Versicherungsschäden

Was der Verwalter im Umgang damit beachten sollte, damit die ­bestehende Versicherung anstandslos zahlt.

Auch wenn Schäden am Gebäude von der Versicherung gedeckt sind, sind sie niemand willkommen. Für Verwalter bedeuten sie meist Mehraufwand ohne Zusatzvergütung. Was aber je nach Alter, Zustand und Qualität eines Gebäudes unausweichlich ist, dem sollte man sich gut gewappnet stellen. Im eigenen Interesse, denn die professionelle Abwicklung von Versicherungsschäden schützt manchmal auch davor, selbst haften zu müssen.

Gute Zusammenarbeit zahlt sich aus.

Von besonderer Bedeutung ist das Zusammenwirken des Verwalters mit dem Versicherungsunternehmen, bei dem das Objekt eingedeckt ist, unter Berücksichtigung des vereinbarten Deckungsumfangs. Von Vorteil kann es sein, wenn bei dieser Gesellschaft nicht nur das eine Gebäude aus dem Verwaltungsbestand versichert ist, sondern mehrere Objekte gebündelt. Es kann die Schadensregulierung erleichtern, ein „guter Kunde“ zu sein.

Zeit ist Geld.

Der größte Fehler, den Verwalter begehen können, ist, Schadensereignisse nicht rechtzeitig anzuzeigen. Jeder Versicherte ist zur umgehenden Schadensmeldung verpflichtet. Wird der Obliegenheit der unverzüglichen Schadensanzeige nicht nachgekommen, kann die Versicherung sich gemäß § 28 Versicherungsgesetz (VVG) wegen Obliegenheitsverletzung teilweise oder gänzlich der Entschädigungspflicht entziehen. Wer als Verwalter einen Schaden nicht rechtzeitig und umfassend meldet oder der Versicherung nicht die Gelegenheit zur Begutachtung und Entscheidung der von ihr zu veranlassenden Maßnahmen und die damit verbundene Kostenübernahme gibt, riskiert also den Versicherungsschutz zum Teil oder sogar vollends. Er kann dann gegenüber der Eigentümergemeinschaft schadensersatzpflichtig werden.

Eine Obliegenheitsverletzung, die gleichermaßen zur Ablehnung der Entschädigung führen kann, ist auch gegeben, wenn das versicherte Objekt, z. B. wasserführende Leitungen, nicht im ordnungsgemäßen Zustand gehalten werden, gemäß der allgemeinen Versicherungsbedingungen.

Was tun im Schadensfall?

Der Verwalter macht sich kundig, durch persönliche Inaugenscheinnahme oder mit einem Fachkundigen. Nach grober Erst­einschätzung des Schadens und des Aufwands der Behebung ist der Schaden dem Versicherer anzuzeigen.
Mit dem Datum der Meldung vergibt der Versicherer eine Schadennummer, unter der dieser Schaden bis zur völligen Abwicklung geführt wird, und legt eine vorläufige Schadensrückstellungshöhe fest. Auf Basis der Ersteinschätzung erhält der Versicherer die Möglichkeit, einen Sachverständigen die genaue Schadensursache und -summe feststellen zu lassen – die Grundlage für die umfassende Behebung des Schadens.
Vor Beginn jedweder Reparaturarbeiten muss unbedingt die Freigabe des Versicherers der Kosten und der bewilligten Maßnahmen schriftlich vorliegen!

Erste Hilfe geht vor.

Sofern es darum geht, Schäden zu begrenzen und Folgeschäden zu vermeiden, ist der Verwalter jedoch sogar dazu verpflichtet, Sofortmaßnahmen zu ergreifen. Sie dürfen aber unter keinen Umständen der Schadenbehebung und Wiederherstellung in den ursprünglichen, vollumfänglichen Zustand dienen. Ausnahme: Der Versicherer erteilt seine Erlaubnis, weil er auf die Ermittlung der Schadensursache und -summe verzichtet. Achtung: Auch diese Erlaubnis muss schriftlich erfolgen. Nur so schützt man sich als Verwalter ggf. vor späteren unliebsamen Überraschungen.

Lückenlose Dokumentation ist alles.

Nach Erhalt der Schadennummer sollte ein Abwicklungskonto im betroffenen WEG-Objekt anlegt werden, um den Verlauf des anhängigen Schadens überwachen zu können. Das Konto wird erst geschlossen, wenn alle Ausgaben durch die Zahlungen des Versicherers ausgeglichen sind. Der Verwalter erhält zum Abschluss üblicherweise ein Schreiben des Versicherers, das mit der letzten Zahlung die Schließung des Schadenfalls ankündigt.
Ist mit dem Versicherer vereinbart, dass dem Verwalter Regiekosten für seinen Aufwand bei der Abwicklung des Schadens zustehen, sollte diese Rechnung rechtzeitig vor Schließung des Schadens beim Versicherer eingereicht werden. Falls der Versicherer nicht direkt an den Verwalter zahlt, sondern im Rahmen der letzten Kostenerstattung auf das WEG-Konto, müsste der Verwalter diesen Betrag vom WEG-Konto entnehmen, was er sich jedoch ausdrücklich per WEG-Beschluss bestätigen lassen muss. Empfehlenswert wäre hier, für solche Fälle einen generellen Beschluss einzuholen.

Beweisaufnahme durch die Polizei

Bei größeren Schäden zieht die Versicherung generell Gutachter hinzu, ermittelt die Schadensursache und gibt die Vorgehensweise zur Schadensbehebung und den Umfang der Wiederherstellung vor. Insbesondere bei Feuerschäden empfiehlt es sich, für Ermittlungen auch die Polizei zu benachrichtigen, was meist durch die Feuerwehr automatisch geschieht.
Durchaus hilfreich kann in solchen Fällen die schnelle Kontaktaufnahme mit Sanierern wie beispielsweise den DDIV-Kooperationspartnern BELFOR, LOCATEC oder AllTroSan sein. Diese Unternehmen haben häufig Verträge mit den Versicherern oder sind ihnen als qualifizierte Schadensregulierer bekannt, was einer zügigen Schadensbehebung förderlich ist. Auch gilt allerdings als oberster Grundsatz, dass eine voreilige Schadensbehebung der Beweisvernichtung gleichkommt und bei entsprechendem Schadensumfang den Versicherer von seiner Leistungspflicht entbindet, zur Minderung oder sogar zur gänzlichen Leistungsverweigerung berechtigt.

Wenn Personen zu Schaden kommen

Ganz besonders kritisch wird es, wenn es zu Personenschäden gekommen ist. Hier tut der Verwalter u. U. gut daran, von sich aus die Polizei hinzuzuziehen, vor allem wenn es um die Feststellungen geht, ob Eigen- oder Fremdverschulden, z. B. der WEG, vorliegt. Auch ein Verschulden durch den Verwalter ist möglich. Jegliches Handeln des Verwalters bei der Schadensabwicklung und -behebung sollte immer im Sinne der WEG, unter Berücksichtigung der Versicherungsbedingungen, sein, um die eigene Haftung so gering wie möglich zu halten. Insbesondere Haftpflichtschäden in der WEG sind, wenn Personenschäden vorliegen, mit absoluter Sorgfalt zu bearbeiten. Zu berücksichtigen ist, dass die Grundstückshaftpflicht, wie jede Haftpflichtversicherung, den Versicherungsnehmer vor den Ansprüchen der Geschädigten schützt. Eine vorzeitige Schadensbehebung, die Einigung mit dem Geschädigten käme einem vorzeitigen Schuldanerkenntnis gleich, führt unweigerlich zur Leistungsreduzierung/-verweigerung des Versicherers, und der Verwalter ist in der Pflicht. Der ist vor Ansprüchen hoffentlich ausreichend geschützt – hier greift die Betriebshaftpflicht-Versicherung.

Was Versicherungsmakler tun können

Ein Versicherungsmakler kann viel Arbeit abnehmen, einen durch den Verwalter im vorauseilenden Behebungsgehorsam entstandenen Schaden aber auch nicht mehr abwenden, wenn ihm Informationen fehlen, um entsprechend zu handeln. Auch Makler sind bei Obliegenheitsverletzungen des Verwalters, der Schadensbegrenzung oder bei Vereitelung der Feststellung abhängig vom Wohl und Wehe der Versicherungen. Sie können aber professionell mit ihnen kommunizieren, die Schadenregulierung oft besser und schneller vorantreiben und dem Verwalter einiges erleichtern. So empfiehlt es sich für Verwalter oft schon aus Zeitgründen, einen Versicherungsmakler hinzu zu ziehen, da er auch ein Stück Verantwortung und Haftung übernimmt. DDIV-Kooperationspartner wie Pantaenius und INCON bieten dies an. Mit solchen Partnern kann sich der Verwalter in seinen Eigentümergemeinschaften als ein guter Verwalter auszeichnen.

Schadenssumme und Entschädigung

Häufig ist es besser, einen Schaden bei der unverzüglichen Meldung der Versicherung etwas größer anzugeben. Der Versicherer wird dann eher die Inaugenscheinnahme veranlassen und bekommt so ein realistisches Bild für eine hinreichende Einschätzung sowie die Entscheidung über die Entschädigungssumme. Wird die Schadenbehebung hingegen erheblich teurer als vom Verwalter geschätzt, kann es zu erheblichen Auseinandersetzungen führen.

Im Falle einer Entschädigungsminderungen ist die Prüfung durch einen Anwalt anzuraten. Wird die Zahlung einer Entschädigung widerspruchslos anerkannt, könnte der Verwalter schadensersatzpflichtig gegenüber der WEG werden.

Die abschließende Entschädigung kann um den vereinbarten Selbstbehalt (SB) gekürzt sein, womit das Schadenskonto letztendlich nicht ausgeglichen ist. Die Differenz sollte unter „laufende Reparaturen“ in die Jahresabrechnung eingestellt werden. Noch hält die juristische Diskussion an, ob der SB Prämie, laufende Aufwendung oder sogar Instandhaltung ist. Es bedarf sicherlich einer gerichtlichen Entscheidung.

Besser zurückhaltend agieren.

Bei Schadensregulierungen über das notwendige Maß hinaus oder gar zu Gunsten der Eigentümer sollten Verwalter sich tunlichst zurückhalten, um sich nicht dem Verdacht des Versicherungsbetrugs auszusetzen. Keinesfalls sollte man sich aus falsch verstandener Loyalität gegenüber der WEG zu nicht wahrheitsgemäßen Schadensmeldungen verleiten lassen! Nicht zuletzt, weil sich so die Schadensquote erhöht, die Prämien teurer werden können, der SB steigt oder sogar der Vertrag gekündigt werden kann.

Sondereigentum vs. ­Gemeinschaftseigentum

Bei Schäden im Sondereigentum ist besondere Vorsicht angesagt. Meldet ein Eigentümer einen Schaden in seinem Eigentum, ohne dass es zu Schadensbildern in Nachbarwohnungen oder Gemeinschaftseigentum gekommen ist, dann sollte die Ursache genau geprüft werden. Bei Schäden, die berechtigt zur Meldung kommen, ist – nach Meinung der Eigentümer – i. d. R. der Verwalter gefordert, sich der Sache anzunehmen. Nach geltender Rechtslage hingegen muss sich der Eigentümer zwar selbst um die Regulierung des Schadens bemühen. Es sei denn, er beauftragt damit den Verwalter, was der bessere Weg wäre. So kann der Vertrag, der auf die Gemeinschaft lautet, vom Verwalter besser geprüft und eventueller Missbrauch verhindert werden. Für diese Leistung kann er durchaus ein Honorar verlangen.

Versicherungen unterscheiden nicht nach versichertem Sonder- oder Gemeinschaftseigentum. Da der Vertrag auf die WEG ausgestellt und durch den Verwalter geführt wird, wird die Versicherung auch keinen Eigentümer als Ansprechpartner akzeptieren. Hier gilt das Gebäude als Ganzes, und gedeckt sind die in der Police vereinbarten Gefahren. Daraus entstehende Schäden gelangen i. d. R. zur Regulierung. Bei einem Verschulden Dritter wird auf Regress geprüft – was im Erfolgsfall allerdings erfahrungsgemäß nicht zu einer Besserstellung der Schadensquote des Versicherten führt, eine für den Verfasser nicht nachvollziehbare ­Konsequenz.

Foto: © Payless Images / Shutterstock.com