Verbrauchereigenschaft der Wohnungseigentümergemeinschaft

Was war passiert: Eine aus 241 Wohneinheiten bestehende WEG bezog von Januar 2007 bis Juni 2009 leitungsgebunden Erdgas von einem Energieversorgungsunternehmen. Zu dem bereits seit 2004 bestehenden Rahmenvertrag mit dem Energieversorgungsunternehmen schloss die WEG, vertreten durch ihre Verwalterin, im Jahr 2008 rückwirkend zum 1.1.2007 einen Einzelvertrag ab. Der Rahmenvertrag enthielt eine Klausel, nach der sich der Arbeitspreis für Gas entsprechend der Preisentwicklung für leichtes Heizöl ändert. Gemäß dem Einzelvertrag erfolgte die Belieferung der WEG zu den Bedingungen des bestehenden Rahmenvertrages. Die für die Erdgaslieferungen zwischen April 2008 und Juli 2009 erstellten Abrechnungen des Energieversorgungsunternehmen glich die WEG zunächst aus. Später beanstandete sie dann jedoch die den Abrechnungen zugrundeliegenden Preiserhöhungen und errechnete auf der Grundlage des zum 1.1.2005 geltenden Arbeitspreises einen Rückzahlungsanspruch gegen das Energieversorgungsunternehmen in Höhe von 184.736,56 Euro. Diesen Rückzahlungsanspruch macht die klagende WEG gegen das beklagte Energieversorgungsunternehmen gerichtlich geltend.

Die Meinung des Gerichts: Der BGH hob das klageabweisende Urteil des OLG Hamburg auf und verwies die Angelegenheit zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das OLG Hamburg zurück.

Nach Ansicht des BGH hält die im Rahmenvertrag enthaltene Berechnungsformel zur Preiserhöhung einer AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle gemäß § 307 Abs. 1 S. 1 BGB nicht stand, weil sie die WEG unangemessen benachteiligt. Der BGH hat bereits früher entschieden, dass Spannungsklauseln, wie auch hier eine vorliegt, wegen unangemessener Benachteiligung der Kunden unwirksam sind. Für Verträge mit Unternehmern soll diese Rechtsprechung allerdings nicht gelten. Der BGH führt jedoch aus, dass die WEG – obwohl sie durch eine gewerbliche Hausverwaltung vertreten wird – gemäß § 13 BGB als Verbraucher zu behandeln ist. Eine WEG soll im Interesse des Verbraucherschutzes der in ihr zusammengeschlossenen und nicht gewerblich handelnden natürlichen Personen dann einem Verbraucher gleichzustellen sein, wenn ihr zumindest ein Verbraucher angehört und sie ein Rechtsgeschäft zu einem Zweck abschließt, der weder einer gewerblichen noch einer selbstständigen beruflichen Tätigkeit dient. Der Schutzzweck des § 13 BGB und der auf ihn gestützten Verbraucherrechte erfordert nach Ansicht des BGH auch bei einer WEG die entsprechende Anwendung dieser Vorschrift. Der BGH begründet das damit, dass eine natürliche Person nicht allein dadurch ihre Schutzwürdigkeit als Verbraucher verlieren kann, dass sie Mitglied in einer Wohnungseigentümergemeinschaft wird. Eine WEG handelt beim Abschluss von Rechtsgeschäften mit Dritten in aller Regel zum Zweck der privaten Vermögensverwaltung ihrer Mitglieder und damit nicht zu gewerblichen Zwecken. Da das OLG diese Frage in seiner zugrundeliegenden Entscheidung bisher nicht beachtet hatte, hat der BGH den Rechtsstreit zurückverwiesen zur erneuten Verhandlung und Entscheidung.

Dokumentation: BGH, Urteil vom 25.3.2015 – VII ZR 243/13 = IBRRS 015, 08868

Ratschlag für den Verwalter: Die Entscheidung des BGH, eine WEG unter gewissen Voraussetzungen als Verbraucher zu behandeln, hat weitreichende Folgen. Die Verbrauchereigenschaft der WEG soll immer dann vorliegen, wenn der Eigentümergemeinschaft wenigstens ein Verbraucher angehört und sie ein Rechtsgeschäft zu einem Zweck abschließt, der weder einer gewerblichen noch einer selbstständigen beruflichen Tätigkeit dient. Dadurch greifen in vielen Fällen die Verbraucherrechte zugunsten der WEG ein. Die Entscheidung des BGH hat u. a. weitreichende Bedeutung für alle unter § 309 Nr. 9 BGB fallenden Langzeitverträge über Dienstleistungen und Warenlieferungen. Auch für den Abschluss von Darlehensverträgen der Gemeinschaft ist die Verbrauchereigenschaft der Wohnungseigentümergemeinschaft wichtig. Verträge, die ein Unternehmer mit einer WEG abschließt, werden sich bei einer AGB-Prüfung an den strengeren Richtlinien messen lassen müssen, die für Rechtsgeschäfte mit Verbrauchern gelten.

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