unwirksam. Das Gericht sieht in der erteilten Generalvollmacht eine gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG von den Vorschriften des WEG abweichende Vereinbarung, was grundsätzlich auch möglich ist. Dieser Abänderungsbefugnis der Wohnungseigentümer durch eine allseitige Vereinbarung sind aber Grenzen gesetzt, worauf das Gericht hier ausdrücklich hinweist. Unwirksam sind solche Vereinbarungen der Wohnungseigentümer, die mit den Grundprinzipien des Wohnungseigentumsrechts unvereinbar sind. Dabei geht es insbesondere darum, den Kernbereich des Wohnungseigentumsrechts zu schützen, der insoweit einer privatautonomen Gestaltung entzogen wird. Zu diesem Kernbereich gehört insbesondere auch die grundsätzliche Kompetenzverteilung in der Wohnungseigentümergemeinschaft zwischen Verband, Verwalter und den einzelnen Wohnungseigentümern. In diese Kompetenzverteilung als Grundprinzip des Wohnungseigentumsrechts kann nur begrenzt eingegriffen werden. Die Grenze ist nach Ausführungen des Gerichts jedenfalls dadurch überschritten, dass in der Teilungserklärung dem Hausverwalter eine allumfassende Vertretungsbefugnis erteilt werden sollte. Diese allumfassende Bevollmächtigung des Hausverwalters, die sich ausdrücklich auf alle Angelegenheiten beziehen soll, die mit dem Wohnungseigentum zusammenhängen, führt zu einer vollständigen Aufhebung der Kompetenzverteilung zwischen den Wohnungseigentümern und dem Verwalter und insoweit auch zu einer vollständigen Aushöhlung der Rechtsposition der einzelnen Wohnungseigentümer. Der WEG-Verwalter könnte aufgrund dieser Regelung Inhalt und Umfang der Rechte jedes einzelnen Wohnungseigentümers in jeder Hinsicht umgestalten, bis hin zur vollständigen Entziehung des Wohnungseigentums. Das Gericht sieht in dieser Regelung eine vollständige Entmachtung der einzelnen Wohnungseigentümer, die deshalb eindeutig gegen den Kernbereich der Grundprinzipien des Wohnungseigentumsrechts verstößt und deswegen unwirksam ist.

Dokumentation: OLG Frankfurt am Main, Beschluss vom 03.11.2014 – 20 W 241/14 = BeckRS 2015, 08034.

Ratschlag für den Verwalter: Derart weitreichende Bevollmächtigungen in einer Teilungserklärung sind daher mit Vorsicht zu genießen und sollten bei Bedarf einer Überprüfung unterzogen werden. Die im vorliegenden Fall angestrebte Änderung der Teilungserklärung kann der Verwalter nur dann als Vertreter der Wohnungseigentümer erklären und deren Eintragung im Grundbuch beantragen und bewilligen, wenn ihm hierzu durch jeden einzelnen der Wohnungseigentümer eine Vollmacht erteilt wird bzw. die von ihm bisher als vollmachtloser Vertreter abgegebene Erklärung genehmigt wird. Die Gestaltungsfreiheit für Gemeinschaftsordnungen endet jedenfalls dort, wo die gesetzliche Stellung der Wohnungseigentümer ausgehöhlt wird.

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