Voraussetzungen einer Kündigung wegen Betriebs-, Berufs- oder Geschäftsbedarfs

(BGH, Az.: VIII ZR 44/16 und 45/16, jeweils vom 29.3.2017)

DAS THEMA

Eine Auswirkung des angespannten Wohnraummarkts in begehrten Städten und der dadurch immer weiter steigenden Neumieten zeigt sich darin, dass Vermieter immer häufiger auch zum Kündigungsgrund des „Betriebsbedarfs“ greifen. Der BGH hat in den beiden zu besprechenden Urteilen vom gleichen Tage Maßstäbe zur Kündigung wegen Betriebsbedarfs bzw. Geschäftsbedarfs gesetzt und sich gleichzeitig zum Umfang eines Schadensersatzanspruchs geäußert, falls der Kündigungsgrund nur vorgeschoben ist.

Der Begriff „Betriebsbedarf“ kommt aus den Regelungen zur Werkdienstwohnung bzw. Werkmietwohnung, die im Rahmen eines Dienstverhältnisses überlassen werden. Liegt eine solche ­Werkdienstwohnung bzw. Werkmietwohnung nicht vor, ist der „Betriebsbedarf“ bzw. Berufs- oder Geschäftsbedarf unter die allgemeine Regelung des § 573 Abs. 1 BGB zu fassen. Die gesetzlich normierten Kündigungsgründe wie Eigenbedarf und Kündigung wegen wirtschaftlicher Verwertung in § 573 Abs. 3 Nrn. 2 und 3 BGB geben typische Regeltatbestände vor, die zeigen, welches Gewicht der Vermieter- und Mieterseite bei der Interessenabwägung beigemessen werden muss.

DER FALL

Im ersten vom BGH entschiedenen Fall (Az.: VIII ZR 44/16) hatte der Vermieter eine Wohnung im 3. Stock eines Hauses gekündigt, weil dort angeblich ein Hausmeister einziehen sollte, der dieses und weitere Objekte des Vermieters betreuen sollte. Der Mieter akzeptierte die Kündigung zunächst nicht. In der II. Instanz des Räumungsrechtsstreits wurde ein Räumungsvergleich geschlossen, aufgrund dessen der Mieter auszog. Allerdings zog nicht der vorgesehene Hausmeister ein, sondern eine Familie zu einer weit höheren Miete. Der Mieter klagte sodann auf Schadensersatz, der ihm in den unteren Instanzen zunächst wegen des abgeschlossenen Vergleichs versagt wurde. Der BGH hatte anhand dieses Falles bereits entschieden, inwieweit ein solcher Räumungsvergleich Ansprüche auf Schadensersatz wegen eines vorgetäuschten Kündigungsgrundes ausschließt, wir verweisen insoweit auf BGH VIII ZR 99/14, Urteil v. 10.6.2015. Der Umfang des Schadensersatzanspruchs war nun erneut Gegenstand einer BGH-Entscheidung.

Zur materiellen Frage, wann eine Kündigung wegen „Betriebsbedarfs“ überhaupt gerechtfertigt sein kann, führt der BGH aus, dass betriebliche Gründe die Nutzung gerade der gekündigten Wohnung notwendig machen müssen. Die Wohnung muss für die betrieblichen Abläufe in Hinblick auf die Aufgaben des zukünftigen Mieters von wesentlicher Bedeutung sein. Als positives Beispiel führt der BGH die Aufgaben eines „Concierge“ an, der Mieter rund um die Uhr betreuen soll. Bei einem Hausmeister, der mehrere Objekte des Vermieters betreut, und ohnehin schon in der Nähe eines der Objekte wohnt, ist dies nicht der Fall.

In der anderen Sache (Az.: VIII ZR 45/16) sind die Ausführungen des BGH zu den notwendigen Abwägungen und materiellen Interessen der Parteien sehr viel ausführlicher. Auf Seiten des Mieters sind das generell bestehende Interesse, die Wohnung und den angestammten Lebensmittelpunkt nicht zu verlieren, sowie die Umstände und Kosten eines Umzugs einzustellen. Besondere Härtegründe sind allerdings nur auf Vorbringen des Mieters zu berücksichtigen. Auf Seiten des Vermieters ist zum einen die Eigentumsgarantie zu berücksichtigen, die auch die Absicht erfasst, eine Wohnung für eine wirtschaftliche Betätigung zu verwenden. Die Interessen des Vermieters sind dabei zwischen dem normierten Eigenbedarf (zur Wohnnutzung!) und der wirtschaftlichen Verwertung anzusiedeln. Zu beachten ist insbesondere, ob die berufliche Nutzung der Wohnung auch mit der persönlichen Lebensgestaltung verbunden ist, etwa wenn der Vermieter beispielsweise in der Wohnung gleichzeitig wohnen und auch seiner beruflichen Tätigkeit nachgehen will. Soweit ausschließlich eine geschäftliche Nutzung beabsichtigt ist, muss der Vermieter darlegen, warum diese Tätigkeit ansonsten nicht rentabel wäre (insoweit Ähnlichkeit zur Verwertungskündigung), oder warum die konkrete Lebensgestaltung im persönlichen Bereich die Nutzung dieser Wohnung erforderlich macht.

Im entschiedenen Fall konnte der Vermieter einen solchen Zusammenhang mit seiner persönlichen Lebensgestaltung bzw. eine ansonsten fehlende Rentabilität seiner geschäftlichen Tätigkeit gerade nicht nachweisen. Der Vermieter wollte die Wohnung als Aktenlager für ein im Vorderhaus des Objekts befindliches Steuerberatungsbüro nutzen. Es war aber nicht vorgetragen, warum die Nähe dieses Aktenlagers zum Hauptbüro aus betrieblichen (Rentabilitäts-) Gründen oder Gründen der persönlichen Lebensgestaltung zwingend erforderlich war, und warum die Akten nicht in ein externes Archiv ausgelagert werden konnten.

Macht der Mieter geltend, dass der Kündigungsgrund nur vorgeschoben war, so hat der Vermieter substantiiert und stimmig darzulegen, dass der Kündigungsgrund erst nach dem Auszug weggefallen ist. Dies ist dem Vermieter in der BGH-Entscheidung (Az.: VIII ZR 44/16) nicht gelungen: Angeblich habe der als Hausmeister vorgesehene Mann dem Vermieter eine Woche nach Auszug des Mieters erklärt, dass er diese Wohnung im 3. Stock wegen seiner Knieprobleme nicht anmieten könne. Ungeklärt blieb allerdings, warum er als Hausmeister vorgesehen war, obwohl er bereits Monate vorher wegen dieser gesundheitlichen Probleme arbeitsunfähig war und Frührente beantragt hatte, die ihm auch wenige Wochen nach Auszug des Mieters gewährt wurde. In dieser Konstellation liegt dem BGH zufolge der Verdacht auf eine „Vorrats-Kündigung“ nahe, bei der zum Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung noch gar nicht sicher war, ob der Hausmeister ­tatsächlich in die Wohnung einziehen würde. Auch der Ausspruch einer solchen Vorratskündigung führt zur Schadensersatzpflicht des Vermieters. Dieser erstreckt sich auf die Umzugskosten, die Erstattung der Mietdifferenz für mindestens vier Jahre (wie vom Mieter geltend gemacht) sowie die Erstattung erhöhter Fahrtkosten zur Arbeit, ebenfalls für mindestens vier Jahre.

Verwalter­strategie

Sofern kein Eigenbedarf vorliegt, ist die Kündigung einer Wohnung wegen Betriebs- oder Geschäftsbedarfs nur aufgrund einer umfassenden Interessenabwägung zulässig. In sie können vonseiten des Vermieters nur diejenigen Gründe einfließen, die im Kündigungsschreiben zumindest angesprochen sind. Das Kündigungsschreiben sollte daher relativ ausführlich gestaltet werden. Darüber hinaus könnte die rein gewerbliche oder überwiegend gewerbliche Nutzung einer Wohnung in Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt, in denen eine Zweckentfremdungssatzung gilt, auch in Konflikt mit dieser Satzung stehen. Eine Zweckentfremdungsgenehmigung musste nach Ansicht der unteren Instanzen der Entscheidung (Az.: VIII ZR 45/16) als zwingende Kündigungsvoraussetzung vorliegen. Ohne sie wäre die Kündigung sowieso unwirksam gewesen. Der BGH hat sich mit dieser Frage ­allerdings nicht mehr ­befassen müssen.

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