VDIV-Branchenbarometer

Das kann sich doch bald keiner mehr leisten!

In den letzten Jahren hat sich das Berufsbild der Immobilienverwalter erheblich verändert. Unzählige neue Aufgaben sind hinzugekommen, die Ansprüche der Kunden steigen kontinuierlich und die Personalsituation hat sich drastisch verschärft. Trotz der guten Marktlage, in der Verwaltungen sich vor Anfragen kaum retten können, bleibt der Blick auf die Honorare ernüchternd: Sie sind weder auskömmlich noch zukunftsweisend. Einen umfassenden Überblick über die aktuelle Situation bietet das kürzlich veröffentlichte VDIV-Branchenbarometer 2024.

WEG-Verwaltung

Im Bereich der Verwaltung von Wohnungseigentümer-gemeinschaften (WEG) setzten die teilnehmenden Unternehmen für das Jahr 2024 bei der Bewerbung um neue Objekte einen um 10,4 Prozent höheren Regelsatz als bei ihren Neubewerbungen 2023 an, basierend auf einer pauschalen Vergütung pro Einheit oder Objekt. In den Bestandsobjekten werden die Vergütungssätze 2024 um durchschnittlich 12,6 Prozent angehoben, bei Objekten mit maximal zehn Wohneinheiten sogar um 16,4 Prozent.

Die Erhebung zeigt für 2023 eine Anhebung der Vergütung in der WEG-Verwaltung um 5,9 Prozent auf durchschnittlich 26,60 Euro je Einheit und Monat. Dies entspricht genau der Inflationsrate für das Jahr von ebenfalls 5,9 Prozent. Vergleicht man dies mit dem Basisjahr 2010, ergibt sich eine reale Nettoerhöhung in der WEG-Bestandsvergütung um 22,6 Prozent bzw. 3,95 Euro. Pro Jahr ent­spricht dies einem Anstieg von durchschnittlich nur 1,74 Prozent bzw. 30 Cent.

Eine WEG-Bestandsvergütung, die durchschnittlich um nur 30 Cent pro Wohneinheit steigt, ist deutlich zu gering, um das enorm erweiterte Aufgabenspektrum und steigende Kosten, allen voran für gutes Personal und fortschreitende Digitalisierung, zu finanzieren. Diese Herausforderungen lassen sich nur durch eine leistungsgerechte Vergütung bewältigen. Es ist daher unerlässlich, die eigenen Leistungen transparent zu machen, sie genau zu erfassen und gegenüber Auftraggebern nach Möglichkeit exakt abzurechnen.

Mietverwaltung

Im Bestand hat sich 2023 der durchschnittliche Regelsatz für die pauschale Verwaltung (ohne Garagen und Stellplätze) im Vergleich zu 2022 kaum verändert und sank leicht auf 26,74 Euro je Einheit und Monat – ein nominales Minus von 0,02 Prozent. Zuvor lag das Wachstum bei 1,1 Prozent in 2021 und 4,6 Prozent in 2022. Die angespannten Verhältnisse auf dem Mietmarkt schienen eine weitere Steigerung der Regelsätze zu verhindern. Nahezu ein Drittel der Mietverwaltungen (30,8 Prozent) hat Preisanstiege jedoch mittlerweile vertraglich indexiert, unabhängig von der Unternehmensgröße.

Die reale Anhebung der pauschalen Vergütungssätze in der Mietverwaltung beträgt unter Berücksichtigung der kumulierten Inflation 9,4 Prozent (1,80 Euro), was einem durchschnittlichen Anstieg von lediglich 0,72 Prozent bzw. 14 Cent pro Jahr entspricht.

Bei der Bewerbung um neue Mietobjekte wird 2024 ein um 10,1 Prozent höherer Regelsatz als bei Neubewerbungen 2023 bzw. sogar ein um 18,5 Prozent höherer Satz gegenüber Bestandspreisen 2023 angesetzt werden. Ist die Vergütung prozentual an die Miete gekoppelt, so planen die Verwaltungen für 2024 eine durchschnittliche Erhöhung um 12,7 Prozent. Es bleibt abzuwarten, ob sich die Preisanpassungen auch wie geplant durchsetzen lassen – in den Erhebungen zum Branchenbarometer der letzten Jahre hat sich gezeigt, dass die Pläne meist ambitionierter waren als ihre tatsächliche Umsetzung.

Zusatzleistungen

Der Anteil der Sondervergütung lag 2023 bei allen Unternehmensgrößen zwischen 5 und 7,5 Prozent des Umsatzes, im Mittel bei 6,1 Prozent. Er soll 2024 auf 6,5 Prozent des Gesamtumsatzes steigen. Nur 5,9 Prozent der Befragten gaben an, keine einzige Leistung variabel abgerechnet zu haben. Dies stellt fast eine Halbierung des Anteils von 10,7 Prozent in der letzten Erhebung dar. Danach befragt, welche Leistungen sie sich 2024 erstmalig variabel vergüten lassen wollen, führen die großen Immobilienverwaltungen am häufigsten die Erstellung von Bescheinigungen für energetische Maßnahmen nach § 35c Einkommensteuergesetz (EStG) und die Abwicklung von Versicherungsschäden an. Bei kleinen Unternehmen sind es die Baubetreuung (kaufmännische Betreuung, keine bautechnische Beratung) sowie der Umlaufbeschluss.

Noch immer schöpfen zu wenige Immobilienverwaltungen das Potenzial aus, das die Sondervergütung von Zusatzleistungen bietet. Die Optionen sind vielfältig – wer hier transparent handelt, seinen Arbeitsaufwand nachweisen kann und in den Vertragsverhandlungen klug agiert, kann bei WEG das Bewusstsein dafür schaffen und gleichzeitig eine angemessene Vergütung für die erbrachte Leistung erreichen.

Können Immobilienverwaltungen es sich leisten, mit ihrem Vergütungsmodell so weiter zu wirtschaften?

Die aktuelle Situation in der Branche zeigt eine angespannte Lage. Trotz steigender Anforderungen und Kosten gelingt es den Unternehmen nur begrenzt, die Vergütungssätze entsprechend anzupassen. Scheinbar gibt es immer noch genug Unternehmen, die ihre Dienstleistung für wenig Geld anbieten. Derart geringe Verwalterhonorare reichen aber nicht aus, um den unternehmerischen Herausforderungen zu begegnen: Qualifizierte Fachkräfte sind rar, aber sie werden gebraucht, um einerseits die steigenden gesetzgeberischen Anforderungen durchzusetzen und andererseits auch die Digitalisierung in den Unternehmen voranzutreiben. Zukünftig muss sich eine Vergütungsstruktur etablieren, die die Arbeit in Immobilienverwaltungen angemessen abbildet.

In politisch, wirtschaftlich sowie gesellschaftlich schwierigen Zeiten scheinen die Trends in der Immobilienverwaltung klar zu sein: Ohne bessere, angemessene Vergütung lassen sich keine neuen Fachkräfte einstellen, ohne hinreichend qualifizierte Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter keine gesetzgeberischen Vorgaben erfüllen. Immobilienverwaltungen wollen und müssen sich weiterentwickeln, um erfolgreich in einem sich wandelnden Markt zu bestehen. Das VDIV-Branchenbarometer gibt die wichtigsten Kennzahlen dazu an die Hand.