Vertretung der Wohnungseigentümer­gemeinschaft durch den Verwalter umfasst auch die Beauftragung eines Rechtsanwalts

Die Klägerin, eine Wohnungseigentümerin, wendet sich mit der Anfechtungsklage gegen mehrere Beschlüsse der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft, unter anderem gegen den Beschluss, mit dem die WEG nachträglich einen Insolvenzantrag durch die Wohnungseigentümergemeinschaft für die Klägerin genehmigte. Die Klägerin war zu der Eigentümerversammlung nicht geladen worden, da weder ihr noch dem Geschäftsführer der Klägerin die Ladung zugestellt werden konnte. Außerdem hält die Klägerin die Bezeichnung „Verwaltungsabrechnung 2008 – Erläuterung der Abrechnung“ als Tagesordnungspunkt nicht für ausreichend. Die Vorinstanzen wiesen die Klage ab. In der Revision zum BGH macht die Klägerin geltend, die Wohnungseigentümergemeinschaft sei vor Gericht nicht ordnungsgemäß vertreten gewesen, da die Wohnungseigentümer ihrer Verwalterin eine rechtsgeschäftliche Vollmacht zur Mandatierung eines Rechtsanwaltes nicht erteilt haben.

Die Meinung des Gerichts

Die Revision der Klägerin wurde zurückgewiesen. § 27 Absatz 2 Nummer 2 WEG begründet eine generelle gesetzliche Vertretungsbefugnis hinsichtlich der in dieser Norm genannten Passivprozesse, auch nach Erhebung einer Beschlussanfechtungsklage ist der Verwalter ermächtigt, die übrigen Wohnungseigentümer umfassend zu vertreten und einen Rechtsanwalt zu beauftragen. Andere Literaturansichten verwirft der BGH ausdrücklich. Mit der Neutralitätspflicht des Verwalters steht dies schon deshalb nicht im Widerspruch, weil es zu dessen Pflichten gehört, mehrheitlich gefasste Beschlüsse auch gegen den erklärten Willen der Minderheit umzusetzen. Im Innenverhältnis sind die Wohnungseigentümer deshalb nicht gehindert, die Einberufung einer Eigentümerversammlung zu verlangen und dem Verwalter Weisungen zu erteilen. Außerdem können einzelne Wohnungseigentümer für sich selbst auftreten oder einen eigenen Prozessbevollmächtigten bestellen. Im Außenverhältnis ist der Verwalter jedoch zur uneingeschränkten Vertretung ermächtigt.

Nach der Rechtsprechung des BGH muss sich die Klägerin die unterbliebene Ladung zu der Eigentümerversammlung als Folge ihrer Obliegenheitsverletzung zurechnen lassen, da sie ihre ladungsfähige Anschrift nicht mitgeteilt hatte. Zustellungen an die Klägerin sowie den Geschäftsführer der Klägerin waren bereits in dem Zwangsversteigerungsverfahren nicht möglich gewesen. Grundsätzlich ist ein Wohnungseigentümer zu einer Eigentümerversammlung nur dann wirksam geladen, wenn ihm die Ladung zugeht, ansonsten kann dies zur Anfechtung der gefassten Beschlüsse führen. Teilt ein Wohnungseigentümer seine ladungsfähige Anschrift aber nicht oder falsch mit und misslingt seine Ladung zu der Eigentümerversammlung aus diesem Grund ohne Verschulden der Verwaltung, muss er sich die unterbliebene Ladung als Folge seiner Obliegenheitsverletzung zurechnen lassen. In der Versammlung gefasste Beschlüsse können dann nicht wegen unterbliebener Ladung angefochten werden.

Das Gericht hält die nachträgliche Genehmigung des Insolvenzantrags für die Klägerin im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft für ordnungsgemäß. Der Versuch der Verwaltung, die Einsetzung eines Insolvenzverwalters zu erreichen, hält sich im Rahmen des den Wohnungseigentümern zustehenden Beurteilungsspielraums.

Den Tagesordnungspunkt „Verwaltungsabrechnung 2008 – Erläuterung der Abrechnung“ hält das Gericht für ausreichend genau bezeichnet. Eine schlagwortartige Bezeichnung reicht regelmäßig aus, wenn die Wohnungseigentümer verstehen und überblicken können, was in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht erörtert und beschlossen werden soll und welche Auswirkungen der vorgesehene Beschluss auf die Gemeinschaft und sie selbst hat, insbesondere wenn die Angelegenheit bereits Gegenstand von Erörterungen war und die Wohnungseigentümer damit vertraut sind.

Ratschlag für den Verwalter

Der Verwalter darf die beklagten Wohnungseigentümer nach § 27 Absatz 2 Nummer 2 WEG aufgrund der gesetzlichen Vertretungsmacht im Außenverhältnis umfassend vertreten und dabei auch einen Rechtsanwalt beauftragen. Ladungen an die Wohnungseigentümer zu einer Wohnungseigentümerversammlung müssen diesen zugehen, sonst kann dies zu einer Anfechtbarkeit der dort gefassten Beschlüsse führen. Nur wenn der Wohnungseigentümer seine ladungsfähige Anschrift nicht oder falsch mitteilt, trifft die Verwaltung an der unterbliebenen Ladung kein Verschulden und die Beschlüsse sind nicht anfechtbar. Die Eigentümerliste muss daher laufend aktuell gehalten werden. Bei der Wahl der Bezeichnung des Tagesordnungspunktes muss darauf geachtet werden, dass die Wohnungseigentümer verstehen und überblicken können, was in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht erörtert und beschlossen werden soll und welche Auswirkungen der vorgesehene Beschluss auf die Gemeinschaft und sie selbst hat, eine schlagwortartige Bezeichnung reicht hierbei regelmäßig aus. Kennen die Wohnungseigentümer die Angelegenheiten jedoch noch nicht und sind sie damit noch nicht vertraut, so ist eine ausführlichere Bezeichnung als Tagesordnungspunkt zu empfehlen. (Rechtsquelle: BGH, Urteil vom 5. Juli 2013 – V ZR 241/12).

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