Verjährung des Wohngeldanspruchs und Prozessmacht des Verwalters

Die Beklagten sind seit Februar 2009 Eigentümer einer Wohnung. Nach der Gemeinschaftsordnung haften Veräußerer und Erwerber einer Wohnung gesamtschuldnerisch für Rückstände des Veräußerers gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft. Im November 2009 wurden die Beklagten von der Gemeinschaft unter anderem auf Zahlung eines Wohngeldrückstands für das Jahr 2005 verklagt. Dagegen erhoben sie die Einrede der Verjährung.

Die Meinung des Gerichts:

Der BGH teilte die Ansicht, dass der Anspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß § 28 Abs. 2 WEG auf Zahlung von Vorschüssen auf das Wohngeld für das Jahr 2005 wegen der Verjährung nicht mehr durchsetzbar ist. Der Anspruch auf Zahlung der Vorschüsse aufgrund des für 2005 beschlossenen Wirtschaftsplanes ist mit Abruf durch den Verwalter entstanden. Er bleibt auch nach dem Beschluss über die Jahresabrechnung und selbst wenn diese nicht erfolgt unverändert bestehen. Die Verjährungsfrist von drei Jahren beginnt daher mit dem Ende des Jahres, in dem der Vorschuss entstanden ist und fällig wurde, hier also mit Ablauf des Jahres 2005.
Der Beschluss über die Jahresabrechnung führte nicht zum Neubeginn der Verjährung, weil er ohne Einfluss auf den Anspruch ist. Auch hat die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht die Kompetenz, den Anspruch durch Beschluss erneut fällig zu stellen und damit den Neubeginn der Verjährung herbeizuführen. Zur gerichtlichen Geltendmachung dieses Anspruchs der Gemeinschaft ist der Verwalter auch ohne gesonderten Eigentümerbeschluss berechtigt, wenn die noch vor Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der WEG aufgestellte Gemeinschaftsordnung, die Ermächtigung des Verwalters zur Geltendmachung von Ansprüchen durch den Verwalter als Bevollmächtigten der  Eigentümergemeinschaft vorsieht. Dies folgt aus einer ergänzenden Auslegung der Regelung der Gemeinschaftsordnung.

Dokumentation: BGH, Urt. v. 1.06.2012 - V ZR 171/11, Entscheidungsabdruck in NZM Heft 16 vom 27.8.2012.

Ratschlag für den Verwalter:

Der Verwalter muss die Vorschüsse innerhalb von drei Jahren nach Ablauf des Jahres, in dem die Vorschüsse fällig waren, geltend machen, um die Verjährung zu verhindern. Hierzu ist er in aller Regel nach den Vorgaben der Gemeinschaftsordnung ohne weiteren Eigentümer-Beschluss berechtigt und verpflichtet.

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