Vergütung im Aufwärtstrend?

Das 6. DDIV-Branchenbarometer lässt in der Mietverwaltung positive Tendenzen erkennen.

Die Mietverwaltung bleibt eindeutig das zweitwichtigste Geschäftsfeld nach der Wohnungseigentumsverwaltung: 88 Prozent der Immobilienverwaltungen in Deutschland sind auf diesem Gebiet tätig, so ein Ergebnis des noch unveröffentlichten 6. DDIV-Branchenbarometers. Hoch ist der Anteil insbesondere in kleinen Unternehmen: Werden weniger als 150 Wohneinheiten (WE) verwaltet, machen Mietwohnungen mehr als ein Viertel (26,3 Prozent) des Bestands aus. Sind es mehr als 20 000 WE, reduziert sich ihr Anteil auf weniger als 14 Prozent. Dennoch trifft die Schlussfolgerung nicht zu, dass Mietverwaltung nur für kleinere Unternehmen interessant ist. Der Anteil an Mietwohnungen ist mit knapp 27 Prozent bei Unternehmen mit 6 000 bis 9 999 WE am höchsten.

Je kleiner, desto teurer

Knapp ein Fünftel des Jahresumsatzes erzielen Verwaltungen im Durchschnitt mit der Mietverwaltung. Vor allem für Kleinstunternehmen ist sie eine immens wichtige Einnahmequelle – mit über 30 Prozent Umsatzanteil in diesem Segment, während es bei Unternehmen mit über 20 000 WE lediglich sieben Prozent sind. Vergleichsweise hoch dagegen ist mit 19 Prozent der Anteil bei ­Verwaltungen mit 10 000 bis 20 000 WE.

Die Mehrheit der befragten Unternehmen rechnet Leistungen der Mietverwaltung pauschal ab. Das zeigte auch schon das 5. DDIV-Branchenbarometer, allerdings lag dort der Anteil der Pauschalabrechnung mit knapp 60 Prozent um sechs Prozentpunkte höher. Die Höhe des Honorars hängt von der Objektgröße ab: Bei Objekten mit bis zu 29 WE liegt der Regelsatz über dem Gesamtdurchschnitt von 22,19 Euro, bei größeren Objekten darunter. Dies lässt darauf schließen, dass viele Verwaltungen bei kleineren Objekten mit höheren Preisen kalkulieren, weil mit den üblichen Vergütungssätzen Kosten und Arbeitsaufwand häufig nur schwer in Einklang zu bringen sind.
Die höchsten Vergütungen werden auch dem 6. DDIV-Branchenbarometer zufolge in Süddeutschland erzielt, wobei sich die Regionen allerdings einander angenähert haben. Wurden in der Region Süd beispielsweise bei Objekten mit weniger als zehn WE in der vergangenen Erhebung noch rund zehn Euro mehr veranschlagt als in den Regionen Nord und Ost, sind es nun noch lediglich gut drei bzw. vier Euro. Insgesamt zeigt sich, dass die Vergütungssätze in der Region Süd bei Objekten mit bis zu 29 WE leicht zurückgingen und bei den weiteren Objektgrößen nur leicht stiegen. Allerdings stiegen sie insbesondere in den Regionen Nord und Ost spürbar über alle Objektgrößen, was insgesamt zu einem leicht ­höheren ­Vergütungsdurchschnitt führte.

Ländliche Regionen holen auf

In Ballungsräumen werden zwar noch immer höhere Honorare erzielt als auf dem Land, die Unterschiede haben sich allerdings größtenteils zu Gunsten der im ländlichen Raum tätigen Verwaltungen reduziert. Eine Gemeinschaft mit 50 bis 99 WE auf dem Land zahlt durchschnittlich 20 Euro je Einheit (­Vorjahr: 16 Euro), in Städten sind es 21 Euro pro ­Einheit (­Vorjahr: 22 Euro), womit sich die Differenz von knapp sechs Euro auf weniger als einen Euro reduziert hat. Erhebliche Preisunterschiede bestehen aber bei kleinen Objekten mit weniger als zehn WE: Für solche Objekte werden im ländlichen Raum 23 Euro je Einheit angesetzt, in Städten 30 Euro. Zudem zeigt sich aktuell deutlich, dass der ländliche Raum mit seinen durchschnittlichen Regelsätzen klar an den verstädterten Raum heranrückt – bei Objekten mit 50 bis 99 WE hat er ihn sogar bereits überholt.

Sonderleistungen: Nicht alles ist im Regelsatz enthalten

Mieterhöhungen, Vermietungsleistungen oder das Erstellen unterjähriger Betriebskostenabrechnungen – bei der Entlohnung solcher Zusatzleistungen geht der Trend klar zur Vergütung nach Aufwand: Waren Leistungen im Zuge eines Mieterwechsels in der vorigen Erhebung noch bei 38 Prozent der Befragten im Regelsatz enthalten, sind sie es laut 6. DDIV-Branchenbarometer nur noch bei 28 Prozent. Rund 43 Prozent rechnen sie nun nach Aufwand ab (Vorjahr: 14 Prozent). Auch die Durchsetzung von Mieterhöhungen ist aktuell bei weniger Verwaltungen mit der Grundvergütung abgegolten: 43 Prozent – mehr als doppelt so viele wie im Vorjahr – rechnen sie inzwischen nach Aufwand ab. Ähnliches zeigt sich bei der Berechnung von Vermietungsleistungen: Die Wohnungsbesichtigung oder das Erstellen von Exposés berechnen 37 Prozent der Verwaltungen nach Aufwand (Vorjahr: 19 Prozent). In der Grundvergütung enthalten sind solche Sonderleistungen nur noch bei fünf Prozent der Befragten (Vorjahr: acht Prozent).

Gute Ansätze ausbauen!

Es ist ein erfreulicher Trend, dass die Vergütung in verschiedenen Bereichen der Mietverwaltung steigt und zusätzlicher Aufwand häufig separat berechnet wird. Denn nur mit einem dem Aufwand angemessenen Honorar können Unternehmen qualifizierte Mitarbeiter langfristig halten und neue gewinnen – und so die Qualität ihrer Arbeit sicherstellen. Das gilt für Miet- wie auch für WEG-Verwalter, die ­treuhänderisch die private Altersvorsorge und das Vermögen von ­Millionen Bürgern managen. Das sollten Eigentümer in ihrem eigenen Interesse honorieren. Es gibt genug gute Gründe, die Preise deutlich anzuheben – allen voran, dass Verwalter endlich aufhören ­müssen, sich unter Wert zu ­verkaufen.

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