Urteil zur Unterbringung von Asylbewerbern im Sonderteigentum

Ein Verbot, Sondereigentum an die zuständige Behörde zur Unterbringung von Asylbewerbern zu vermieten, kann wirksam vereinbart werden (KG, Beschluss vom 19.9.2024 – Az. 1W 411/23-1W 448/23).

Das Thema 

Der oftmals nicht nur aus humanitären, sondern insbesondere auch aus finanziellen Gründen vorgetragene Wunsch nach Vermietung des Eigentums an die zuständige Behörde zur Unterbringung von Asylbewerbern ruft in der Gemeinschaft selten vollständige Zustimmung hervor. Bislang durch die Gerichte entschieden ist, dass ein Mieter zur Untervermietung an Geflüchtete in der Regel die Zustimmung des Vermieters benötigt. Ob ein Anspruch auf Erlaubnis besteht, wird hingegen uneinheitlich beurteilt. Ebenso offen ist bislang die Frage, ob die Gemeinschaft durch eine Änderung der Teilungserklärung ein Verbot der Vermietung des Sondereigentums an die zuständige Behörde zur Unterbringung von Asylbewerbern wirksam vereinbaren kann, oder ob diese Regelung diskriminierend und damit unwirksam ist. Dies hatte das Kammergericht (KG) mit nachstehendem Beschluss zu entscheiden.

Der Fall

Die Beteiligte zu 1) war teilende Eigentümerin eines mit Wohn- und Geschäftsräumen bebauten Grundstücks. Nachdem die Teilung beim Grundbuchamt vollzogen war, wurde die Beteiligte zu 2) in Abt. I lfd. Nr. 2 des Teileigentumsgrundbuchs anstelle der Beteiligten zu 1) eingetragen. Die Vertreterinnen der Beteiligten bewilligten am 28. Juni 2023 die Änderungen der Gemeinschaftsordnung in den Wohnungs- und Teileigentumsgrundbüchern wie folgt: „Teil B § 2 (Art und Umfang der Nutzungen) wird in Abs. 4 2. Unterabsatz wie folgt neu gefasst: [...] Insgesamt in allen Sondereigentumseinheiten ausgeschlossen ist die Vermietung an das Landesamt für Gesundheit und Soziales (LAGESO) und vergleichbare Behörden, Institutionen und Träger zum Zwecke der Unterbringung von Asylbewerbern.“

Das Grundbuchamt verweigert die Eintragung der Änderung und hat aufgrund eines Verstoßes gegen § 19 Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz (AGG) eine Abänderung der Urkunde für erforderlich erachtet. Hiergegen richtet sich die Beschwerde mit Erfolg. Ein Eintragungshindernis, das Anlass für den Erlass einer Zwischenverfügung nach § 18 Abs. 1 S. 1 Alt. 2 Grundbuchordnung (GBO) gegeben hätte, besteht nicht. Grundsätzlich kann das Grundbuchamt die Eintragung einer Vereinbarung bzw. deren Änderung nur dann verweigern, wenn zweifelsfrei feststeht, dass das Grundbuch durch die Eintragung unrichtig würde, weil die Bestimmung unwirksam oder unbeachtlich ist. Ein offensichtlicher Verstoß – etwa gegen die §§ 134, 138 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) sowie § 242 BGB – ist jedoch im konkreten Fall nicht gegeben.

Das Recht des einzelnen Eigentümers, mit seinem Sondereigentum nach Belieben zu verfahren und dieses damit auch zu vermieten, kann durch Vereinbarung beschränkt und im Ausnahmefall auch vollständig ausgeschlossen werden. Derartige Vereinbarungen müssen jedoch den Grundsätzen nach § 19 AGG standhalten; diskriminierende Vermietungsverbote sind unwirksam. Die von den Eigentümern vereinbarte Änderung der Gemeinschaftsordnung ist aber gerade nicht diskriminierend im Sinne von § 19 Abs. 1 Nr. 1 AGG und führt nicht zu einer Benachteiligung aus Gründen der Rasse oder wegen der ethnischen Herkunft, wegen des Geschlechts, der Religion, einer Behinderung, des Alters oder der sexuellen Identität. Denn die Regelung verbietet es den Eigentümern nicht, ihr Sondereigentum unmittelbar an Asylbewerber oder sonstige Ausländer zu vermieten; insbesondere sind Letztgenannte von der Regelung erst gar nicht umfasst. Verboten sind demnach nur Vermietungen an die zuständige Behörde zum Zwecke der Unterbringung von Asylbewerbern. Asylbewerber und von diesen auch nur diejenigen, die nicht oder nicht mehr verpflichtet sind, in einer Aufnahmeeinrichtung zu wohnen und deren Lebensunterhalt nicht (mehr) gesichert ist, sind daher von der beabsichtigten Änderung der Gemeinschaftsordnung allenfalls mittelbar betroffen. Eine Benachteiligung aus Gründen der ethnischen Herkunft ist danach nicht offensichtlich.

VERWALTERSTRATEGIE

Fraglich und in der Literatur und Rechtsprechung uneinheitlich beurteilt wird bereits, ob und wenn ja in welchen Grenzen das Grundbuchamt befugt ist, eine materiell-rechtliche Prüfung der einzutragenden Vereinbarung durchzuführen. Von nachvollziehbaren Gesichtspunkten getragen ist, dass das Grundbuchamt die Eintragung einer Gemeinschaftsordnung bzw. die Änderung dieser versagen darf, wenn die Regelung gegen rechtliche Vorgaben verstößt. Andererseits ist zu berücksichtigen, dass das Grundbuchamt im Sinne eines vereinfachten Verfahrens keine materiell-rechtliche Prüfung des der Rechtsänderung zugrunde liegenden Vereinbarung vornimmt; im Grundsatz ist eine Rechtsänderung durch das Grundbuchamt zu bewirken, wenn rein formell betrachtet die entsprechenden Bewilligungen durch die Parteien vorliegen (formelles Konsensprinzip, § 19 GBO). Eine Eintragung ist daher nur bei offensichtlichen Verstößen gegen die allgemeinen Rechtsgrundsätze, insbesondere den Grundsatz von Treu und Glauben nach § 242 BGB, oder bei einem Verstoß gegen ein gesetzliches Verbot nach § 134 BGB oder beim Vorliegen eines sittenwidrigen Geschäfts oder Wucher nach § 138 BGB berechtigt, was nur ausnahmsweise der Fall sein wird. Die Ansicht des Kammergerichts überzeugt daher; im zu entscheidenden Fall handelt es sich nicht um einen offensichtlichen Verstoß, da die Vereinbarung nicht unmittelbar auf die Ausländereigenschaft abstellt, sondern sich wörtlich und ihrem Sinn und Zweck nach auf die Untersagung der Vermietung an bestimmte Behörden beschränkt.