Verwalters Ermittlungspflicht beim Eigentümerwechsel

Das Landgericht München I hatte über folgenden Fall zu entscheiden: Der Verwalter beruft die ihm bekannten Wohnungseigentümer zur Versammlung ein. Vor dieser Versammlung wurde ein Wohnungseigentum veräußert, wovon der Verwalter jedoch nichts wusste. Er wurde weder vom ordnungsgemäß geladenen Verkäufer noch vom Käufer darüber informiert; der Grundbuchauszug wurde erst nach der Eigentümerversammlung während des Beschlussanfechtungsverfahrens übersandt. Der Käufer leitete deshalb ein Anfechtungsverfahren ein.

Die Meinung des Gerichts

Der Käufer kann sich auf die fehlende Einladung zur WEG-Versammlung nicht berufen. Es ist die Pflicht der Kaufvertragsparteien, den Verwalter über den Eigentümerwechsel zu informieren. Der Verwalter darf davon ausgehen, dass die Wohnungseigentümer bezüglich ihres Wohnungseigentums ihre Interessen wahren.

Dabei ist es unschädlich, dass dem Verwalter die Verkaufsabsichten bereits vor der Eigentümerversammlung bekannt waren; es kommt vielmehr ausschließlich auf den Eigentumsübergang durch Umschreibung im Grundbuch an, der oft erst lange Zeit nach dem schuldrechtlichen Verkauf ­erfolgt.

Ratschlag für den Verwalter

Der Verwalter muss nicht vor jeder Eigentümerversammlung beim Grundbuch nachfragen, ob Eigentumswechsel stattgefunden haben. Dies muss auch dann gelten, wenn dem Verwalter Verkaufsabsichten oder -bemühungen bekannt sind. Der Verwalter ist auf die Mitwirkung der Eigentümer angewiesen. (NJW-Spezial 2013, 355)

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