VDIV-Branchenbarometer

Heizungstausch und Sanierung: Wo stehen die Immobilienverwaltungen 2024?

Heizungstausch, -optimierung, energetische Maßnahmen etc. – mit dem neuen Ge-bäudeenergiegesetz (GEG) und den Zielen aus dem Klimaschutzgesetz kommen auf Immobilienverwaltungen einige neue Aufgaben zu. Wie ist die Branche hier aufgestellt; wie ist die Stimmung? Das aktuelle Branchenbarometer 2024 gibt Einblicke. Das gesamte Werk wird im August 2024 veröffentlicht.

Havariefall bei Gebäuden mit Gasetagenheizung

Im Mittel von allen im Rahmen des Branchenbarometers 2024 befragten Firmen werden 15,6 Prozent der WEG-Objekte pro Verwaltung mit Gasetagenheizung beheizt. 15,6 Prozent der Firmen verwalten keine Objekte mit Etagenheizungen, 84,4 Prozent schon. Bei diesen liegt der Anteil dann schon durchschnittlich bei 18,4 Prozent der WEG-Objekte.

Wenn eine kommunale Wärmeplanung vorliegt, was bis spätestens 30. Juni 2028 flächendeckend der Fall sein muss, und die erste Gasetagenheizung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) getauscht wird oder werden soll, ist das der Startschuss für den Entscheidungsprozess hin zu einer neuen Heizungsanlage, welche die Anforderungen des GEG erfüllt (mehr dazu ab Seite 23). Wie gehen Verwaltungen dieses Thema 2024 an? Der überwiegende Teil – 90,3 Prozent (stimmen eher sowie voll und ganz zu) – der im Rahmen des Branchen­barometers 2024 befragten Firmen wird bei der nächsten Eigentümerversammlung über die neue Gesetzeslage informieren. Insgesamt 37,4 Prozent (stimmen eher zu sowie voll und ganz zu) gaben an, die betreuten WEG schriftlich über die neue Gesetzeslage informiert zu haben. 62,6 Prozent (trifft eher nicht sowie überhaupt nicht zu) gaben an, dies nicht getan zu haben.

Außerdem empfiehlt der überwiegende Anteil der Verwalter, zeitnah einen individuellen Sanierungsfahrplan mit einem Konzept zur Heizungserneuerung zu beauf­tragen: Dieser Aussage stimmen in Summe 73,7 Prozent der befragten Unternehmen voll und ganz oder eher zu (Grafik 1). Der Großteil der befragten Firmen strebt an, für den Fall der ersten Havarie vorbereitet zu sein und bereits im Vorfeld einen Beschluss zum künftigen Handlungskonzept zu fassen. So soll Handlungsfähigkeit hergestellt werden, wenn die erste Therme kaputt geht.

Weniger proaktiv ist die Lage beim Einholen der Informationen zu vorhandenen Gasetagenheizungen bei den Eigentümern: Hier haben kumuliert nur 25,8 Prozent mit diesem im GEG vorgeschriebenen Prozess begonnen (trifft eher sowie trifft voll und ganz zu). Im­mobilienverwaltungen müssen die Informationen bei den Sondereigentümern sowie Schornsteinfegern bis zum 31. Dezember 2024 anfordern. Gemischt ist die Haltung bei der Einschätzung, ob erst nach der Beschlussfassung der WEG beim Thema Heizungstausch vonseiten der Verwaltung gehandelt werden muss. Hier gaben 47,6 Pro­zent (trifft eher sowie trifft voll und ganz zu) an, es so zu handhaben, während 52,4 Prozent dem nicht zustimmen.

Energetische Sanierung

Bei Gebäuden mit Gasetagenheizungen, aber auch bei allen anderen, die auf eine klimafreundlichere Beheizung umsteigen müssen bzw. wollen, ist immer auch eine energetische Gesamtbetrachtung des Objekts sinnvoll, weshalb auch viele Verwaltungen ihren WEG empfehlen, einen individuellen Sanierungsfahrplan anzugehen. Auch die klimafreundlichste Heizung kann wenig ausrichten, wenn die erzeugte Wärme innerhalb kürzester Zeit verpufft. Je geringer der Energiebedarf, desto günstiger die Heizung in der Anschaffung und im Betrieb.

60,9 Prozent der für das Branchenbarometer 2024 befragten Unternehmen haben im Vorjahr Sanierungs­maßnahmen in WEG-Objekten begleitet (2022 waren es nur 48,2 Prozent). Für 2024 wollen 74,1 Prozent der Immobilienverwaltungen energetische Sanierungen in WEG-Objekten angehen. Im Mittel sollen in 9,8 Prozent der WEG-Objekte entsprechende energetische Sanierungen begleitet werden.

Als Hauptursache, warum 2023 in den verwalteten Objekten keine Sanierung durchgeführt wurde, nannten die betroffenen 39,1 Prozent der befragten Unternehmen vor allem die fehlende Instandhaltungsrücklage, 69,2 Prozent gaben das als Begründung an. Der zweithäufigste Grund, warum nicht saniert wurde, ist mit 58,3 Prozent die mangelnde Beschlusslage. Er löst das Fehlen von Kapazitäten aufseiten der Handwerksbetriebe ab, der von 50,0 Prozent der Firmen angegeben wurde und 2023 noch die zweithäufigste Ursache war (2023: 39,5 Prozent). Daraus lässt sich die Annahme ableiten, dass der Abstimmungsbedarf in WEG zunehmen wird.

Eine Versammlung pro Jahr wird nicht mehr ausreichen.

Es wird in vielen Fällen mehr als eine Eigentümerversammlung nötig sein. Dies sehen mehr als 50 Prozent der befragten Ver­waltungen so, die die Aussage tendenziell verneinten (62,6 Prozent), dass eine jährliche Versammlung pro Jahr aus­reicht, um alle erforderlichen Entscheidungen herbeizuführen. Insgesamt wird mehr Personal benötigt, um die gesetzlichen Anforderungen zu erfüllen und zu überwachen – dieser Aus­sage stimmen insgesamt 74,1 Prozent zu (trifft eher zu sowie voll und ganz zu). Gleichzeitig wird sich der Fachkräftemangel nach Einschätzung der Firmen weiter verschärfen (94,2 Prozent Zustimmung). Das macht die Verwaltung von kleinen WEG mit großem Sanierungsbedarf un­attraktiv. Kleinere Gemeinschaften haben schon jetzt Probleme, eine Verwaltung zu finden. Die Situation für unsanierte kleine Mehrfamilienhäuser wird sich im Zuge des Fachkräftemangels und im Hinblick auf die vielen neuen gesetzlichen Vorgaben weiter zuspitzen, wenn es darum geht, eine Verwaltung zu finden. Dieser Einschätzung stimmen 91 Prozent der befragten Verwaltungen zu (trifft eher sowie voll und ganz zu).