Verzwickt!

Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts – formal und gesellschaftsrechtlich ein eher simples Konstrukt. Wenn es aber um die Bewirtschaftung von Eigentümergemeinschaften geht, wird’s knifflig für die Verwaltung.

Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) können auf verschiedene Weise in Berührung mit Gesellschaften bürgerlichen Rechts (GbR) kommen. Nach herrschender Rechtsauffassung kann eine GbR – obwohl sie als Außen-GbR rechtsfähig ist – nicht zum Verwalter des gemeinschaftlichen Eigentums bestellt werden, weil der Bestand der Gesellschafter und eventuelle Vereinbarungen zu Vertretungsberechtigungen nicht in öffentlichen Registern publiziert werden.
Eine GbR kann  jedoch Hausgeldschuldnerin sein, wenn sie als Sondereigentümerin im Grundbuch eingetragen ist. Neben ihr haften dann auch die Gesellschafter analog §§ 128, 130 HGB und § 899a BGB.

 Auch die Gründung einer GbR durch WEG kommt in Betracht: Soll beispielsweise der Betrieb einer Heizungsanlage/eines BHKW oder einer Tiefgarage gemeinsam verwaltet werden, oder grenzen die Grundstücke mehrerer eigenständiger WEG unmittelbar aneinander und bilden einen Wohnpark mit reichlich Grünanlagen, für die ein gemeinsamer Hausmeister zur technischen und gärtnerischen Betreuung beschäftigt werden soll, könnten sie eine Gesellschaft gründen – ohne großen Aufwand für die Gründung und ggf. unkompliziert bei der Auflösung.

Unterschiede und Gemeinsamkeiten

Die WEG ist nach § 10 Abs. 6 S. 1 Wohnungseigentumsgesetz teilrechtsfähig. Sie wird vertreten durch einen bestellten Verwalter. Ist ein solcher nicht bestellt, handeln alle Eigentümer gemeinsam. Die Entscheidungsfindung ist allein ihnen zugewiesen. Eigentümerwechsel haben auf den Bestand der WEG keine Auswirkung. Sie entsteht durch Teilungserklärung/-vertrag, das Anlegen der Wohnungsgrundbücher und den Eigentums­erwerb durch mindestens einen Dritten.

Die GbR entsteht nach §§ 705 ff. BGB bereits formlos, wenn sich mehrere Personen zu einer gemeinsamen Zweckerfüllung zusammenschließen. Die Verwaltung von Immobilien (z. B. eines Ferienwohnparks, OLG Köln Az. 16 Wx 78/99) ist ebenso ein anerkannter Zweck wie die Gründung einer Fahr- oder Wohngemeinschaft. Nur die Außen-GbR ist teilrechtsfähig, BGH Az. II ZR 331/00. Das typische Abgrenzungskriterium zur nichtrechtsfähigen Innengesellschaft stellt in der Regel das Auftreten der GbR nach außen unter eigenem Namen dar. Problematisch ist, dass die GbR nirgends registriert ist, da sie weder ein Gewerbe betreibt noch im Handelsregister einzutragen ist. Daher besteht keine sichere Rechtsauskunft über die Identität und Mehrheitsverhältnisse in der Gesellschaft, auch nicht über die Geschäftsführungsbefugnisse. Nach der gesetzlichen Regelung vertreten – sofern keine abweichende Satzungsregelung existiert – sämtliche Gesellschafter gemeinsam die GbR. Sofern also nur eine oder einzelne Personen einen Vertrag unterschreiben oder später Erklärungen abgeben, bedarf es einer entsprechenden Bevollmächtigung durch die anderen Gesellschafter. Kennzeichnend für die Außen-GbR ist die Haftung der Gesellschaft sowie aller Mitglieder. Die Übertragung der Mitgliedschaft erfolgt gemäß §§  398, 413 BGB durch formfreie Abtretung. Die Haftung für Vorgänger und Nachfolger als Mitglieder der GbR für Außenstände gegenüber Vertragspartnern gestaltet sich analog §§ 128 ff. HGB, d. h. die ausscheidenden Mitglieder haften noch bis zu fünf Jahre nach ihrem Ausscheiden für Rückstände.

Gestaltung von Verträgen zur Verwaltung

Wie ein Vertrag über die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Verbandsvermögens gestaltet werden sollte, wird derzeit nicht nur in Hinblick auf den Verbraucherschutz und mögliche Vergütungsgestaltungen heiß diskutiert. Die GbR benötigt dagegen eine Gesellschaftssatzung und ggf. einen Geschäftsführervertrag. Im Gesellschaftsvertrag sind wichtige Änderungen vom gesetzlichen Normfall zu regeln. Nach § 709 BGB steht die Führung der Geschäfte der Gesellschaft den Gesellschaftern gemeinschaftlich zu; für jedes Geschäft ist die Zustimmung aller Gesellschafter erforderlich. Es gilt das Verbot der Fremdorganschaft. Grundsätzlich soll die Gesellschaft also nur von einem Gesellschafter vertreten werden, jedoch kann dies in Grenzen abweichend in der Satzung geregelt werden; vgl. BGH Az. II ZR 204/92. Gemäß § 723 BGB kann jeder Gesellschafter die Gesellschaft jederzeit aufkündigen; ebenso Pfandgläubiger, § 725 BGB. Die Gesellschaft wird kraft Gesetzes mit Zweckerreichung oder Tod eines ­Gesellschafters sowie durch Insolvenz der Gesellschaft oder eines Gesellschafters aufgelöst. § 735 BBG regelt die unbegrenzte Nachschusspflicht der Gesellschafter.

Die Gesellschaft im Ausgangsfall müsste also zunächst eine Satzung erhalten. Darin sollte geregelt werden:

• ob alle WEG oder nur ein Gesellschafter oder aber ein Dritter, z. B. einer der Verwalter, die Geschäftsführung und Vertretung übernimmt. Letzterer hat jedoch Interessenkonflikte zu beachten. Mit dem Bevollmächtigten ist ein Dienst- oder Geschäftsbesorgungsvertrag zu schließen.
• Namen und Sitz, damit die GbR wirksam Geschäfte schließen kann, z. B. einen Hausmeister arbeitsvertraglich binden, einen Rasenmäher und Benzin kaufen etc.
• Einlagen der Gesellschafter und Ergebnisbeteiligung
• Dauer sowie vom Gesetz abweichende Kündigungsrechte und Auflösungsgründe
• Regularien zur Willensbildung, wie Einladung zu Gesellschafterversammlungen und Stimmrecht
• Gesellschaftszweck, z. B. Verwaltung eines bestimmten Vermögensgegenstandes der beteiligten Gesellschafter. Handelt es sich aber um einen Gewerbebetrieb mit Gewinnerzielungsabsicht, z. B. wenn im Falle des Betriebs eines BHKW außenstehende Dritte mit Wärme versorgt werden, kann die Gesellschaft u. U. automatisch eine OHG bilden, die wiederum anderen Regeln folgt.

Die Willensbildung erfordert die strikte Trennung zwischen den Ebenen WEG und GbR: Innerhalb der GbR entscheiden die Gesellschafter – je nach Satzung – einstimmig oder mehrheitlich. Dazu geben die Mitglieder, vertreten durch ihre bestellten Verwalter, jeweils eine Stimme ab. Damit diese Stimmabgabe erfolgen kann, bedarf es aber zunächst der Willensbildung bei jedem einzelnen Gesellschafter, also innerhalb jeder einzelnen WEG in jeweils nicht öffentlicher Versammlung.

Die Verwalter müssen die Bestandskraft der Beschlüsse nicht abwarten. Anfechtungsprozesse können jedoch bei entsprechendem Ausführungsvorbehalt in den Beschlüssen oder durch einstweiligen Rechtsschutz die Stimmabgabe erheblich verzögern. Zudem muss die GbR letztlich auch die Beschränkungen des Wohnungseigentumsgesetzes immanent beachten. Grundsätzlich kann eine GbR bei entsprechender Satzungsregelung beispielsweise auch bauliche Veränderungen mehrheitlich beschließen, während WEG hier durch § 22 Wohnungseigentumsgesetz beschränkt sind. Entscheidungen innerhalb der GbR und damit deren Handlungsfähigkeit sind somit immer nur auf Grundlage der WEG-Beschlussfassungen möglich.

Werden bspw. also vier WEG durch eine GbR gemeinsam teilweise bewirtschaftet, nehmen drei Verwalter für vier verschiedene WEG an Gesellschafterversammlungen der GbR teil. Sie übermitteln die Interessen der GbR an die von ihnen vertretenen WEG, lassen dort den Gesellschafterwillen per Beschlussfassung bilden und geben anschließend die Stimme für die jeweilige WEG ab. Die Handlungsbefugnis des WEG-Verwalters innerhalb der GbR zu regeln, ist wegen der Unüblichkeit solcher Konstruktionen gemäß § 305c BGB in einem typischen WEG-Verwaltervertragsmuster kaum denkbar und bedarf vielmehr gesonderter Beschlussermächtigung.

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