Versammlung in ­Corona-Zeiten - Welche Möglichkeiten für Präsenzveranstaltungen trotz Corona bleiben, damit haben sich sogar schon Gerichte beschäftigt.

Seit über einem Jahr hält uns die COVID-19-Pandemie in Atem. Bevor nicht große Teile der Bevölkerung geimpft sind, heißt es weiter Abstand halten und Kontakte vermeiden. Doch auch das neue Wohnungseigentumsgesetz (WEG) sieht mindestens jährliche Eigentümerversammlungen vor. Die Versammlung ist das Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft, durch das im Wege des gegenseitigen Gedankenaustausches eine gemeinsame Willensbildung erst ermöglicht wird und auch Minderheiten ihre Meinung artikulieren können. Gelten aber Kontaktbeschränkungen, wird es schwierig mit dem gegenseitigen Gedankenaustausch und der gemeinsamen Willensbildung in einer Versammlung.

Kann die Versammlung verschoben werden?
Art. 2 § 6 Abs. 1 des Gesetzes über Maßnahmen im Gesellschafts-, Genossenschafts-, Vereins-, Stiftungs- und Wohnungseigentumsrecht zur Bekämpfung der Auswirkungen der COVID-19-Pandemie (COVMG) sieht vor, dass der zuletzt bestellte Verwalter im Amt bleibt, bis er abberufen oder ein neuer bestellt ist, und dass der Wirtschaftsplan bis zum Beschluss eines neuen Wirtschaftsplans fortbesteht. Eine ordentliche Versammlung braucht also nicht durchgeführt zu werden. Wenn aber der amtierende Verwalter abgelöst oder eine Sonderumlage oder ein Versorgungsvertrag (erstmalig) beschlossen werden sollen, wäre Raum für eine außerordentliche Eigentümerversammlung. Die erste Aufgabe des Verwalters ist es, zu prüfen, welche Beschlussfassungen dringend sind und ob deswegen eine Versammlung notwendig wird.

Gibt es Alternativen zum Treffen im Versammlungsraum?
Nach § 23 Abs. 1 S. 2 des neuen WEG können die Eigentümer die Online-Teilnahme an einer Eigentümerversammlung beschließen (die Ausübung ihrer Rechte im Wege elektronischer Kommunikation). Da das Gesetz erst seit dem 1. Dezember 2020 in Kraft ist, wird es derartige Beschlüsse bisher kaum geben. Selbstverständlich möglich ist es allerdings, dass Besprechungen – abseits von Eigentümerversammlungen – auch online erfolgen. Die dort vorbereiteten Beschlüsse könnten dann im Umlaufverfahren gefasst werden. Der große Nachteil des Umlaufbeschlusses ist aber der, dass alle Eigentümer zustimmen müssen. Hier diskutieren die Juristen zwar, ob Eigentümer nach Treu und Glauben verpflichtet sein können zuzustimmen, und ob dann gegebenenfalls ein Beschlussersetzungsverfahren zum Erfolg führt. Eine Klage dürfte aber gerade bei dringenden Beschlüssen wenig zielführend sein.

Darf eine Eigentümerversammlung im Freien stattfinden?
In Berlin gab es einen solchen Fall. Der Verwalter wusste, dass nur 34 der 36 Eigentümer einem Umlaufbeschluss zustimmen wollten. Daher hatte er im Mai 2020 die Idee, die Versammlung auf dem zur Wohnanlage gehörenden Kinderspielplatz, also im Freien, durchzuführen. Eine Eigentümerin beantragte eine einstweilige Verfügung gegen die Durchführung der Versammlung, weil sie den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit verletzt sah; auch Nachbarn könnten hören, was besprochen wurde. Das Amtsgericht (AG) Berlin-Wedding hat diesen Antrag abgewiesen. Der Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung sei nicht verletzt. Das Gericht war der Ansicht, dass eine weitere Verschiebung der Versammlung und damit von Beschlussfassungen sowie der Infektionsschutz schwerer wiegen als die mögliche Verletzung der Nichtöffentlichkeit. Die Verwaltung habe ausreichende Vorkehrungen getroffen, weil der Spielplatz nicht öffentlich zugänglich war, von Bäumen umstanden, und der Versammlungsleiter darauf geachtet hatte, dass sich nur Versammlungsteilnehmer dort aufhalten (AG Wedding, Urteil vom 13.7.2020, Az. 9 C 214/20). Im Winter wird ein solches Vorgehen wohl ausscheiden. Bei anhaltender Pandemielage im Frühjahr und Sommer kann dies aber ausnahmsweise zulässig sein. Hierbei ist auf jeden Fall abzuwägen, wie dringend zu fassende Beschlüsse sind, ob dafür auch ein Umlaufverfahren geeignet wäre, und welche Maßnahmen zur Wahrung der Nichtöffentlichkeit zu treffen sind.

Kann der Verwalter von einer Versammlung ausladen?
Zur Vermeidung von Infektionsrisiken ist es auch denkbar, reine Vertreterversammlungen durchzuführen. Auf einer solchen Versammlung ist nur der Verwalter anwesend, der sie auch leitet. Alle Eigentümer haben ihn mit Vollmachten für die Abstimmungen zu den vorgesehenen Tagesordnungspunkten ausgestattet. Das AG Lemgo hatte einen Fall zu entscheiden, in dem ein Verwalter zu einer „Versammlung im Vollmachtsverfahren“ in sein Büro eingeladen hatte. Im Einladungsschreiben hieß es: „Bitte erscheinen Sie nicht persönlich zur Eigentümerversammlung.“ Begründet wurde dies mit den Kontaktbeschränkungen. Der Verwalter übersandte Vollmachten und bat die Eigentümer, anzukreuzen, wie sie abstimmen wollen bzw. wie ihr Vertreter abstimmen soll. Einige Eigentümer hielten das Vorgehen für unzulässig und klagten gegen die in der „Versammlung“ gefassten Beschlüsse. Mit Erfolg: Das Gericht hielt sie für nichtig. Aus der Einladung sei deutlich geworden, dass die Anwesenheit bei der Versammlung verwehrt wurde, auch wenn sie nicht ausdrücklich verboten wurde. Dies sei ein Eingriff in den Kernbereich des Wohnungseigentumsrechts, nämlich in das Recht auf Teilnahme an der Versammlung. Diskussion und Auseinandersetzung zu anstehenden Beschlüssen waren nicht möglich. Genau das aber sei Zweck der Versammlung. Nach zusätzlicher Prüfung der Infektionsschutzverordnung kam das Gericht zu dem Ergebnis, dass eine Versammlung zulässig gewesen wäre. Nicht gegeben hingegen war eine Dringlichkeit der Beschlussfassungen, die Versammlung damit eigentlich nicht erforderlich (AG Lemgo, Urteil vom 24.8.2020, Az. 16 C 10/20).

Wie kann der Verwalter vorgehen?
Folgendes Vorgehen hat in zweiter Instanz das Landgericht (LG) Frankfurt am Main für zulässig gehalten: Ein Verwalter hatte in der Einladung zur Eigentümerversammlung geschrieben: „Aufgrund der Größe der Sitzungsräume muss die Anzahl der anwesenden Eigentümer bei dieser Versammlung beschränkt werden (10 Personen inkl. Verwalter). Erteilen Sie deshalb möglichst dem Verwaltungsbeirat oder der Verwaltung die Vollmacht für die Teilnahme an der Versammlung. […] Der Verwalter behält sich vor, die Versammlung nicht durchzuführen, sofern die Höchstzahl der Anwesenden überschritten wird und keine einvernehmliche Regelung am Versammlungstag dazu getroffen werden kann.“ Auch hier hatten Eigentümer eingewandt, dass die gefassten Beschlüsse nichtig seien. Das AG Kassel war dem gefolgt. Das LG Frankfurt sah dies jedoch anders. Das Gericht schließt sich der Auffassung des AG Lemgo an, weicht jedoch insofern davon ab, als es eben keine Ausladung von der Versammlung gegeben habe, sondern lediglich den Hinweis, dass die Versammlung nur mit zehn Personen durchgeführt werden könne, ansonsten abgebrochen werden müsse. Der Verwalter habe sich dabei an der Zahl der zu erwartenden Eigentümern orientiert. (LG Frankfurt a. M., Urteil vom 17.12.2020, Az. 2-13 S 108/20).

Folgende Fragen sollten Verwalter sich also stellen:

• Muss die Versammlung durchgeführt werden, oder können Beschlüsse auch im Wege des Umlaufverfahrens gefasst werden?

• Muss die Versammlung jetzt durchgeführt werden; wie dringend sind die Beschlüsse?

• Lässt die geltende Infektionsschutzverordnung eine Versammlung mit den zu erwartenden Personen zu (wie viele sind das)?

• Sind Räume mit entsprechender Größe und Belüftungsmöglichkeit verfügbar (und bezahlbar)?

Wenn diese Fragen mit „ja“ beantwortet werden, kann eingeladen werden, wie im Fall des LG Frankfurt für zulässig gehalten. Für die Versammlung muss dann ein Hygienekonzept erstellt werden. Wenn mehr Eigentümer als erwartet und nach dem Hygienekonzept zulässig zusagen oder erscheinen, muss die Versammlung abgesagt oder abgebrochen werden.

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