Verursachungsabhängige Betriebskosten können teilweise verursachungsunabhängig abgerechnet werden

 (BGH, Urteil vom 6.4.2016, Az.: VIII ZR 78/15)

DAS THEMA

Der Bundesgerichtshof lässt in jüngster Zeit keine Gelegenheit aus, seine Rechtsprechung zur Abrechnung von Betriebskosten auszudifferenzieren. Auch diese Entscheidung hat vermieterfreundliche Tendenz. Der BGH steckt in diesem Urteil den Rahmen ab, in dem die Gesetzesvorschrift des § 556a Abs. 1 S. 2 BGB ausgelegt werden kann. Sie lautet: „Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung […] abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt.“

DER FALL

Im streitgegenständlichen Mietverhältnis war die Umlage der Kosten der Müllbeseitigung auf die Mieter wirksam vereinbart. Der Vermieter stellte im Laufe des Mietverhältnisses die Müllentsorgung um und richtete eine Abfallschleuse ein, die die entsorgte Müllmenge pro Wohnung nach Verbrauch erfassen konnte. Für den Abrechnungszeitraum 2008 kündigte der Vermieter mit Schreiben bereits Ende 2007 an, dass er ab diesem Abrechnungszeitraum die Müllmenge nur noch nach Verbrauch abrechnen werde. Dies stellte sich jedoch als missbrauchsanfällig heraus, da mehrere Mieter die Abfallschleuse nicht nutzten und ihren Müll in öffentlichen Papierkörben entsorgten. Die gemeindliche Abfallsatzung sieht allerdings ein Mindest-Müll-Volumen vor, das der Vermieter zu bezahlen hatte. Mit Schreiben von Ende 2009 kündigte der Vermieter daher ab dem Abrechnungszeitraum 2010 eine erneute Umstellung der Abrechnung für den Müll an, wonach 70 Prozent der Müllkosten nach individueller Verursachung und 30 Prozent nach der Wohnfläche umgelegt werden sollten; in dem Verursachungsbeitrag sollte allerdings eine Mindestmenge in Ansatz gebracht werden, die der gemeindlichen Abfallsatzung entsprach (jährlich 520 l). Die Mieter meinten, dass der Betriebskostenabrechnung keine Mindestmenge zugrunde gelegt werden dürfe, sondern lediglich die tatsächlich erfasste Schüttmenge, wobei die Umlage von 30 Prozent der verursachten Müllkosten nach Wohnfläche (entsprechend der früheren Handhabung vor Einführung der Abfallschleuse) unbestritten blieb. Es ging lediglich um die Frage, ob innerhalb der verbrauchsabhängigen Abrechnung eine Mindestmenge zugrunde gelegt werden dürfe.

Der BGH entscheidet nun, dass dies ausdrücklich auch bei einer Kostenumlage nach Verbrauch oder Verursachung möglich sei. Das Gesetz verlangt nur, dass dem unterschiedlichen Verbrauch oder Verursachung „Rechnung getragen wird“, d. h. diese angemessen berücksichtigt werden. Damit können jedoch auch bei verbrauchsabhängigen Betriebskosten solche Kostenbestandteile mit berücksichtigt werden, die nicht verbrauchs- oder verursachungsabhängig sind. Deren Berücksichtigung muss sich allerdings in bestimmtem Rahmen halten. Dies folgt bereits aus dem Wortlaut des Gesetzes, dass die Umlage solcher verbrauchsabhängiger und gemessener Betriebskosten „ganz oder teilweise“ nach Verursachungsmaßstab vorsieht. Die teilweise Umlage nach Verbrauch genügt daher den gesetzlichen Anforderungen. Darüber hinaus ist die Umlage einer Mindest-Müllmenge sachlich gerechtfertigt, weil sie die wilde Müllentsorgung einzelner Mieter stoppt und der Höhe nach hier auch der Abfallsatzung der Gemeinde entspricht.

Sodann war noch darüber zu entscheiden, ob der Vermieter sein Bestimmungsrecht hinsichtlich des Umlagemaßstabs mehrfach ausüben darf, oder ob er an die erstmalige Änderung (hier von Wohnfläche auf vollständig verbrauchsabhängige Abrechnung für die Abrechnungszeiträume 2008 und 2009) gebunden bleibt. Auch hier bejahte der BGH die Möglichkeit, dass der Vermieter sein Bestimmungsrecht mehrfach ausüben und damit eine einmal getroffene Bestimmung des Abrechnungsmaßstabs wieder ändern kann. Eine Änderung kann allerdings nur für zukünftige Abrechnungszeiträume erklärt werden, und ist nur vor Beginn des Abrechnungszeitraums zulässig. Das Änderungsrecht kann jedoch für künftige Abrechnungszeiträume immer wieder erneut ausgeübt werden, wenn sich herausstellt, dass ein einmal gewählter Maßstab korrekturbedürftig ist. Dies war hier der Fall, weil sich bei rein verbrauchsabhängiger Abrechnung eben eine Missbrauchsgefahr (durch die wilde Müllentsorgung) herausstellte.

Verwalter­strategie

Die BGH-Entscheidung gibt den Vermietern bzw. dem Verwalter einen weiten Spielraum hinsichtlich der zu wählenden Abrechnungsmaßstäbe. Der BGH betont mehrfach, dass gewählte Abrechnungsmaßstäbe jedenfalls dann angemessen sind, wenn sie einer entsprechenden Gemeindesatzung Rechnung tragen. Allerdings ist zu beachten, dass der Verwalter einen möglichen Korrekturbedarf frühzeitig erkennen und diesen rechtzeitig bei den Mietern ankündigen muss, da die Änderung der Abrechnungsmaßstäbe immer nur für zukünftige Abrechnungszeiträume erklärt werden kann. Bei kalenderjährlicher Abrechnung muss die Veränderung eines Abrechnungsmaßstabs daher bis zum Ende des jeweiligen Vorjahres gegenüber den Mietern erklärt werden.

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