Verbraucherschutz im Mietverhältnis

Im letzten Jahr wurde der Verbraucherschutz gestärkt. Nach der Verbraucherrechterichtlinie RL 2011/83/EU (VRRL) ist davon auszugehen, dass Mietern bei allen Vereinbarungen mit dem Vermieter im Zusammenhang mit der Wohnraumvermietung ein Widerrufsrecht zusteht, für dessen Ausübung ihm mindestens vierzehn Tage zur Verfügung stehen.

Durch die Umsetzung der VRRL hat die Ausnahme von dem Grundsatz, dass eine wirksame Einigung bindend ist, auch Einzug ins Mietrecht gehalten. Denn seit dem 13.6.2014 (Gesetz v. 20.09.2013 – BGBl. I S. 3642) ist in § 312 Abs. 4 BGB ausdrücklich festgehalten, dass die Vorschriften über das Widerrufsrecht auf Mietverträge über Wohnraum anwendbar sind. Das hat erhebliche Auswirkungen auf die Praxis. Denn nunmehr unterliegen alle Verträge über die Vermietung von Wohnraum grundsätzlich dem Widerrufsrecht, sofern ein Vermieter als Unternehmer auftritt, so dass ein Verbrauchervertrag i. S. d. § 310 Abs. 3 BGB vorliegt. Bei der Wohnraummiete kann dies von Bedeutung sein bei

• Abschluss von Mietverträgen
• Vereinbarungen über Aufnahme weiterer Mieter,
• Entlassung eines von mehreren Mietern,
• einvernehmlichen Vermieterwechseln,
• Mieterhöhungen nach § 557 BGB,
• einvernehmlichen Mietsenkungen,
• Änderungen der ­Umlagevereinbarung,
• Modernisierungen i. S. v. § 555 f. BGB,
• Zweckänderungen (z. B. ­Einräumung einer ­teilgewerblichen Nutzung, Erweiterungen des v­ertragsgemäßen Gebrauchs),
• Aufhebung des Mietvertrages,
• Rückgabe und Herbeiführung des vertragsgemäßen Rückgabe­zustandes.

Mieterhöhung nach § 557 Abs. 1 BGB

Zwar ist in der Gesetzesbegründung davon die Rede, dass auch Mieterhöhungen erfasst sind. Die generelle Anwendbarkeit des Widerrufsrechts beschränkt sich aber auf die Mieterhöhung nach § 557 Abs. 1 BGB. Dazu müssen Vermieter und Mieter sich über die Mieterhöhung einigen, und zwar entweder bei gleichzeitiger körperlicher Anwesenheit außerhalb der Geschäftsräume des Vermieters oder des Verwalters (§ 312 b Abs. 1 Nr. 1 BGB) oder im Fernabsatzgeschäft (§ 312 c BGB).

Mieterhöhung nach § 558 BGB

Die Mieterhöhung nach § 558 BGB wegen gestiegener ortsüblicher Vergleichsmiete löst grundsätzlich kein Widerrufsrecht aus, jedenfalls soweit sie im Fernabsatzgeschäft nach § 312 c BGB zustande kommt. Zwar handelt es sich dabei ebenfalls um eine Vereinbarung, wie sich aus den §§ 558 b + c BGB ergibt. Indessen greift hier der Zweck des Verbraucherschutzes i. S. v. § 312 BGB nicht ein. Denn dieser soll dem Verbraucher die Möglichkeit geben, eine vorschnelle Entscheidung z. B. an der Haustür oder im Internet nach kurzer Überlegung rückgängig zu machen. Mit seiner Zustimmung nach § 558 b BGB kann sich der Mieter aber zwei Monate Zeit lassen und daher auch die Konsequenzen seines Handelns abwägen. Deshalb bedarf es keiner zusätzlichen Widerrufsmöglichkeit. Dafür besteht nur ein Bedürfnis, wenn die Parteien z. B. anlässlich eines Zusammentreffens außerhalb der Geschäftsräume des Vermieters auf der Grundlage des Mieterhöhungsbegehrens eine Vereinbarung über die künftige Miete treffen. Dies gilt auch, wenn diese Vereinbarung kurz vor oder nach Ablauf der Zustimmungsfrist des § 558 b Abs. 2 BGB begründet wird und/oder der Vermieter die Zustimmung nur „abholt“. Denn dann spricht eine Vermutung dafür, dass eine vom üblichen Verfahren der §§ 558 ff. BGB abweichende Situation gegeben ist, in der der mit § 312b Abs. 1 Nr. 1 BGB verfolgte Schutz vorrangig ist.

Der Verbrauchervertrag

Voraussetzung für das Widerrufsrecht ist zunächst, dass ein Verbrauchervertrag geschlossen wurde. Dazu müssen der Vermieter Unternehmer i. S. d. § 14 BGB und der Mieter Verbraucher i. S. d. § 13 BGB sein.

Vermieter = Unternehmer: Der Begriff des Unternehmers nach § 14 BGB ist als Gegenstück zum Verbraucher weit auszulegen. Deshalb muss ein Unternehmer nicht Kaufmann sein, gewerblich i. S. des Gewerbesteuergesetzes und/oder mit Gewinnerzielungsabsicht handeln. Es genügt, dass der Vermieter im Wettbewerb mit anderen planmäßig Leistungen gegen ein Entgelt anbietet, was auch nebenberuflich geschehen kann. Dies wäre an sich schon der Fall, wenn der Eigentümer seine einzige Mietwohnung durch Inserate oder auf sonstige Weise bewirbt; immerhin setzt er sich damit in Konkurrenz zu seinen Mitbewerbern.

Allerdings wird für ein geschäftsmäßiges Handeln i. S. v. § 14 BGB ein gewisser organisatorischer Mindestaufwand gefordert. Für einen Vermieter von Wohnraum soll das erst der Fall sein, wenn er mehrere Wohnungen vermietet. Davon soll bereits ausgegangen werden können, wenn er mehr als zwei Wohnungen vermietet (LG Köln v. 26.1.1999 – 12 S 256/98). Denn schon der Regelungszweck der §§ 312 ff. BGB gebiete, auch Kleinvermieter als Unternehmer anzusehen (AG Freiburg v. 1.10.2013 – 53 C 1059/13). Das soll erst recht gelten, wenn der Eigentümer zwar nur zwei Wohnungen hat, sich bei der Vermietung aber von einer professionellen Hausverwaltung vertreten lässt (LG Wiesbaden v. 1.7.1996 – 1 S 434/95).

Mieter = Verbraucher: Nicht jedem Wohnraummieter steht privat ein Widerrufsrecht nach § 312 g BGB zu. Voraussetzung ist, dass er Verbraucher i. S. d. § 13 BGB ist, §§ 312 Abs. 1, 310 Abs. 3 BGB.

Die Eigenschaft des Verbrauchers erfüllt der Wohnraummieter, wenn er als natürliche Person (im Gegensatz zur juristischen Person wie z. B. einer GmbH) eine Wohnung für private Zwecke gemietet hat. Auf bestimmte intellektuelle Fähigkeiten kommt es nicht an. Auch der Akademiker und Jurist können grundsätzlich Verbraucher sein.

Kein Verbraucherhandeln kann angenommen werden, wenn der Mieter bei den Vertragsverhandlungen professionell z. B. durch einen Rechtsanwalt vertreten wird (BGH v. 2.5.2000 – XI ZR 150/99). In dieser Situation kann angenommen werden, dass der Mieter rechtlich über die Risiken des konkreten Geschäfts ausreichend aufgeklärt wird. Ob damit Rechtsanwälte auch in ihrem Privatleben generell aus der Schar der Verbraucher auszuschließen sind, ist noch zu klären.

Haustür- und Fernabsatzgeschäfte

Liegt ein Verbrauchervertrag vor, räumt § 312 g Abs. 1 BGB dem Verbraucher/Mieter ein Widerrufsrecht ein, wenn die Vereinbarung als Haustürgeschäft i. S. v. § 312 b BGB oder Fernabsatzgeschäft nach § 312 c BGB zustande gekommen ist.

Verträge außerhalb von Geschäftsräumen: Ein von § 312 b BGB erfasstes Geschäft erfordert grundsätzlich den Abschluss einer Vereinbarung außerhalb von Geschäftsräumen des Vermieters/Verwalters bei gleichzeitiger körperlicher Anwesenheit des Verbrauchers und des Unternehmers bzw. seines Vertreters. Diese Situationen sind in der Praxis bei Abschluss von Mietverträgen und Vertragsänderungen, die in der Wohnung vereinbart werden (z. B. Mieterhöhungen oder Aufhebungsvereinbarungen) vorstellbar, kommen aber sehr häufig bei Vereinbarungen anlässlich von Wohnungsrückgaben vor, wenn die Parteien über Beschädigungen und Schönheitsreparaturen des Mieters verhandeln und eine Einigung erzielen.

Fernabsatzgeschäft: Für diese Verträge i. S. v. § 312 c BGB besteht grundsätzlich das Widerrufsrecht, wenn ein Unternehmer oder eine in seinem Namen oder Auftrag handelnde Person und der Verbraucher für die Vertragsverhandlungen und den Vertragsschluss ausschließlich Fernkommunikationsmittel verwenden. Fernkommunikationsmittel im Sinne dieses Gesetzes sind alle Kommunikationsmittel, die zur Anbahnung oder zum Abschluss eines Vertrags eingesetzt werden können, ohne dass die Vertragsparteien gleichzeitig körperlich anwesend sind: Dies sind häufig Briefe, Kataloge, Telefonanrufe, Telekopien, E-Mails, über den Mobilfunkdienst versandte Nachrichten (SMS) sowie Rundfunk und Telemedien, § 312 Abs. 2 BGB. Kommt daher der Mietvertrag oder z. B. eine Mieterhöhungsvereinbarung i. S. d. § 557 BGB unter Verwendung der vorgenannten Kommunikationsmittel zustande, ist das Widerrufsrecht prinzipiell begründet. Andererseits liegt ein Fernabsatzgeschäft nicht vor, wenn die Verhandlungen durch Einsatz von Telekommunikationsmitteln begonnen wurden, die konstitutive Vertragsunterzeichnung aber in den Geschäftsräumen des Vermieters stattfindet.

Für das Fernabsatzgeschäft ist zusätzlich Voraussetzung, dass der Vertragsschluss im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystems erfolgt. Das wird nach dem Gesetz aufgrund der Unternehmereigenschaft des Vermieters in der gegebenen Konstellation vermutet. Das Gegenteil kann der Vermieter nicht aufzeigen, wenn er in seinem Betrieb die personellen, sachlichen und organisatorischen Voraussetzungen geschaffen hat, die notwendig sind, um regelmäßig Geschäfte im Fernabsatz zu bewältigen, also in dieser Form Mietverträge über Wohnraum (oder Vertragsänderungen) abzuschließen. Davon kann nicht nur bei Einschaltung einer professionellen Hausverwaltung ausgegangen werden, sondern auch bei dem Privatmann als Vermieter, der über einen gewissen Wohnungsbestand verfügt. Denn es ist eine weite Auslegung angezeigt und auf die Struktur des anbietenden Unternehmens abzustellen. Der Umfang der sachlichen und personellen Mittel ist dabei unbedeutend. Im Vordergrund steht die planmäßige Werbung. Zwar wird in der Regel keine „Bestellung“ über das Internet möglich sein. Indessen bietet schon die Werbung im Internet auf der eigenen Homepage oder einschlägigen Portalen durch wiederholte Inserate die Gelegenheit, im Fernabsatz einen Mietvertrag abzuschließen.

Zwischenergebnis

Der Abschluss des Mietvertrages oder eine ihn ändernde Vereinbarung findet in der Praxis häufig in den durch die Verbraucherrechterichtlinie beschriebenen Situationen statt. Deshalb ist als Grundsatz in der Praxis davon auszugehen, dass dem Mieter ein Widerrufsrecht zusteht.
Um die Ausnahmen vom Widerrufsrecht geht es inDDIVaktuell 6/15

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