Verzögerungen bei der WEG-Reform

Ein Blick hinter die Kulissen des Gesetzgebungsverfahrens
Von Martin Kaßler, Geschäftsführer des Verbandes der Immobilienverwalter Deutschland

Entgegen den ursprünglichen Planungen wird die Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes nicht mehr vor der Sommerpause beschlossen. Spätestens seit der öffentlichen Anhörung im Bundestagsrechtsausschuss Ende Mai wird verstärkt über zwei Punkte diskutiert – die Kostenverteilung bei baulichen Maßnahmen und die Befugnisse des Verwalters. Angeheizt wird die Diskussion teilweise mit verkürzender und tendenziöser Berichterstattung in einzelnen Medien, in der einseitig die Sorge von Wohnungseigentümern vor der vermeintlichen „Allmacht“ der Verwalter dargestellt wird. Verkürzt könnte man es auf folgenden Nenner bringen: Der arme und unwissende Eigentümer wird mit der Reform durch den Gesetzgeber zum Bittsteller beim Verwalter, der ohne Beschlüsse und Verwalterverträge die Instandhaltungsrücklage verjubelt. Wohnen im Eigentum lässt sich dazu im öffentlich-rechtlichen Fernsehen wie folgt zitieren: „Dann werden damit eben Strukturen befördert, die unwirtschaftliches Handeln, Vetternwirtschaft bis hin zu Korruption befördern.“

Diskussionspunkt Nummer eins: Wer zahlt?
Einigkeit besteht über alle Fraktionsgrenzen hinweg, dass Barrierefreiheit, Klima- und Einbruchschutz sowie der Einbau von E-Ladesäulen vorangebracht und der Modernisierungsstau in Eigentümergemeinschaften aufgelöst werden sollen. Deshalb sieht der vorliegende Gesetzentwurf eine erleichterte Beschlussfassung vor – einfache Mehrheit für bestimmte bauliche Maßnahmen und Anspruch auf privilegierte Maßnahmen Einzelner sind die Stichworte. Der Knackpunkt ist jedoch: Wer trägt welche Kosten? Müssen diejenigen, die überstimmt wurden, mitzahlen? Hierauf gibt der Gesetzentwurf nach Auffassung der Regierungskoalition und einzelner Sachverständiger in der Anhörung noch nicht ausreichend Antworten.

Diskussionspunkt Nummer zwei: Welche Befugnisse bekommt der Verwalter?
Seit Wochen schürt vor allem der Verband Wohnen im Eigentum, der nur einen verschwindend kleinen Teil der mehr als zwei Millionen Wohnungseigentümer vertritt, mit reißerischen Schlagzeilen wie „Weniger Rechte, mehr Risiken – Entmachtung der Eigentümer?“ unnötig Ängste. Zwar betonen neben dem VDIV Deutschland Experten aus unterschiedlichen Branchen immer wieder, dass die Neuregelung gerade das Gegenteil – nämlich mehr Verbraucherschutz – mit sich bringt, indem die Eigentümer die Befugnisse des Verwalters individuell einschränken können. Auch Prof. Dr. Johanna Schmidt-Räntsch, Richterin am Bundesgerichtshof, unterstreicht in ihrer Stellungnahme zum Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz: „Es wird eingewandt, dem Verwalter werde mehr Macht als früher und vor allem zu viel Macht eingeräumt. Dies trifft nicht zu. Man kann dies an der Regelung in § 27 Abs. 2 WEG-E plastisch ablesen. Hier werden die Befugnisse des Verwalters deutlich enger beschrieben als die Befugnisse eines Vorstands einer AG, des Geschäftsführers einer GmbH, des geschäftsführenden Gesellschafters einer Gesellschaft. Sie halten sich in den traditionellen Grenzen.“ Doch diese Einordnungen verhallen weitgehend ungehört in der immer emotionaler werdenden Debatte.

Medienberichte als Katalysatoren der Angst
Mitauslöser und Verstärker der öffentlichen Diskussion ist unter anderem der Fernsehbeitrag „Gesetzesänderung gegen Wohnungseigentümer – Alle Macht den Hausverwaltern?“ (Report München, 23. Juni 2020). Der Bayerische Rundfunk bot dem Verband Wohnen im Eigentum eine breite Bühne – wissend, dass dieser weniger als ein Prozent der Eigentümer vertritt – und ging sogar soweit, eine Blitzumfrage unter der Überschrift „Welche Probleme hatten Sie bereits mit Ihrem/r Hausverwalter/in?“ über Wohnen im Eigentum und über den Verband der Wohnungseigentümer, der zu Zahl und Struktur seiner Mitglieder keine Angaben macht, zu verbreiten. Das unter diesen Vorzeichen wenig überraschende Ergebnis: Nur „rund 15 Prozent haben keine Probleme mit der Verwaltung.“ In dem Teil der Rückmeldungen, der dem VDIV Deutschland vorliegt, sehen die Zahlen anders aus: Danach haben drei von vier Eigentümern keine Probleme mit dem Verwalter. Zwar räumen die ARD-Reporter ein, ihre Umfrage sei nicht repräsentativ. Das hindert sie jedoch nicht daran, diese zu verwenden und damit nicht nur die Stimmung anzuheizen, sondern auch womöglich das Gesetzgebungsverfahren zu beeinflussen. Zahlreiche Eigentümer von Wohnungen, die von Mitgliedern der VDIV-Landesverbände verwaltet werden, haben in E-Mails an den Bayerischen Rundfunk ihr Entsetzen über die Herangehensweise der Redaktion und die suggestive Fragestellung kundgetan. In den Fernsehbeitrag fand das keinen Eingang. Und Wohnen im Eigentum verbreitet den Link zum Beitrag mit freundlicher Empfehlung als Wochenendlektüre weiter und verstärkt die Stimmung damit. Ein klassisches Beispiel für das, was die renommierte Kommunikationsforscherin Professorin Elisabeth Noelle-Neumann als den „Schweigespirale-Prozess“ beschrieben hat: Die Stimmen lauter Einzelner potenzieren sich, die Stimmen der großen leisen Mehrheit werden nicht gehört, und somit kann die Meinung einer Minderheit in der Öffentlichkeit als Mehrheit erscheinen. Potenziert wird dies durch die einprägsame Geschichte von der Entmündigung des Eigentümers, was offenbar auch bei einzelnen Journalisten ungefiltert Anklang findet.

Stimmungsmache gefährdet die Sache
Die medial aufgeheizte Stimmung birgt die Gefahr, dass der gesamte Gesetzentwurf in Misskredit gebracht und die längst überfällige WEG-Reform verzögert und verwässert wird. Dabei handelt es sich bei dem vorliegenden Gesetzentwurf beileibe nicht um einen „Schnellschuss“, wie Wohnen im Eigentum behauptet. Der Gesetzentwurf entwickelt endlich die vom Bundesgerichtshof bereits seit 2005 anerkannte Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer weiter, setzt wesentliche Impulse aus dem Koalitionsvertrag um und beruht maßgeblich auf den Empfehlungen der Bund-Länder-Arbeitsgruppe. Zu unterstellen, deren Anliegen sei es, die „Allmacht der Verwalter“ zu schaffen, ist schlicht infam und der Sache – auch der der Eigentümer – in keiner Weise dienlich. Was heute auf dem Tisch liegt, ist ein guter, rechtsdogmatisch konsistenter Entwurf, der viele Probleme in der Praxis löst und die Verbraucher in hohem Maße schützt. Es wäre fatal, wenn der Gesetzgeber nun von diesem richtigen Weg abweichen würde.

Große Koalition will Sachkundenachweis
Was im Zuge der Diskussion der vergangenen Wochen allerdings auch klar wurde, ist: Von diversen Seiten und aus unterschiedlichen politischen Lagern wird die Einführung eines Sachkundenachweises gefordert. Für die SPD-Bundestagsfraktion betonten Johannes Fechner, rechts- und verbraucherpolitischer Sprecher, und Michael Groß, zuständiger Berichterstatter, am Tag des Sachverständigenanhörung: „Die Hausverwaltung muss wegen ihrer schon heute wichtigen Rolle kompetent und qualifiziert sein. Wir fordern deshalb die Einführung eines verpflichtenden Sachkundenachweises für jede Hausverwaltung.“ In der Union gibt es zu diesem Thema allerdings offenbar noch Gesprächsbedarf – obwohl Dr. Jan-Marco Luczak, verbraucherpolitischer Sprecher der CDU/CSU-Fraktion, bereits bei seiner Rede im Plenum des Bundestages am 6. Mai betont hatte: „Das, was in diesem Gesetz noch fehlt, ist der Sachkundenachweis.“ Auch aus diesem Grund hat der VDIV Deutschland ein breites Verbändebündnis initiiert, das sich mit einer gemeinsamen Forderung an die Fachausschüsse im Deutschen Bundestag gewandt hat (siehe Seite 10).

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