Vermieterpfandrecht leichter durchsetzbar

(BGH, Urteil vom 3.3.2017, Az.: V ZR 268/15)

DAS THEMA

Das Vermieterpfandrecht bietet Vermietern die Möglichkeit, am Ende eines Mietverhältnisses die Entfernung aller Gegenstände des Mieters aus den gemieteten Räumen zu verhindern und sie ggf. zur Deckung von Forderungen aus dem Mietverhältnis versteigern zu lassen. Weil nicht nur die Durchsetzung schwierig, sondern auch die Versteigerung zeit- und kostenaufwändig ist, machen Vermieter dieses Recht bei üblichen Wohnraummietverhältnissen zwar selten geltend. Bei gewerblichen Mietern mit teuren Ausstattungsgegenständen kann dies jedoch lohnend sein – etwa bei Gaststätten oder Arztpraxen mit wertvollem Inventar, ebenso bei Insolvenz gewerblicher Mieter, da die Schwierigkeiten der Abwicklung und Versteigerung regelmäßig in Zusammenarbeit mit dem Insolvenzverwalter leichter bewältigt werden können. Allerdings erstreckt sich das Vermieterpfandrecht nur auf diejenigen Inventargegenstände, die im Eigentum des Mieters stehen. Damit fallen beispielsweise die von der Brauerei überlassene Thekeneinrichtung eines Gastwirts, geleaste Spezialgeräte einer hoch technisierten Arztpraxis oder auch unter Eigentumsvorbehalt gekaufte und zum Weiterverkauf bestimmte Handelsware aus dem Vermieterpfandrecht heraus. Doch wie wird ermittelt, ob die Inventargegenstände im Eigentum des Mieters stehen, somit dem Vermieterpfandrecht unterfallen, oder ob sie von Anfang an zum Eigentum eines Dritten gehören?

DER FALL

Die beklagte Vermieterin hatte mit der jetzt zahlungsunfähigen Mieterin einen Mietvertrag geschlossen. Außerdem hatte die (in diesem Fall Dritte) Klägerin mit der Mieterin einen Vertrag über Inventargegenstände eines Restaurants geschlossen: Diese Gegenstände sollten der Mieterin zunächst unentgeltlich zur Leihe zur Verfügung stehen. Anschließend konnte die Mieterin sie für einen bestimmten in monatlichen Raten zu zahlenden Kaufpreis erwerben. Für die Klägerin wurde ein Eigentumsvorbehalt vereinbart. Das Mietverhältnis wurde recht bald wegen Zahlungsverzugs fristlos gekündigt. Die Vermieterin machte das Vermieterpfandrecht geltend, erwirkte die Herausgabe des Inventars an einen Gerichtsvollzieher und ließ es versteigern. Die Klägerin verlangt nunmehr Schadensersatz, weil sie behauptet, dass die Mieterin durch den vereinbarten Eigentumsvorbehalt nicht Eigentum erworben habe, sondern das Inventar immer im Eigentum der Klägerin geblieben sei.

Der BGH entscheidet jedoch gegen die Klägerin und zugunsten der Vermieterin und zieht hierzu die grundlegende Eigentumsvermutung des § 1006 BGB heran. Danach wird gesetzlich vermutet, dass derjenige, der eine Sache in Besitz hat, auch deren Eigentümer ist. Auf diese Vermutung kann sich nicht nur der Besitzer selbst berufen, sondern auch jeder, der Rechte aus dem Eigentum ableitet. Damit darf ein Vermieter davon ausgehen, dass alle Gegenstände, die sich in den Mieträumen befinden und damit offensichtlich im Besitz des Mieters sind, auch in dessen Eigentum stehen.

Umgekehrt muss die Klägerin, die sich hier – entgegen der Eigentumsvermutung – auf ihr Eigentum aus dem Leihvertrag und Eigentumsvorbehalt beruft, nicht nur nachweisen, dass sie zu einem früheren Zeitpunkt Eigentümerin war, bevor die Gegenstände in die Mieträume eingebracht wurden. Sie muss vielmehr auch nachweisen, dass der Besitzer – hier die Mieterin – niemals ­Eigentümerin an diesen Gegenständen geworden ist. Hierfür reicht nicht die Vermutung durch den Leihvertrag. Die Klägerin müsste vielmehr tatsächlich nachweisen, dass die Mieterin während der gesamten Zeit den Willen hatte, die Gegenstände nur im Rahmen des Leihvertrags zu besitzen, und nicht als Eigentümerin oder Eigenbesitzerin. Jedenfalls hatte die Mieterin dies gegenüber der Vermieterin in keiner Weise kundgetan.

Verwalter­strategie

Diese BGH-Entscheidung vereinfacht es für Vermieter, sich auf das ­Vermieterpfandrecht zu berufen und die Inventargegenstände auch ­tatsächlich in Pfandbeschlag nehmen und versteigern zu können. Es gilt die Vermutung, dass alles, was sich in den Mieträumen befindet, dem Mieter gehört, es sei denn, der Mieter erklärt das Gegenteil (oder der ­Vermieter wird anderweitig entsprechend informiert). Dies macht den Rückgriff auf das Vermieterpfandrecht gerade im Insolvenzfall noch ­attraktiver. Es sollte im Insolvenzfall und/oder bei kurz bevorstehender Räumung ­schnellstmöglich geltend gemacht werden. Hierfür genügt eine formlose Erklärung ­gegenüber dem Mieter oder dem Insolvenzverwalter.

Foto: © ArTono / Shutterstock.com