Vereinbarungssache

Welche Aufgaben in der Immobilienverwaltung wie vergütet werden, ist eine Frage der Vereinbarung. Die juristische Betrachtung.

Bei der Verwaltung von Immobilien handelt es sich um eine qualifizierte Dienstleistung, welche je nach Art der Verwaltung unterschiedliche Anforderungen an den Umfang dieser Tätigkeit stellt und deren Komplexität und Umfang vielfach unterschätzt wird. Professionelle Immobilienverwaltung bedeutet regelmäßig die Erbringung der Verwalterleistung durch qualifizierte Mitarbeiter. Die Verwaltervergütung wird durch die vom Auftraggeber des Verwalters erwartete Güte und den Leistungsumfang der umfassenden und nachhaltigen Verwaltung seines ­Vermögens bestimmt.

Der Vergütungsanspruch

Die Höhe des Vergütungsanspruchs eines Verwalters für ein Mietobjekt ist, außer für Sonderfälle, nicht geregelt. Bei der Tätigkeit des Mietverwalters handelt es sich um eine auftragsbezogene Geschäftsbesorgung, zumeist für den Eigentümer der Immobilie. Der Geschäftsbesorgungsvertrag ist in §§ 662 ff. BGB geregelt und gilt gleichermaßen für die Verwaltung von Wohnungs- und Teileigentum sowie auch von Sondereigentum.

Nach § 662 BGB hat der Verwalter als Auftragnehmer ein ihm vom Auftraggeber übertragenes Geschäft für diesen unentgeltlich zu besorgen. Erfasst sind grundsätzlich „sämtliche Tätigkeiten eines Verwalters, welche dieser aufgrund eines Auftrages in fremdem Interesse leistet“. Hiervon zu unterscheiden ist die entgeltliche Geschäftsbesorgung nach § 675 BGB, deren Begriff hinsichtlich der Art der Tätigkeit enger gefasst ist. Eine Geschäftsbesorgung i. S. d. § 675 BGB wird in der Rechtsprechung als „jede aufgrund eines Auftrages übernommene selbständige Tätigkeit wirtschaftlicher Art zur Wahrung fremder Vermögensinteressen“ definiert (BGH, NJW-RR 2004, 989) und ist meist auf rechtsgeschäftliches Handeln gerichtet. Die entgeltliche Geschäftsbesorgung i. S. d. § 675 BGB erfordert eine selbstständige Tätigkeit, welche drei wesentliche Merkmale erfüllen muss. Die Beauftragung muss dem Verwalter als Geschäftsbesorger

• Raum für eigenverantwortliche Überlegungen und Willensbildungen lassen,
• wirtschaftlicher Art sein und
• Bezug zum Vermögen des Auftraggebers haben.

Erfasst sind über die Verweisung auf die Vorschriften zum Dienstvertrag (§§ 611 ff. BGB) und zum Werkvertrag (§§ 631 ff. BGB) auch rechtsgeschäftsähnliche und tatsächliche Handlungen des Verwalters.

Die vertragliche Regelung

Allgemeine Vergütungsansprüche (§§ 675 Abs. 1, 612, 632 BGB): Vergütungsansprüche ergeben sich aufgrund der Verweisung in § 675 Abs. 1 BGB auf die dienst- und werkvertraglichen Regelungen für Leistungen mit dienstvertraglichem Charakter aus § 612 BGB sowie für Leistungen mit werkvertraglichem Charakter aus § 632 BGB. Danach können, sofern keine besonderen Vorgaben bestehen, die Leistungen des Mietverwalters sowie dessen Vergütung frei vereinbart werden. Entsprechende Vereinbarungen sollten im Verwaltervertrag transparent und eindeutig geregelt werden. Es bedarf der Angabe der jeweiligen Vergütung und Leistungsbeschreibung (Vergütungsstruktur) sowohl in Netto- als auch in Bruttopreisen, um die Bestimmungen der Preisangabenverordnung einzuhalten. Für besondere Leistungen können entsprechende Preise festgelegt werden.

Besondere gesetzliche Regelungen: Für besondere Fälle der Verwaltung fremden Vermögens bestehen u. a. folgende Vergütungsregelungen:

• Testamentsvollstreckung nach § 2221 BGB: Die Vergütung muss angemessen sein, sofern der Erblasser keine andere Bestimmung ­getroffen hat.
• Nachlassverwaltung in entsprechender Anwendung von § 1915 Abs. 1 S. 2 BGB nach den Vorschriften des Vormünder- und Betreuungsvergütungsgesetz (VBVG). § 3 VBVG regelt bestimmte Stundensätze.
• Zwangsverwaltung einer Immobilie nach §§ 869 ZPO, 146 Abs. 1 ZVG: Die Vergütung erfolgt nach Maßgabe der §§ 17 – 21 der Zwangsverwalterverordnung (ZwVwV). Nach §§ 17, 18 ZwVwV beträgt die Vergütung in der Regel zehn Prozent des für den Zeitraum der Verwaltung an Mieten oder Pachten eingezogenen Bruttobetrags und für vertraglich geschuldete, nicht eingezogene Mieten oder Pachten 20 Prozent der Vergütung, die der Verwalter erhalten hätte, wenn diese Mieten eingezogen worden wären.
• Verwaltung einer Immobilie im Insolvenzverfahren nach der Insolvenzordnung (InsO): Nach den Vorschriften der Insolvenzrechtlichen Vergütungsverordnung (InsVV) erfolgt die Berechnung nach dem Wert der Insolvenzmasse, zu welcher auch eine Immobilie gehört (§ 1 Abs. 1 InsVV).

Wenn keine Vereinbarung besteht

Wenn die Höhe der Vergütung nicht bestimmt ist, gilt beim Bestehen einer Taxe die taxmäßige Vergütung, in Ermangelung einer Taxe die übliche Vergütung als vereinbart (z. B. §§ 612 Abs. 2, 632 Abs. 2, 2221 BGB). Eine übliche Vergütung ist definiert als „die nach einer festen Übung für gleiche oder ähnliche Dienstleistungen an dem betreffenden Ort mit Rücksicht auf die persönlichen Verhältnisse gewöhnlich gewährte Vergütung“. Sie ist in der Regel nicht ein fester Betrag oder Satz, sondern eine Spanne (BGH, NJW 2006, 2472).

Die Höhe der Vergütung

Der Verwalter hat für die Bestimmung der Höhe der zu vereinbarenden Vergütung seiner Tätigkeit deren Umfang und Komplexität, die Qualifizierung der Mitarbeiter sowie regionale Umstände zu beachten. Wichtig ist die richtige Kalkulation und Vermarktung. Im Rahmen der Kalkulation sollten u. a. folgende Tätigkeiten unbedingt berücksichtigt werden: Sachbearbeitung, Korrespondenz, Buchhaltung, Zahlungsverkehr, Rechnungs- und Belegprüfung, Jahresabrechnung, Reporting, Angebote und Aufträge, Handwerker, Abnahmen, Ortstermine, Hausmeister, Telefonate und Fahrten. Über das Leistungsverzeichnis hinaus sind die Qualitäten des Verwaltungsunternehmens preisbestimmend. Eine hohe Mitarbeiterqualifikation und intensive Betreuung der Immobilie sind nur zu einem angemessenen Preis möglich. Auch die Größe des Unternehmens und die Dauer der Marktzugehörigkeit sind preisbildende Aspekte.

Orientierungspunkte

Als Orientierungshilfe für die Bestimmung der Höhe der Vergütung können z. B. die Zweite Berechnungsverordnung (II. BV), das VBVG, die ZwVwZ, die Verordnung über die Honorare für Architekten- und Ingenieurleistungen (HOAI) oder das Gesetz über die Vergütung der Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte (RVG) dienen. Nach § 41 Abs. 2 II. BV können jährlich knapp 280 Euro als Verwaltervergütung angesetzt werden. Gemäß § 3 VBVG kann, je nach Grad der Ausbildung, ein Stundensatz von 19,50 bis 33,50 Euro angesetzt werden, in Anlehnung an § 18 ZwVwV ebenso eine prozentuale Beteiligung.

Wie dem DDIV-Branchenbarometer bezüglich der Höhe der Verwaltervergütung und den Vergütungsstrukturen zu entnehmen ist, zahlen Eigentümer für die Verwaltung von Mietshäusern im Schnitt je nach Region und Größe der Anlage zwischen 17,50 und 25 Euro netto pro Einheit und Monat. In der Praxis üblich ist danach auch eine prozentuale Vergütung von durchschnittlich 4,5 bis 5,5 Prozent der jährlich erzielten Mieteinnahmen.

Foto: © JETACOM AUTOFOCUS / Shutterstock.com