Verbraucher-Insolvenz und Mietkaution: Wem steht die Kautionsrückzahlung zu?

(BGH, Beschluss vom 16.3.2017 – IX ZB 45/15)

DAS THEMA

Das „neue“ Insolvenzrecht, das im Jahr 2001 in Kraft getreten ist, lässt immer noch viele Fragen offen. Insbesondere wurde die sogenannte „Verbraucherinsolvenz“ geschaffen und eine Regelung eingeführt, nach der der Treuhänder (Bezeichnung für den Insolvenz­verwalter im Verbraucherinsolvenzverfahren) die Privatwohnung des Schuldners aus dem Insolvenzbeschlag freigeben kann. Mit dieser Regelung soll vermieden werden, dass die laufenden Mieten einerseits die Insolvenzmasse belasten, andererseits der Insolvenzverwalter den Mietvertrag kündigt, um die Belastung der Masse zu vermeiden, und damit den Insolvenzschuldner und Mieter dem Risiko der Obdachlosigkeit aussetzt. Gibt der Treuhänder die Wohnung wieder frei, so ist der Mieter ab diesem Zeitpunkt wieder selbst verantwortlich für die Zahlung der Miete und riskiert gegebenenfalls eine vermieterseitige Kündigung wegen Zahlungsverzugs ab dem Zeitpunkt der Freigabe. Lange Zeit umstritten war, ob die Abrechnungsansprüche aus der Mietkaution und damit verbundene Rückzahlungsansprüche nach einer Freigabe durch den Treuhänder trotzdem der Insolvenzmasse zustehen, oder ob der Schuldner auch über diese Ansprüche nach Freigabe wieder frei verfügen kann.

DER FALL

Der BGH hat nun entschieden, dass die Abrechnungsansprüche aus einer Mietkaution nach einer Freigabe dem Schuldner/Mieter zustehen, nicht der Insolvenzmasse. Zur Begründung führt er an, dass mit der Freigabeerklärung die gesamte Verfügungs- und Verwaltungsbefugnis über das Mietverhältnis wieder in vollem Umfang vom Verwalter auf den Schuldner übergeht. Der BGH hat bereits entschieden, dass eine Kündigung ab diesem Zeitraum wieder an den Schuldner zu richten ist, ebenso der Schuldner direkt Ansprüche auf Auszahlung eines Nebenkostenguthabens gegen den Vermieter geltend machen kann und muss. Dasselbe muss auch für Ansprüche des Schuldners/Mieters auf Rückzahlung einer Mietkaution gelten, jedenfalls bis zur gesetzlichen Höhe von drei Brutto-Monatsmieten. Die Freigabe bezieht sich nämlich auf alle Vermögensgegenstände, die der Durchführung des Mietvertrags zuzuordnen sind, also auch sämtliche Forderungen des Schuldners, die nach der Freigabeerklärung entstehen. Dies ist jedenfalls für Kautionsrückzahlungsansprüche der Fall: Sie entstehen erst mit Beendigung des Mietverhältnisses.

Der BGH verhält sich allerdings nicht zu der Frage, wem der Anspruch auf Rückzahlung einer höheren als der gesetzlich zulässigen Mietkaution zusteht. Es kann sich hierbei nur um einen Bereicherungsrechtsanspruch handeln, da der Vermieter im Wohnraummietrecht höchstens drei Brutto-Monatsmieten verlangen darf. Ein solcher Rückzahlungsanspruch würde daher schon vor der Insolvenz, aber ebenso auch während der Insolvenz bis zur Freigabeerklärung und selbstverständlich auch wieder danach bestehen.

Verwalter­strategie

Tritt eine Verbraucherinsolvenz ein, so ist der Mieter in der Regel schon mit einigen Monatsmieten rückständig, bevor der Insolvenzantrag gestellt wurde. Diese Zahlungsansprüche fallen in die Insolvenz. Nach der Freigabeerklärung wird das Mietverhältnis mehr oder weniger neu aufgesetzt, was die gegenseitigen Ansprüche betrifft. Eine Kautionsverrechnung auf Rückstände vor dem Insolvenzverfahren kommt daher nicht in Betracht. Kommt der Mieter nach der Freigabeerklärung bis zum Ende des Mietverhältnisses seinen Zahlungsverpflichtungen nach, so muss die Kaution an ihn ausgezahlt werden. Bei einer Mieterinsolvenz ist jedoch zu jedem Zeitpunkt und für jeden Anspruch genau zu prüfen, ob der Treuhänder (Insolvenz­verwalter) oder der Mieter der richtige Anspruchsgegner ist.

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