Von steigendem Wert

Energieverbrauchsdaten spielen für Wohnungsnutzer und die Bewirtschaftung von Immobilien eine immer wichtigere Rolle.

In einer Welt, in der Energieeffizienz und Klima­schutz ebenso an Bedeutung gewinnen wie die vorausschauende Bewirtschaftung und der Werterhalt von Immobilien, stehen auch WEG-Verwaltungen vor neuen Aufgaben. Die transparente und genaue Erfassung, Nutzung und Kommunikation von Energiedaten wie Wärmeverbräuchen, Heizkosten und CO2-Emissionen sind nicht nur in Bezug auf Bewohner und Eigentümer gesetzlich geregelt. Sie sind an vielen Stellen auch essenziell, um eine Immobilie energetisch vorausschauend bewirtschaften zu können. Die Aufgaben und Möglichkeiten sind vielfältig. Dienstleister, die wie Messdienstunternehmen mit langjähriger Expertise und Blick in die Zukunft Energiedaten erheben und aufbereiten, erweisen sich dabei als wichtige Partner für WEG-Verwaltungen.

Unterjährige Verbrauchsinformation und Informationen in der Abrechnung

Die Verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung gehört auch in Wohnungseigentümergemeinschaften längst zum Standard. Neuer, dennoch schon gesetzlicher Standard sind die unterjährige Verbrauchsinformation (uVI) und die Informationen in der Abrechnung (IdA). Geregelt sind beide in der novellierten Heizkostenverordnung vom 1. Dezember 2021.

Die uVI soll es Wohnungsnutzern ermöglichen, ihren Energieverbrauch zeitnah zu kontrollieren und gegebe­nenfalls anzupassen. Für WEG-Verwaltungen bedeutet dies, dass sie Systeme und Prozesse implementieren müssen, um Verbrauchsdaten regelmäßig und genau erfassen und übermitteln zu können. Diese Daten müssen klar verständlich sein und aktiv zugänglich gemacht werden, damit Wohnungsnutzer handlungsrelevante Schlüsse daraus ziehen können.

Neben der uVI spielen auch die IdA eine wichtige Rolle. Hierbei geht es nicht nur um die reine Kostenabrechnung, sondern auch um eine detaillierte Aufschlüsselung des Energieverbrauchs und der damit verbundenen CO2-Emissionen. Für Verwaltungen bedeutet dies, dass sie oder ihre Dienstleister in der Lage sein müssen, diese Informationen korrekt zu erfassen und aufzubereiten, um eine transparente und nachvollziehbare Abrechnung zu gewährleisten.

Die Aufteilung der CO2-Kosten

Seit 1. Januar 2023 gilt das Kohlendioxidkostenauf-teilungsgesetz (CO2KostAufG), das die Aufteilung der CO2-Kosten aus dem nationalen Emissionshandelssystem zwischen Gebäude- bzw. Wohnungseigentümern und und Mietern anhand eines Stufenmodells regelt, welches sich auf den energetischen Zustand des jeweiligen Ge­bäudes bezieht. Pro Tonne CO2 fielen im Jahr 2023 bereits 30 Euro an, zum Jahresbeginn 2024 stieg der Preis auf 45 Euro pro Tonne.

Die Heizkostenabrechnungen für das Jahr 2023 sind für das CO2KostAufG auch in Eigentümergemeinschaften jetzt der erste Praxistest. Grund­sätzlich ist eine Aufteilung der CO2-Kosten zwar nur dann zwingend vorgeschrieben, wenn Wohnungsnutzer und -eigentümer nicht identisch sind – also nur im vermieteten Sondereigentum. Es empfiehlt sich jedoch, die CO2-Kosten in der Jahresabrechnung einer Wohnungseigentümergemein-schaft rechnerisch aufzuteilen, da dort in der Regel ein Teil der Wohnungen vermietet ist. Ver­mietende Eigentümer müssen dann den Vermieteranteil an den CO2-Kosten als „nicht umlegbare Kosten“ vom Ergebnis der jeweiligen Heizkostenab-rechnung abziehen. Nutzen sie die Wohnung dagegen selbst, erhalten sie zumindest einen Indikator dafür, wie energieeffizient das Wärmesystem der Immobilie ist, an der sie Anteile halten. Die Höhe des Eigentümeranteils kann dann ein Anhaltspunkt dafür sein, welches Potenzial eine Immobilie für Energieeffizienzmaßnahmen bietet.

Digitales Monitoring von Heizungsanlagen

Informationen auf Basis von Gebäude-, Energie- und Anlagendaten geben nicht nur Aufschluss über Energie-effizienzpotenziale einer Immobilie, sie lassen sich auch als Stellschraube nutzen. Denn dass selbst neu installierte Heizungsanlagen oft nicht optimal auf den Wärmebedarf von Gebäude oder Bewohnern eingestellt sind, ist für die Branche nichts Neues. Sensorik und Datenanalysen bieten hier einen Anknüpfungspunkt, um Schwachstellen zu finden und zu beheben. Das gilt für die einmalige Optimierung eines Systems genauso wie für den Regelbetrieb. Be­wohner und ihre Nutzungsgewohnheiten können sich ändern – meist mit Auswirkungen auf den Wärmebedarf. Ein digitaler Heizungskeller ermöglicht es, darauf anlagen-seitig zeitnah zu reagieren und außerdem verschleiß- oder schadensbedingte Veränderungen des Anlagenzustands rechtzeitig zu melden. Das kann zum einen unnötig hohe Energieverbräuche und -kosten vermeiden, zum anderen werden erforderliche Reparaturen oder gar Anlagenausfälle rechtzeitig erkannt und können geregelt geplant oder ganz umgangen werden. Dies wird umso wichtiger, je komplexer die Anlagentechnik ist: Ein hybrides Heizsystem, etwa aus Wärmepumpe und Gaskessel, schaltet beim Ausfall einer Quelle automatisch auf das andere Heizsystem, was zu hohen Kosten führen kann. Ein digitaler Heizungskeller ist außerdem Basis für zukünftige Energiemanagementsysteme, die die Ansteuerung einzelner Wärmeerzeuger basierend auf zeitvariablen Stromtarifen optimieren.

Fazit

Energie- (Verbrauchs-) Daten von Gebäuden sind künftig goldwert – sowohl für Nutzer, die mit entsprechenden Informationen ihr Verbrauchs­verhalten kostensparender gestalten, als auch im Bereich der Anlagentechnik, wo sie zur Optimierung des Betriebs heran­gezogen werden können. Für WEG-Verwaltungen kommt es in diesem Zusammenhang darauf an, mit Dienstleistern zusam­menzuarbeiten, die ausreichend Erfahrung mit Sensorik-infrastrukturen, Datenverarbeitung und dem Energiesystem von Mehrparteienhäusern haben. Neben den etablierten Abrechnungskonzernen sind dies auch die im DEUMESS vereinten kleinen und mittelständischen Messdienstunter-nehmen, die mit lokaler Nähe, persönlichem Kundenservice und Flexibilität in den Prozessen punkten. Bei der Suche nach einem regionalen Partner hilft die Website des Ver­bandes: www.deumess.de/umkreissuche/

Hilfreiches Online-Tool

Einen Überblick über das Stufenmodell zur Aufteilung der CO2-Kosten zwi­schen Mietern und Eigentümern sowie ein Berechnungs-Tool für diese Kosten bietet DEUMESS online: www.deumess.de/co2-aufteilung/