Versicherungspflicht für Immobilienverwalter

Fest steht: Sie kommt. Aber wann?

Neben der Regulierung beruflicher Mindestanforderungen fordert der DDIV auch dies schon seit einiger Zeit: Die Versicherungspflicht als Zugangsvoraussetzung für die Tätigkeit als Immobilienverwalter. Die neue Bundesregierung hat das Thema tatsächlich im Koalitionsvertrag aufgegriffen. Dort heißt es: „Wir werden berufliche Mindestanforderungen und Pflichtversicherungen für Wohnungsverwalter und Immobilienmakler verankern. Den Verbraucherschutz bei Bau- und Dienstleistungen für Bauherren und Immobilieneigentümer wollen wir ausbauen, insbesondere im Bauvertragsrecht und bei der Fremdverwaltung von Wohnungen.“

Vertrauensschaden-Haftpflicht? Gibt es nicht!

Eine detaillierte Formulierung, welche Versicherungen gemeint sind, wäre wünschenswert gewesen. Zumal in der Praxis häufig die Begrifflichkeiten durcheinander geworfen werden. Fragt der Verwaltungsbeirat einer Wohneigentümergemeinschaft beispielsweise vor Abschluss des Verwaltervertrages nach dem Bestehen einer Vertrauensschaden-Versicherung und der Verwalter bejaht dies mit dem Hinweis, dass er die bereits vor Jahren abgeschlossen hat, ist zumindest Skepsis angebracht. Eventuell meint der Verwalter seine Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung. Denn auch wenn man den Begriff „Vertrauensschaden-Haftpflichtversicherung“ häufig hört, muss festgehalten werden: Diese Versicherungsform gibt es gar nicht!

Bei der Einführung der Versicherungspflicht geht es dem Gesetzgeber vor allem um den Verbraucherschutz. Daher stehen zwei existenzielle Versicherungen im Fokus: an erster Stelle die Vertrauensschaden-Versicherung. Sie bietet Schutz gegen Vermögensschäden, die zum Beispiel durch Betrug, Unterschlagung oder Computerkriminalität – also durch Vorsatz – entstehen. Neben den Mitarbeitern des Verwaltungsunternehmens gehören auch externe Dienstleister (z. B. Wartungs- und Reinigungspersonal oder EDV-Dienstleister) zum versicherten Personenkreis.

Fälle von Veruntreuung häufen sich.

Seit Jahren häufen sich Fälle, in denen Gelder von Eigentümern im größeren Stil veruntreut wurden. Nicht selten ist der Firmeninhaber selbst für die Tat verantwortlich. Daher spielen Versicherungslösungen über Immobilienverbände eine wichtige Rolle. Sie schließen im Gegensatz zu Einzelpolicen auch Schäden ein, die durch den oder die Inhaber des Verwaltungsunternehmens selbst verursacht werden.

Die zweite vom Gesetzgeber ins Auge gefasste Versicherung ist ebenfalls von großer Bedeutung: die Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung. Vor allem größere Hausverwaltungen verfügen in der Regel über eine solche Police. Bei kleineren Unternehmen wird nicht immer die Notwendigkeit gesehen, da wichtige Vorgänge häufig vom Inhaber selbst noch einmal geprüft werden und die Schadeneintrittswahrscheinlichkeit so vermeintlich geringer ist. Doch nicht nur die Anforderungen an Immobilienverwalter, sondern auch die Anzahl der gemeldeten Schäden sind in den letzten Jahren gestiegen. Egal ob es ein Fehler im Zusammenhang mit einer Sanierungsmaßnahme, beim Zahlungsverkehr oder hinsichtlich einer nicht ausreichenden Gebäudeversicherungssumme ist – es kann teuer werden. Damit den Eigentümern, ein Verschulden des Verwalters bzw. seiner Mitarbeiter vorausgesetzt, auch bei großen Schäden der volle Betrag erstattet werden kann, muss die Versicherungssumme ausreichend bemessen sein. Insofern sollte der Gesetzgeber nicht nur den Abschluss als solches vorschreiben, sondern auch eine Mindestversicherungssumme vorgeben.

Büro- oder Betriebshaftpflicht?

Während eine Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung meistens vorhanden ist, gehört die Betriebshaftpflicht-Versicherung längst nicht bei allen Verwaltern zum Standard. Dabei kann ein Personen- oder Sachschaden, zum Beispiel durch eine unterlassene oder verspätete Instandhaltungsmaßnahme, ganz schnell die Existenz des Verwalters gefährden – gleiches gilt für Umweltschäden. Eine reine „Bürohaftpflicht-Versicherung“ ist nicht ausreichend. Policen mit einem umfassenden Versicherungsschutz und einer angemessenen Deckungssumme sind zu günstigen Prämien am Markt erhältlich. Insofern sollte dieser Vertrag im Versicherungsportfolio eines Verwalters nicht fehlen. Inwieweit der Abschluss gesetzlich vorgeschrieben wird, bleibt – genau wie die weitere Entwicklung – abzuwarten.

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