Vom Stiefkind zum Sorgenkind

Balkone: Häufig zur Wohnwertsteigerung eher lieblos geplant, bieten sie wenig Nutzungsmöglichkeiten, sind aber aufwendig in der Instandhaltung und Sanierung – und bereiten Eigentümern Probleme.

Keine Frage: Wohnungen mit Balkon sind begehrter als ohne. Und das, obwohl die Gestaltung der meisten Balkone die Bedürfnisse ihrer Nutzer kaum erfüllt. Zu wenig Fläche, eine wenig attraktive Ausrichtung an der Schattenseite des Hauses oder zur viel befahrenen Straße. In der Folge dienen sie häufig lediglich als zusätzlicher Abstellraum oder zur Befestigung der Satellitenschüssel. Instand gehalten oder gar saniert werden müssen sie trotzdem. Dass sich dies als größere, kostenintensive und kaum aufschiebbare Maßnahme entpuppen kann, haben viele Eigentümergemeinschaften nicht auf dem Plan, schon gar nicht in Bezug auf die angesparten Rücklagen. Was also ist zu tun, und wie beugt man bösen Überraschungen am besten vor?

 

Was die Gestaltung von Balkonen bestimmt

Ausschlaggebend für die Planung von Balkonen sind in der Regel baurechtliche Aspekte und das Argument „Wohnwertsteigerung“. Insofern bestimmen vornehmlich die Grundflächenzahl (GRZ) und die Abstandsfläche der Außenwand die nutzungsoptimierte Auslegung für Mehrfamilienhäuser auf teuren Grundstücken. Bei der durchaus möglichen zusätzlichen Errichtung im Neubau ist eine Tiefe von 1,50 m einzuhalten sowie eine Gesamtbreite aller Balkone von maximal 1/3 der Gebäudebreite. In Gebäuden mit vielen kleinen Wohnungen weisen Balkone so meist eine nutzbare Tiefe von 1,50 m abzüglich Geländer oder Brüstung auf. Dort einen Tisch aufzustellen, an dem eine Familie Platz findet, ist kaum möglich.

 

Unterschiede der Balkonkonstruktionen

Getrennte Balkone in Holz- oder Metallkonstruktion befinden sich thermisch abgetrennt auf einem eigenen Fundament vor der Fassade. Diese gesonderte Baukonstruktion ist in der Herstellung deutlich aufwändiger als der Neubau von Betonbalkonen. Die Instandhaltung und Sanierung im Bestand allerdings bewegt sich in überschaubarem Rahmen, wobei Kosten und Nutzen in einem vertretbaren Verhältnis stehen. Einzelne Balkonkonstruktionen können getrennt saniert werden, z. B. zunächst die Balkone der bewetterten Westfassade, nach Jahren die Südbalkone in mehreren Abschnitten. Kostengünstiger als die Sanierung älterer verzinkter Metallkonstruktionen ist meist der Komplettaustausch gegen neue in Stahl-/Holzkonstruktion ausgeführte Balkone. Der Rückbau kann auch ohne wesentliche Eingriffe in das Hauptgebäude erfolgen, und die neuen Balkone können auch bei gleicher Fläche für die Nutzung optimiert werden. So lässt sich z. B. durch geringere Breite bei mehr Tiefe die Attraktivität deutlich steigern. Die moderne Optik und eine zusätzliche Ausstattung mit Pflanzschalen oder Sonnensegeln tragen zur Wertsteigerung des Objekts bei.

Betonbalkone waren seit Ende der 1950er Jahre die günstigste Art der Ausführung im Neubau. Ihre Konstruktion: Die durchlaufenden Betonböden sind Teil der Fassade, ohne thermische Trennung zu den warmen Wohnräumen, meist mit Metallgeländer. Erst mit der Wärmeschutzverordnung ab 1977 wurden auch Balkone thermisch betrachtet. Seit den 1980er Jahren kamen technische „Isokörbe“ zum Einsatz, um Wärmeverluste über die Betondecken vom Wohnraum zu den Balkonen zu reduzieren. Sie gelten in über Jahre optimierter Form heute als fachgerechte Ausführung. Nach der Energieeinsparverordnung aus dem Jahr 2002 sind mögliche Wärmebrücken auch bei Neubau und Sanierung zu berücksichtigen. Werden Fördermittel, beispielsweise der KfW, in Anspruch genommen, gelten höhere Anforderungen: In Planung und Ausführung sind verringerte Wärmebrücken umzusetzen, der entsprechende Nachweis ist zehn Jahre lang gültig und unverändert zu erhalten.
 

Betonbalkone weisen häufig folgende ­Mängel auf:

• Wärmebrücken zwischen kaltem Balkonboden und innenliegender Geschossdecke transportieren Kälte und Feuchtigkeit, können Schimmel verursachen.
• Mangelnde Oberflächenentwässerung durch unzureichendes Gefälle
• Mangelnder Ablauf von Regenwasser durch unzureichende Regenrinnen, Fallrohre und Wasserspeier schädigt die Konstruktion.
• Mangelnde Abdichtung der Fassaden- und Geländeranschlüsse lässt Feuchtigkeit aufsteigen.
• Balkontüren sind nicht hinreichend mit Stufen für die Abdichtung oder mit Rinne und Ablauf ausgeführt.

In solchen Fällen ist die Sanierung detailliert zu planen, oft mit zusätzlicher Nachrüstung von Entwässerung in Form von Fallrinnen und Sickerschächten. 

 

Wer ist wofür zuständig?

Wohnungseigentumsrechtlich sind Balkone eine verzwickte Angelegenheit: Die Teilungserklärung gibt Aufschluss darüber, welche Bauteile im Gemeinschaftseigentum, welche im Sondereigentum liegen (Siehe dazu auch DDIVaktuell 5/14, S. 41 f.). Der Oberflächenbelag ist häufig dem Sondereigentum zugeordnet, die Balkonkonstruktion mit Statik, Fundament, Entwässerung, Geländer oder Brüstung, Abdichtung und ggf. Überdachung als Bausubstanz dem Gemeinschaftseigentum. Nutzern ist diese Zuordnung oft nicht ausreichend oder zu spät bewusst, weshalb viele Balkone über Jahre nicht nur unterschiedlich genutzt, sondern auch entsprechend individuell gepflegt und verändert wurden. Teure Bodenbeläge, selbstgebaute Wintergärten und zusätzliche Seitenwände oder nachträglich installierte Wasserabläufe wecken im Falle einer Sanierung dann Klärungsbedarf innerhalb der WEG darüber, was den Eigentümern für diese Sonderbauteile zu erstatten 
ist.

 

Praxistipp

Der Rückbau individueller Balkonausstattungen geht zu Lasten der WEG. Für den nachträglichen Neuaufbau eines Wintergartens muss eine Baugenehmigung eingeholt werden, ebenso die Zustimmung der Miteigentümer. Auch ist zu klären, wer die Kosten für Instandhaltung und Sanierung dieser Sonderbauteile trägt.

 

Balkonnutzung und Pflege

Unsachgemäße Nutzung und mangelnde Pflege führen oft zu höheren Sanierungskosten und verringern die Nutzungsdauer des Sonderbauteils Balkon. Häufige Ursachen sind:

• Boden und Geländer werden nicht hinreichend gereinigt.
• Entwässerung ist nicht bekannt, wird nicht geräumt und gereinigt.
• Pflanztröge auf dem Boden behindern den Wasserablauf.
• Unsachgemäß oder unerlaubt am Geländer angebrachte Bepflanzung oder Satellitenschüsseln gefährden Statik und Wasserablauf.
• Bodenbeläge hindern oder ­zerstören die Entwässerung, ­mindern das Ablaufgefälle.
• Falsch montierte Markisen und Sonnensegel führen durch ­starkes Gewicht und ­Bewegung zu Absprengungen an der Außenkante der Betonplatte und zu Mängeln an Beton und ­Bewehrung.
• Nachträglich eingerichtete ­Balkongärten entsprechen nicht der ausgewiesenen Statik.

Es ist dazu zu raten, solche ­Probleme und die Folgen ­unsachgemäßer Balkonnutzung in der Eigentümerversammlung zu thematisieren, am besten bereits bei Erstbezug. Auch in Mietverträgen sollten Regeln zur sachgemäßen Balkonnutzung vereinbart sein.

 

Wichtige WEG-Beschlüsse zum Balkon

1. Übernahme vom Bau­träger und Nutzung
Was die Grundlage zu Wartung und Nutzung für alle Bewohner enthalten sollte:

A. Wartung
• Die Entwässerung ist freizuhalten und regelmäßig zu reinigen, ggf. durch Hausmeister.
• Die Bodenbeläge werden bei Sanierungsmaßnahmen nur mit XXX Euro/qm ersetzt. Die Kosten für hochwertigere Materialien sind vom Eigentümer zu tragen.
• Mängel bei Übergabe vom Bau­träger sind ggf. zu klären. 

B. Nutzung
• Anstriche und Bodenbeschichtung: Material- und Farbliste
• Bepflanzung: Art der Pflanztröge, Aufstellung nur mit Sockel, keine Pflanzschalen am ­Geländer, keine Balkongärten
• Antennen
• Pflege der Oberflächen 
• Pflege der Entwässerung 
• Sonnenschutz, Markisen, Sonnensegel: Arten und Befestigung

2. Instandhaltung 
Die WEG lässt die Balkone regelmäßig besichtigen, (reinigen) und instand­halten.

3. Instandhaltungsrücklage 
Die WEG beschließt eine ausreichende, rechtzeitige Rücklage für die Balkone. Nutzungsdauer und Kosten für Instandsetzung/Sanierung sind durch Fachplaner realistisch zu ermitteln.

4. Sanierung
Die WEG beschließt die fachgerechte Instandsetzung/Sanierung der Balkone: Beauftragung eines Fachplaners, Information über technische Varianten und Kosten, Beauftragung von Fachfirmen

5. künftige Nutzung 
Die WEG beschließt Regelungen der Nutzung und Wartung der Balkone ab Fertigstellung der Sanierungsmaßnahme (Siehe 1.)

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